鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 -41　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０２ -7	江戸川区		建付地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		１中専高度2種最高16m (60,150)
b	２１０３ -13	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3m道路、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (79,198)
c	２１０８ -13	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		１中専高度地区2種地区計画等 (60,150)
d	２１１２ -8	江戸川区		建付地	（　）	長方形	北西6m区道、中間画地		１中専高度2種最高16m (50,100)
e	２１２０ -10	江戸川区		更地	（　）	長方形	東9m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 331,620	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	339,263	100 [ 94.8]	357,872	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	365,000
b	(　 ) 283,721	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	291,025	100 [ 90.1]	323,002		329,000
c	(　 ) 292,376	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	308,636	100 [ 91.1]	338,788		346,000
d	(　 ) 300,023	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	311,311	100 [ 93.2]	334,025		341,000
e	(　 ) 306,325	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	311,130	100 [ 99.9]	311,441		318,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 335,000 円／㎡]

江戸川 -41　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,699,892	733,502	3,966,390	2,401,200	1,565,190	（　0.9742） 1,524,808	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	34,654,727 円　　　　（　 210,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -41　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.00	ＬＳ2	190.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高16m	70 ％	150 ％	150 ％	165 ㎡	10.3 m x 16.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸当り３０㎡程度の単身者向け、総戸数６戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	95.00	100.0	95.00	2,110	200,450	1.0	200,450
							1.0	200,450
2～ 2	住宅	95.00	100.0	95.00	2,200	209,000	1.0	209,000
							1.0	209,000
～

～

～

計		190.00	100.0	190.00		409,450		409,450
								409,450

⑨年額支払賃料	409,450 円　×　12ヶ月　＝　 4,913,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,913,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 407,812 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,505,588 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	409,450 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,755 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 409,450 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 190,549 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,699,892 円　　　　（　 28,484 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１３賃　　　　-8	2,080 ( 1,994)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,327	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,295 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１０７賃　　　　-30	1,872 ( 1,872)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	2,144
c	２１１２賃　　　　-8	2,212 ( 2,121)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,148

江戸川 -41　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,000 円	36,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	147,402 円	4,913,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 306,000 円	36,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,000 円	36,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,000 円	36,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 733,502 円　（　　　　　　 4,445 円／㎡）　　（経費率　　 15.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,000,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,401,200 円（　　　　　 14,553 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,699,892 円
②総費用	733,502 円
③純収益　①－②	3,966,390 円
④建物等に帰属する純収益	2,401,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,565,190 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,524,808 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,241 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,654,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 210,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
江戸川 -41　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 -41

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　多賀　忠司

印

TEL.

鑑定評価額

53,600,000 円

１㎡当たりの価格

325,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区篠崎町５丁目８８番５７｢篠崎町５－９－４｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) 準防（その他）高度2種最高16m (70,150)
	1:1.5	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅に駐車場も見られる住宅地域	西8m区道	水道、ガス、下水	篠崎 630m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 90 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業を施行すべ
き区域内のため、都市計画法
第５３条の適用を受ける。

街

路

基準方位北８．０ｍ
区道

交通

施設

篠崎駅南東方

630m

法令

規制

１中専
(70,150)
準防
高度2種最高16m

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に特段の変動要因は見受けられないことから、当面は現状のまま推移と予測される。全体的な地価上昇、
業者仕入の高騰を受け、所得対比のエンド地価は上値近辺の水準にあり、中長期的には横這い推移と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 336,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 221,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、都営新宿線沿線、特に篠崎駅、瑞江駅を最寄駅とする江戸川区東部の住宅地域である。需要者層の中心
は、同区内及び隣接市区のファミリー層である。駅徒歩圏の住宅地域であり、低金利、住宅ローン減税の下支えにより
、需要は概ね堅調ながらも、住宅成約率等各種不動産指標に陰りも見え始めており、先行き不透明な市況と言える。市
場の中心価格帯は、新築戸建住宅の場合、４，０００～５，０００万円程度で取引が行われている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、新宿線駅勢徒歩圏内の類似地域に存する相対的規範性の高い事例を採用しており、地域の実勢を反映した
実証的な価格が得られた。一方収益価格は、小規模画地では経済合理性の高い賃貸経営を行うことが難しく、また賃料
水準、容積率の集約利用の観点からも低位に試算されている。収益性よりも居住快適性等を重視する住宅地域であるた
め、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 -33 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 328,000 円／㎡

[106.4]
100

100
[104.0]

100
[104.9]

[102.0]
100

326,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    308,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微増ながら、高齢化も進んでいる。依
然低金利の下支えあるも、不動産成約率のほ
か、経済指標の一部にマイナス要因も見られ
先行不透明。

最寄駅の徒歩圏に位置する住宅地域ながら、
業者仕入値の高騰により需要に一服感有り、
所得対比の住宅地地価も上値近辺の水準にあ
る。

対象地の個別的要因に特段の変動は認められ
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 -41　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０４Ｒ -25	江戸川区		建付地	（　）	長方形	北東4m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,160)
b	２１０２ -7	江戸川区		建付地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		１中専高度2種最高16m (60,150)
c	２１１３ -31	江戸川区		建付地	（　）	長方形	南西4m区道、北東4m、二方路		１住居高度地区2種地区計画等 (60,160)
d	２１１１ -19	江戸川区		建付地	（　）	長方形	東4m区道、中間画地		１住居高度地区2種地区計画等 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 324,831	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	335,766	100 [ 95.0]	353,438	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	361,000
b	(　 ) 331,620	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	339,263	100 [ 94.8]	357,872		365,000
c	(　 ) 328,615	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	317,155	100 [ 101.8]	311,547		318,000
d	(　 ) 292,537	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	295,979	100 [ 100.8]	293,630		300,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 336,000 円／㎡]

江戸川 -41　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,634,463	707,150	3,927,313	2,281,140	1,646,173	（　0.9742） 1,603,702	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	36,447,773 円　　　　（　 221,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -41　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.00	ＬＳ2	190.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高16m	70 ％	150 ％	150 ％	165 ㎡	10.3 m x 16.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ・平均専有面積３０㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	95.00	100.0	95.00	2,100	199,500	1.0	199,500
							1.0	199,500
2～ 2	住宅	95.00	100.0	95.00	2,150	204,250	1.0	204,250
							1.0	204,250
～

～

～

計		190.00	100.0	190.00		403,750		403,750
								403,750

⑨年額支払賃料	403,750 円　×　12ヶ月　＝　 4,845,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,845,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 402,135 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,442,865 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	403,750 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,702 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 403,750 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 187,896 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,634,463 円　　　　（　 28,088 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１２賃　　　　-5	2,146 ( 2,084)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,379	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,243 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１２賃　　　　-6	1,907 ( 1,907)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,949
c	２１０７賃　　　　-17	2,213 ( 2,121)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,215

江戸川 -41　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	102,600 円	34,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	145,350 円	4,845,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 290,700 円	34,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,200 円	34,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,200 円	34,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 707,150 円　（　　　　　　 4,286 円／㎡）　　（経費率　　 15.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,281,140 円（　　　　　 13,825 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,634,463 円
②総費用	707,150 円
③純収益　①－②	3,927,313 円
④建物等に帰属する純収益	2,281,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,646,173 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,603,702 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,719 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,447,773 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 221,000 円／㎡）