別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 八王子 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -12 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　榎本　清志 印  TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 73,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市大楽寺町２１９番４ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パ－トが見られる住 宅地域 南東5m私道 水道、ガス、下水 八王子 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位、北５ｍ私 道 交通 施設 八王子駅北西方 6.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変化はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市の北西部、主として陣場街道に近接するバス便地域で、概ね中央自動車道以北の圏域である。需要者 は地縁性を有する個人や建売業者等で、個人は居住目的の一次取得者が中心であるが、買い替え需要も見られる。中心 となる土地価格は標準規模で坪２０万～３０万円で、新築戸建住宅は１８００万円～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅が中心の住宅地域で、賃貸アパート等はなく、まれに転勤等によりその戸建住宅が賃貸に供され るケースが散見される程度である。つまり、居住の快適性を重視する純然たる住宅地域で、自用目的での利用形態が支 配的であるため、賃貸を想定した収益価格による検証は困難である。よって、取引価格を実証的に反映した比準価格を 採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -68                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [105.9] [104.0] 100 73,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外の不安定要因があるが、国内経済は概ね 安定的に推移している。しかし、デフレは解 消されておらず、個人消費、賃金ともに低迷 している。 市の北西部のバス便地域で、周辺には農地も 混在するが、戸建住宅地として成熟しており 、地域要因の変化は特に見られない。 個別的要因に特段の変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％