別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出 八王子 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -16 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　中澤　信頼 印  TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市横川町９５６番１５ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1.5:1 空地 一般住宅が建ち並ぶ 高台の住宅地域 北5m私道 水道、ガス、下水 西八王子 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北向き傾斜地勢で形成されて いる 街 路 基準方位北５ｍ私道 交通 施設 西八王子駅北西方 2.5km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅にはバス利用の住宅地域で、特段変動要因は見当たらず、現状を推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八王子市内北西部で、バス便を必要とし更に若干高台の住宅地域である。需要者の属性は、市内及び隣接 市の第１次取得者層が中心である。傾斜のある地勢と利便施設が少ないため、需要はやや乏しく地価は下落の様相にあ る。当該市場の中心価格帯は４０坪から４５坪程度で土地総額１０００万円前後、新築戸建でも２０００万円前後であ るが中古戸建売買の方が多い地域である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、八王子市北西部においても需要に乏しい取引実態を反映した価格である。収益価格については標準地が最 寄駅から遠く賃貸需要が乏しいこと、自己使用目的が多い住宅地域であることから適用を断念した。以上から、適正と 判断される取引事例から精査した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、近隣の不動産売買需給動向にも 留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -68                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [109.1] [100.0] 100 68,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 急激な地価の上昇は都心等に限られ、海外貿 易摩擦、不正融資等経済不安定要素から不動 産市況への影響が懸念し始めている。 傾斜地等への需要減が地価にも影響を及ぼし 下落傾向が見られる。 特段、変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％