鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０６ -17	葛飾区		更地	（　）	不整形	南東12.7m区道、北東2.9m、南3.6m、西1.8m、四方路		商業 (97,366)
b	２１１７ -29	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西6.3m区道、北東3.6m、二方路		商業 (100,400)
c	２１１４ -30	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m区道、北6m、角地		商業 (100,360)
d	２１１８ -2	葛飾区		更地	（　）	ほぼ長方形	東11m区道、中間画地		商業高度利用地区地区計画等 (100,500)
e	２１０３ -50	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m都道、中間画地		準工高度地区最低7m 地区計画等 (70,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 605,591	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 82.6]	755,156	100 [ 97.2]	776,909	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	777,000
b	(　 ) 398,518	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	417,848	100 [ 69.0]	605,577		606,000
c	(　 ) 419,828	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	417,382	100 [ 67.5]	618,344		618,000
d	(　 ) 506,022	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	531,323	100 [ 75.1]	707,487		707,000
e	(　 ) 423,216	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	432,104	100 [ 62.8]	688,064		688,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -17.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -24.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 655,000 円／㎡]

葛飾 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	65,287,453	12,060,418	53,227,035	42,210,000	11,017,035	（　0.9351） 10,302,029	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	245,286,405 円　　　　（　 495,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	234.65	ＲＣ15	2,772.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m 地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	496 ㎡	20.3 m x 22.9 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～１１階を平均専有面積約５６㎡、１２～１４階を約８３㎡の共同住宅、１５階を１１１㎡、駐車場６台と想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

規模、構造等により判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	225.90	35.8	80.80	3,500	282,800	6.0	1,696,800
							2.0	565,600
2～ 5	住宅	185.90	89.6	166.65	2,300	383,295	1.0	383,295
							1.0	383,295
6～11	住宅	185.90	89.6	166.65	2,400	399,960	1.0	399,960
							1.0	399,960
12～14	住宅	185.90	89.6	166.65	2,200	366,630	1.0	366,630
							1.0	366,630
15～15	住宅	130.35	85.2	111.10	2,200	244,420	1.0	244,420
							1.0	244,420

計		2,772.95	85.0	2,358.35		5,560,050		6,974,050
								5,842,850

⑨年額支払賃料	5,560,050 円　×　12ヶ月　＝　 66,720,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,358.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	66,720,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 5,657,330 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	62,503,270 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,974,050 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 63,952 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,842,850 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 2,719,131 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	120,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,100 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	65,287,453 円　　　　（　 131,628 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０３賃　　　　-3	1,908 ( 1,868)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,007	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,399 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１０７賃　　　　-23	2,091 ( 2,091)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,397
c	２１０７賃　　　　-24	2,342 ( 2,245)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,652

葛飾 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,100,000 円	700,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,044,818 円	68,160,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 565,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,950,000 円	700,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	700,000 円	700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	700,000 円	700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,060,418 円　（　　　　　　 24,315 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9351

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	700,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 2,772.95 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0603	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	42,210,000 円（　　　　　 85,101 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	65,287,453 円
②総費用	12,060,418 円
③純収益　①－②	53,227,035 円
④建物等に帰属する純収益	42,210,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,017,035 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,302,029 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,770 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 245,286,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 495,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
葛飾 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葛飾 5-14

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　谷藤　恵美子

印

TEL.

鑑定評価額

310,000,000 円

１㎡当たりの価格

625,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	葛飾区亀有５丁目８６番１｢亀有５－４４－１１｣				②地積　(㎡)	496 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度地区最低7m 地区計画等 (100,500)
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ13	マンションや営業所等が混在する商業地域	東25m都道、北側道	水道、ガス、下水	亀有 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

環状七号線沿道地区計画区域
内

街

路

２５ｍ都道

交通

施設

亀有駅北東方

220m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度地区最低7m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

