鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 -37　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０６ -11	江戸川区		建付地	（　）	袋地等	南7.3m区道、中間画地		準工高度地区3種 (60,300)
b	２１０９ -20	江戸川区		建付地	（　）	袋地等	北東4.9m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,196)
c	２１１２ -16	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.4m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,256)
d	２１１２ -17	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南4m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,160)
e	２１０２ -32	江戸川区		建付地	（　）	台形	南西3.8m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 253,734	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.1]	303,538	100 [ 102.0]	297,586	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	301,000
b	(　 ) 235,251	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	280,439	100 [ 96.0]	292,124		295,000
c	(　 ) 263,872	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	267,235	100 [ 90.9]	293,988		297,000
d	(　 ) 289,419	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	289,987	100 [ 96.0]	302,070		305,000
e	(　 ) 285,912	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	293,725	100 [ 97.0]	302,809		306,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -13.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 300,000 円／㎡]

江戸川 -37　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,518,967	410,702	2,108,265	1,360,680	747,585	（　0.9742） 728,297	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	16,552,205 円　　　　（　 167,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -37　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.00	ＬＳ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	208 ％	99 ㎡	9.6 m x 10.8 m	前面道路：区道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、一戸当たり平均専有面積５２㎡程度を想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同程度の建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	55.00	95.0	52.25	2,100	109,725	1.0	109,725
							1.0	109,725
2～ 2	住宅	55.00	95.0	52.25	2,100	109,725	1.0	109,725
							1.0	109,725
～

～

～

計		110.00	95.0	104.50		219,450		219,450
								219,450

⑨年額支払賃料	219,450 円　×　12ヶ月　＝　 2,633,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 104.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,633,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 218,572 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,414,828 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	219,450 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,012 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 219,450 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 102,127 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,518,967 円　　　　（　 25,444 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０１賃　　　　-4	1,943 ( 1,863)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,908	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,191 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１０１賃　　　　-8	2,110 ( 2,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,221
c	２１０６賃　　　　-4	2,298 ( 2,203)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,369

江戸川 -37　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	61,200 円	20,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	79,002 円	2,633,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 173,400 円	20,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,600 円	20,400,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	10,200 円	20,400,000　×　　　　 0.05 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 410,702 円　（　　　　　　 4,149 円／㎡）　　（経費率　　 16.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,400,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,360,680 円（　　　　　 13,744 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,518,967 円
②総費用	410,702 円
③純収益　①－②	2,108,265 円
④建物等に帰属する純収益	1,360,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	747,585 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	728,297 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,357 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,552,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 167,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
江戸川 -37　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 -37

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　岩本　育子

印

TEL.

鑑定評価額

29,300,000 円

１㎡当たりの価格

296,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区東小松川２丁目４３２７番４｢東小松川２－１３－１０｣				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,208)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中小規模住宅、アパート等が見られる住宅地域	北西5.2m区道	水道、ガス、下水	船堀 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 150 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

　基準方位　北　　
５．２ｍ区道

交通

施設

船堀駅北方

1.7km

法令

規制

１住居
(70,208)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅を中心とした既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はないことから、今後も現状維持で推移する
と予測する。地価水準は、異次元緩和による低金利継続等で、緩やかな上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 303,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 192,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、江戸川区中西部の都営新宿線及びＪＲ総武線沿線の住宅地域。需要者の中心は、区内及び周辺区に居住
する３０代から４０代の一次取得者層である。駅接近性にやや劣るものの、他地域と比較して相対的に割安感・値ごろ
感があり、近年、需給は安定している。市場での需要の中心価格帯は、土地が２，５００万円から３，５００万円程度
で、新築戸建住宅が４０００万円台程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、最寄駅である「船堀」駅からの交通接近条件が類似する住宅地の取引事例から試算し、実証的で説得力に
富む。一方、投資目的の需要は少なく、自己の居住を目的とする取引が多い住宅地域で、需要者は収益性よりも居住の
快適性や利便性を重視する傾向にあることから、収益価格の説得力は相対的に劣る。よって、比準価格を重視し、収益
価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    288,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　江戸川 -20                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    292,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区の人口は微増傾向、住宅着工、取引件数と
も安定的に推移。空前の低金利下、台風１９
号や消費増税の影響は顕著に見られず、地価
は上昇傾向継続。

地域要因に特段の変動はない。駅から距離が
あるが、需給は安定的に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

+1.4 ％

３　試算価格算定内訳

江戸川 -37　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０９ -25	江戸川区		建付地	（　）	袋地等	南7.2m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,288)
b	２１１０ -7	江戸川区		底地	（　）	ほぼ正方形	西5.7m区道、北1.8m、角地		１住居高度地区3種 (70,228)
c	２１０３ -27	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m区道、南東4m、準角地		１住居高度地区3種 (80,160)
d	２１０６ -2	江戸川区		建付地	（　）	長方形	北5.5m区道、中間画地		準工高度地区2種 (60,200)
e	２１１４ -4	江戸川区		更地	（　）	長方形	北西4.7m区道、南東3.4m、二方路		１住居高度地区2種 (60,188)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 286,302	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.3]	325,416	100 [ 108.1]	301,032	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	304,000
b	(　 101,433) 253,583	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 91.4]	284,934	100 [ 95.0]	299,931		303,000
c	(　 ) 399,365	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	382,050	100 [ 120.0]	318,375		322,000
d	(　 ) 260,374	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	285,589	100 [ 98.0]	291,417		294,000
e	(　 ) 298,507	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	301,115	100 [ 101.0]	298,134		301,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -8.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 303,000 円／㎡]

江戸川 -37　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,560,955	399,819	2,161,136	1,300,650	860,486	（　0.9742） 838,285	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	19,051,932 円　　　　（　 192,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -37　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.00	ＬＳ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	208 ％	99 ㎡	9.6 m x 10.8 m	前面道路：区道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約５３㎡のファミリータイプを想定

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同程度の建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	55.00	95.0	52.25	2,110	110,248	1.0	110,248
							1.0	110,248
2～ 2	住宅	55.00	95.0	52.25	2,160	112,860	1.0	112,860
							1.0	112,860
～

～

～

計		110.00	95.0	104.50		223,108		223,108
								223,108

⑨年額支払賃料	223,108 円　×　12ヶ月　＝　 2,677,296 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 104.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,677,296 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 222,216 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,455,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	223,108 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,046 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 223,108 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 103,829 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,560,955 円　　　　（　 25,868 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０７賃　　　　-8	2,183 ( 2,051)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,161	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,253 円/㎡　月額支払賃料（　 2,160 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１０６賃　　　　-4	2,298 ( 2,203)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,369
c	２１０６賃　　　　-5	2,690 ( 2,578)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [107.0]	100 [107.0]	2,373

江戸川 -37　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	58,500 円	19,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	80,319 円	2,677,296　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 165,700 円	19,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,500 円	19,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,500 円	19,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 399,819 円　（　　　　　　 4,039 円／㎡）　　（経費率　　 15.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,500,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,300,650 円（　　　　　 13,138 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,560,955 円
②総費用	399,819 円
③純収益　①－②	2,161,136 円
④建物等に帰属する純収益	1,300,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	860,486 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	838,285 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,468 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,051,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 192,000 円／㎡）