鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 -70　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０２ -26	江戸川区		建付地	（　）	長方形	北4.5m私道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
b	２１０２ -33	江戸川区		更地	（　）	長方形	北西4.5m区道、北東4.5m、角地		準工高度地区2種 (80,200)
c	２１１１ -12	江戸川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6.4m区道、南西3.8m、角地		準工特別用途地区高度地区 (70,200)
d	２１１７Ｒ -16	江戸川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西7m区道、南東7m、角地		準工高度地区2種特別用途地区 (70,200)
e	２１２０ -4	江戸川区		建付地	（　）	長方形	東6.4m区道、中間画地		準工高度地区2種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 319,375	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	342,236	100 [ 90.3]	378,999	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	379,000
b	(　 ) 292,319	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	285,081	100 [ 78.4]	363,624		364,000
c	(　 ) 359,223	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	366,896	100 [ 92.9]	394,936		395,000
d	(　 ) 469,697	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	450,771	100 [ 110.0]	409,792		410,000
e	(　 ) 333,176	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	336,442	100 [ 86.5]	388,950		389,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 390,000 円／㎡]

江戸川 -70　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,049,045	2,993,978	14,055,067	8,685,800	5,369,267	（　0.9512） 5,107,247	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	116,073,795 円　　　　（　 207,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -70　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	223.00	Ｓ3	669.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防特別用途地区高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	561 ㎡	18.2 m x 30.7 m	前面道路：区道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中規模タイプ、平均専有面積約５０㎡、１２戸

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

建物の構造、用途等から査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	223.00	90.0	200.70	2,200	441,540	1.0	441,540
							1.0	441,540
2～ 2	住宅	223.00	93.0	207.39	2,300	476,997	1.0	476,997
							1.0	476,997
3～ 3	住宅	223.00	93.0	207.39	2,400	497,736	1.0	497,736
							1.0	497,736
～

～

計		669.00	92.0	615.48		1,416,273		1,416,273
								1,416,273

⑨年額支払賃料	1,416,273 円　×　12ヶ月　＝　 16,995,276 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 615.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,995,276 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 1,482,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,376,956 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,416,273 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,987 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,416,273 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 659,102 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,049,045 円　　　　（　 30,390 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１６賃　　　　-3	1,922 ( 1,816)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,380	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,399 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１６賃　　　　-7	1,960 ( 1,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,399
c	２１１６賃　　　　-8	1,936 ( 1,879)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	3,073

江戸川 -70　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	548,000 円	137,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	535,778 円	17,859,276　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 403,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,164,500 円	137,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	205,500 円	137,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,993,978 円　（　　　　　　 5,337 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	137,000,000 円	設計監理料率　 199,000 円／㎡　×　 669.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,685,800 円（　　　　　 15,483 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,049,045 円
②総費用	2,993,978 円
③純収益　①－②	14,055,067 円
④建物等に帰属する純収益	8,685,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,369,267 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,107,247 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,104 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 116,073,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 207,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
江戸川 -70　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 -70

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　岩本　育子

印

TEL.

鑑定評価額

213,000,000 円

１㎡当たりの価格

380,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	290,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区船堀５丁目１３２７番｢船堀５－１０－１５｣				②地積　(㎡)	561 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度地区2種特別用途地区 (70,200)
	1:1.5	共同住宅ＬＳ3	共同住宅、一般住宅と作業所が混在する住宅地域	南東6.3m区道	水道、ガス、下水	船堀 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層の共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業施行予定区
域内のため都市計画法第５３
条の適用を受ける。

街

路

６．３ｍ区道

交通

施設

船堀駅南東方

850m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度地区2種
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