環七通り沿いにマンションや営業所等が混在する商業地域として成熟しており地域要因に変動はない。需要は堅
調で地価はやや強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 658,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 498,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は区内、隣接区ほか東京城東、城北エリア等の土地高度利用が可能な商業地域である。特にＪＲ常磐線駅周
辺及び幹線道路、準幹線道路沿いの土地高度利用が可能な商業地と代替性が高い。需要の中心は規模が小さい土地につ
いては個人事業主、法人等が中心であるが、標準地規模の土地であれば投資目的の法人、店舗、マンション開発業者等
が想定される。需要は堅調で地価は上昇傾向が持続している。需要の中心となる価格帯は規模によりまちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地はマンションや営業所等が混在する商業地域にあり、貸店舗、事務所、賃貸マンションのほか、自用の事務所ビ
ル、店舗併用住宅も多い。周辺では中規模以上の収益目的の取引、自用目的の取引が混在する地域にある。以上より高
度利用が可能な代替競争関係にある事例を中心に試算し不動産市場の実態を反映した実証性の高い比準価格、収益性に
着目した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　葛飾 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 630,000 円／㎡

[107.6]
100

100
[100.0]

100
[108.8]

[100.0]
100

623,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    574,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

融資姿勢の厳格化、海外情勢不安等はあるが
区内の人口は増加傾向、雇用、所得環境が改
善し、区内の商業地の需要は堅調に推移して
いる。

地域に特段の変動要因はない。亀有駅周辺、
環七通り沿いに位置し、高度利用が可能な立
地で、中心区での投資適格物件不足から需要
は強含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０１ -2	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南40m都道、中間画地		近商高度地区3種 (80,300)
b	２１１５ -5	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東24m都道、南5.6m、角地		近商地区計画等 (90,400)
c	２１１１ -20	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西40m都道、北8m、角地		準工地区計画等 (80,400)
d	２１０３ -50	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m都道、中間画地		準工高度地区最低7m 地区計画等 (70,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 557,359	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	588,014	100 [ 93.7]	627,550	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	628,000
b	(　 ) 522,827	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	524,350	100 [ 68.4]	766,594		767,000
c	(　 ) 622,089	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	625,109	100 [ 78.9]	792,280		792,000
d	(　 ) 423,216	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	432,104	100 [ 66.1]	653,713		654,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 658,000 円／㎡]

葛飾 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	66,748,897	12,299,415	54,449,482	43,339,800	11,109,682	（　0.9338） 10,374,221	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	247,005,262 円　　　　（　 498,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	234.65	ＲＣ15	2,772.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m 地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	496 ㎡	20.3 m x 22.9 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸店舗、２～１２階約５５㎡２ＬＤＫ、１３～１４階約８３㎡３ＬＤＫ、１５階約１１０㎡居宅、駐車場６台を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	225.90	35.8	80.80	3,500	282,800	6.0	1,696,800
							1.0	282,800
2～ 2	住宅	185.90	89.6	166.65	2,300	383,295	1.0	383,295
							1.0	383,295
3～12	住宅	185.90	89.6	166.65	2,450	408,293	1.0	408,293
							1.0	408,293
13～14	住宅	185.90	89.6	166.65	2,150	358,298	1.0	358,298
							1.0	358,298
15～	住宅	130.35	85.2	111.10	2,100	233,310	1.0	233,310
							1.0	233,310

計		2,772.95	85.0	2,358.35		5,698,931		7,112,931
								5,698,931

⑨年額支払賃料	5,698,931 円　×　12ヶ月　＝　 68,387,172 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,358.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	68,387,172 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 5,795,655 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	64,031,517 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,112,931 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,226 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,698,931 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 2,652,154 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	66,748,897 円　　　　（　 134,574 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０３賃　　　　-3	1,908 ( 1,868)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,071	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,399 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１０３賃　　　　-9	1,980 ( 1,900)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 94.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,496
c	２１０３賃　　　　-10	2,395 ( 2,296)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [106.0]	100 [102.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,517

葛飾 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,142,000 円	714,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,094,815 円	69,827,172　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 565,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,069,000 円	714,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	714,000 円	714,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	714,000 円	714,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,299,415 円　（　　　　　　 24,797 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9338

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	714,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 2,772.95 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0607	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	43,339,800 円（　　　　　 87,379 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	66,748,897 円
②総費用	12,299,415 円
③純収益　①－②	54,449,482 円
④建物等に帰属する純収益	43,339,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,109,682 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,374,221 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,916 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 247,005,262 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 498,000 円／㎡）