鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１２ -15	江戸川区		建付地	（　）	長方形	西35m都道、中間画地		準工高度地区最低7m (70,400)
b	２１０３Ｒ -36	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東35m都道、中間画地		準工高度地区最低7m 地区計画等 (70,400)
c	２１１７Ｒ -15	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東7m区道、西4m、二方路		近商高度2種最高16m (80,200)
d	２１１３ -34	江戸川区		貸家建付地	（　）	台形	北東15m都道、南東4.7m、角地		準工高度地区3種特別用途地区 (70,248)
e	２１１５ -5	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東24m都道、南5.6m、角地		近商地区計画等 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 256,250	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	261,631	100 [ 68.9]	379,726	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	380,000
b	(　 ) 278,398	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	286,750	100 [ 68.9]	416,183		416,000
c	(　 ) 279,944	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	278,344	100 [ 72.2]	385,518		386,000
d	(　 ) 177,203	100 [ 60.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	307,707	100 [ 77.8]	395,510		396,000
e	(　 ) 522,827	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	524,350	100 [ 140.4]	373,469		373,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -19.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -19.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	その他	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 +5.0
d	その他	％／月 +0.40	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 390,000 円／㎡]

江戸川 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,229,569	5,130,709	22,098,860	18,513,300	3,585,560	（　0.9339） 3,348,554	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	77,873,349 円　　　　（　 305,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	136.20	ＲＣ12	1,163.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	255 ㎡	12.9 m x 19.8 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は事務所及び駐車場６台、２～８階は４８．４５㎡２ＬＤＫ１４戸、９～１２階は７３．１０㎡３ＬＤＫ４戸を想定。

⑦有効率　 87.6 ％
の理由

類似建築物等を参考に標準的有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場等	48.45

1～ 1	事務所	56.45	85.8	48.45	2,500	121,125	3.0	363,375
							0.0	0
2～ 8	住宅	104.90	92.4	96.90	2,250	218,025	1.0	218,025
							1.0	218,025
9～12	住宅	81.10	90.1	73.10	2,200	160,820	1.0	160,820
							1.0	160,820
～

計		1,163.60	87.6	1,019.15		2,290,580		2,532,830
								2,169,455

⑨年額支払賃料	2,290,580 円　×　12ヶ月　＝　 27,486,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,019.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,486,960 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 2,371,058 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,195,902 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,532,830 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,226 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,169,455 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,009,616 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	90,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 825 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,229,569 円　　　　（　 106,783 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０２賃　　　　-16	2,482 ( 2,379)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [106.0]	100 [101.0]	2,415	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,347 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１４賃　　　　-12	3,033 ( 2,908)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [102.0]	2,805
c	２１１４賃　　　　-15	2,630 ( 2,521)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [118.0]	100 [ 99.0]	2,251

江戸川 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	909,000 円	303,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	857,009 円	28,566,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 183,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,575,500 円	303,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	303,000 円	303,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	303,000 円	303,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,130,709 円　（　　　　　　 20,120 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9339

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	303,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,163.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0611	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,513,300 円（　　　　　 72,601 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,229,569 円
②総費用	5,130,709 円
③純収益　①－②	22,098,860 円
④建物等に帰属する純収益	18,513,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,585,560 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,348,554 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,132 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,873,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 305,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
江戸川 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 5-7

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　谷藤　恵美子

印

TEL.

鑑定評価額

96,900,000 円

１㎡当たりの価格

380,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	290,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区北小岩１丁目６０１番５｢北小岩１－１５－５｣				②地積　(㎡)	255 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.5	事務所Ｓ5	マンション、事業所等が混在する路線商業地域	北東25m都道	水道、ガス、下水	江戸川 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層事務所付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ都道