住宅・作業所等が混在する地域で、都心への接近性や利便性に比較的優れるため、近年、住宅地域への移行が進
行しており、今後とも同様の傾向と予測する。地価水準は低金利の継続等で上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 387,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 216,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は都営新宿線・東京メトロ東西線沿線の混在住宅地域や住宅地域へ移行している地域である。需要者の中心
は居住用・事業用の不動産を求めるエンドユーザーや不動産開発業者等である。最寄駅及び都心への交通接近条件に優
れる住宅地域で安定した需要が認められ、地価は上昇傾向で推移している。需要の中心価格帯は、土地７０～１００㎡
程度で２７００～３９００万円程度、新築建売住宅は４０００万円台程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域から、画地規模が比較的大きな取引事例を厳選し実証性の高い比準価格を得た。利便性に富み
都心への接近性にも優れ、共同住宅等の賃貸物件も増えつつあるが、容積率等の規制から低層利用が主となり収益価格
はやや低位に試算された。投資目的の取引は少数で、居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であることから、市場
性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 -25 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 367,000 円／㎡

[105.2]
100

100
[104.0]

100
[ 98.0]

[100.0]
100

379,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    362,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区の人口は微増傾向、住宅着工、取引件数と
も安定的に推移。空前の低金利下、台風１９
号や消費増税の影響は顕著に見られず、地価
は上昇傾向継続。

急行停車駅の船堀駅から徒歩圏内の利便性に
富む住宅地域で、地域要因の特別の変動は見
られず、地価は引き続き上昇傾向にある。

地域内の標準的な住宅地であり、競争力は標
準的である。個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 -70　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０２ -33	江戸川区		更地	（　）	長方形	北西4.5m区道、北東4.5m、角地		準工高度地区2種 (80,200)
b	２１０８ -17	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南8m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,300)
c	２１０１ -14	江戸川区		建付地	（　）	長方形	東30m区道、中間画地		１住居高度地区3種地区計画等 (60,270)
d	２１０２ -46	江戸川区		更地	（　）	長方形	西7m区道、中間画地		１中専高度2種最高16m (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 292,319	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	285,081	100 [ 73.5]	387,865	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	388,000
b	(　 ) 400,000	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	464,444	100 [ 119.9]	387,359		387,000
c	(　 ) 382,490	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	407,603	100 [ 105.7]	385,623		386,000
d	(　 ) 241,894	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	251,328	100 [ 68.2]	368,516		369,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 387,000 円／㎡]

江戸川 -70　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,045,211	2,948,858	14,096,353	8,495,600	5,600,753	（　0.9512） 5,327,436	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	121,078,091 円　　　　（　 216,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -70　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	223.00	Ｓ3	669.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区2種特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	561 ㎡	18.2 m x 30.7 m	前面道路：区道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約５０㎡、１ＬＤＫ、各階４戸

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

建物の構造、用途等を勘案

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	223.00	90.0	200.70	2,250	451,575	1.0	451,575
							1.0	451,575
2～ 2	住宅	223.00	93.0	207.39	2,300	476,997	1.0	476,997
							1.0	476,997
3～ 3	住宅	223.00	93.0	207.39	2,350	487,367	1.0	487,367
							1.0	487,367
～

～

計		669.00	92.0	615.48		1,415,939		1,415,939
								1,415,939

⑨年額支払賃料	1,415,939 円　×　12ヶ月　＝　 16,991,268 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 615.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,991,268 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 1,481,987 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,373,281 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,415,939 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,984 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,415,939 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 658,946 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,045,211 円　　　　（　 30,384 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０６賃　　　　-6	2,401 ( 2,302)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	2,287	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,399 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１０７賃　　　　-11	2,387 ( 2,270)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [ 98.0]	2,389
c	２１０７賃　　　　-10	2,462 ( 2,462)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	2,442

江戸川 -70　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	536,000 円	134,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	535,658 円	17,855,268　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 403,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,139,000 円	134,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	201,000 円	134,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	134,000 円	134,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,948,858 円　（　　　　　　 5,256 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	134,000,000 円	設計監理料率　 194,000 円／㎡　×　 669.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,495,600 円（　　　　　 15,144 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,045,211 円
②総費用	2,948,858 円
③純収益　①－②	14,096,353 円
④建物等に帰属する純収益	8,495,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,600,753 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,327,436 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,496 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,078,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 216,000 円／㎡）