交通

施設

江戸川駅南西方

600m

法令

規制

近商
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

蔵前橋通り沿いにマンション、事業所等が混在する路線商業地域にあり、古い事業所等が取り壊されると共同住
宅が建築されることが多く、需要は堅調で地価は安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層事務所付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 397,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 298,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は区内、隣接区内の幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域である。特に蔵前橋通り沿いの商業地と代替性が
高い。需要の中心は規模が小さい土地については地縁的選好性が高い個人事業主、法人等が中心であるが、標準地規模
の土地であれば投資目的の法人、マンション開発業者、自社営業所建築目的の法人等が想定される。需要は堅調で地価
は緩やかな上昇傾向が持続している。需要の中心となる価格帯は規模によりまちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地はマンション、事業所等が混在する路線商業地域にあり、貸店舗、事務所、賃貸マンションのほか、自用の事務
所ビル、店舗併用住宅も多い。周辺では中規模以上の収益目的の取引、自用目的の取引が混在する地域にある。以上よ
り幹線道路等沿いの商業地域に位置する事例を中心に試算し不動産市場の実態を反映した実証性の高い比準価格、収益
性に着目した収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    366,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

融資姿勢の厳格化、海外情勢不安等はあるが
区内の人口は増加傾向、雇用、所得環境が改
善し、区内の商業地の需要は堅調に推移して
いる。

地域に特段の変動要因はない。蔵前橋通り沿
いの路線商業地で事業所、共同住宅等、用途
の多様性が認められ、需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０３Ｒ -36	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東35m都道、中間画地		準工高度地区最低7m 地区計画等 (70,400)
b	２１１２ -15	江戸川区		建付地	（　）	長方形	西35m都道、中間画地		準工高度地区最低7m (70,400)
c	２１０８ -15	江戸川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西11m区道、南東2m、角地		商業 (100,400)
d	２１１３Ｒ -39	江戸川区		更地	（　）	ほぼ台形	南西11.8m区道、中間画地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 278,398	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	286,750	100 [ 72.9]	393,347	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	393,000
b	(　 ) 256,250	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	261,631	100 [ 68.9]	379,726		380,000
c	(　 ) 378,094	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	378,465	100 [ 89.6]	422,394		422,000
d	(　 ) 349,509	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	371,621	100 [ 93.6]	397,031		397,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -19.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -19.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 397,000 円／㎡]

江戸川 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,879,608	5,292,395	21,587,213	18,081,000	3,506,213	（　0.9326） 3,269,894	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	76,044,047 円　　　　（　 298,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所付共同住宅	136.20	ＲＣ12	1,163.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	255 ㎡	12.9 m x 19.8 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸事務所及び駐車場６台、２～８階２ＬＤＫ平均専有面積約４８㎡、９階以上は３ＬＤＫ専有面積約７３㎡を想定。

⑦有効率　 87.6 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	48.45

1～ 1	事務所	56.45	85.8	48.45	2,700	130,815	3.0	392,445
							0.0	0
2～ 2	住宅	104.90	92.4	96.90	2,140	207,366	1.0	207,366
							1.0	207,366
3～ 8	住宅	104.90	92.4	96.90	2,200	213,180	1.0	213,180
							1.0	213,180
9～12	住宅	81.10	90.1	73.10	2,200	160,820	1.0	160,820
							1.0	160,820

計		1,163.60	87.6	1,019.15		2,260,541		2,522,171
								2,129,726

⑨年額支払賃料	2,260,541 円　×　12ヶ月　＝　 27,126,492 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,019.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,126,492 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 2,341,139 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,865,353 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,522,171 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,128 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,129,726 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 991,127 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,879,608 円　　　　（　 105,410 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１５賃　　　　-9	2,184 ( 2,093)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,232	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,232 円/㎡　月額支払賃料（　 2,140 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１５賃　　　　-13	2,052 ( 1,967)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,183
c	２１１５賃　　　　-14	2,022 ( 1,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,172

江戸川 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,176,000 円	294,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	846,195 円	28,206,492　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 183,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,499,000 円	294,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	294,000 円	294,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	294,000 円	294,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,292,395 円　（　　　　　　 20,754 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9326

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	294,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 1,163.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0615	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,081,000 円（　　　　　 70,906 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,879,608 円
②総費用	5,292,395 円
③純収益　①－②	21,587,213 円
④建物等に帰属する純収益	18,081,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,506,213 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,269,894 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,823 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,044,047 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 298,000 円／㎡）