鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１５ -5	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東24m都道、南5.6m、角地		近商地区計画等 (90,400)
b	２１１８ -2	葛飾区		更地	（　）	ほぼ長方形	東11m区道、中間画地		商業高度利用地区地区計画等 (100,500)
c	２１０７Ｒ -19	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m区道、中間画地		商業 (100,500)
d	２１１５ -9	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m区道、中間画地		商業 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 522,827	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	524,350	100 [ 98.6]	531,795	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	532,000
b	(　 ) 506,022	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	531,323	100 [ 102.9]	516,349		516,000
c	(　 ) 539,035	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	582,158	100 [ 97.8]	595,254		595,000
d	(　 ) 530,612	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	567,755	100 [ 90.3]	628,743		629,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 520,000 円／㎡]

葛飾 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,624,830	2,211,317	7,413,513	5,921,100	1,492,413	（　0.9497） 1,417,345	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	33,746,310 円　　　　（　 433,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	58.47	Ｓ7	336.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	78 ㎡	6.0 m x 16.0 m	前面道路：都道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗想定、２階～７階は事務所想定で、いずれもフロアー貸しを想定

⑦有効率　 90.9 ％
の理由

小規模中層店舗事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	48.04	83.4	40.06	3,400	136,204	8.0	1,089,632
							1.0	136,204
2～ 2	事務所	48.04	92.1	44.26	2,723	120,520	4.0	482,080
							1.0	120,520
3～ 7	事務所	48.04	92.1	44.26	2,620	115,961	3.0	347,883
							1.0	115,961
～

～

計		336.28	90.9	305.62		836,529		3,311,127
								836,529

⑨年額支払賃料	836,529 円　×　12ヶ月　＝　 10,038,348 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 305.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,038,348 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 833,183 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,205,165 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,311,127 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,363 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 836,529 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 389,302 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,624,830 円　　　　（　 123,395 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０５賃　　　　-13	3,242 ( 3,150)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.5]	100 [123.0]	2,967	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,737 円/㎡　月額支払賃料（　 2,620 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２１０９賃　　　　-9	4,319 ( 4,081)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [123.0]	3,696
c	２１１４賃　　　　-1	2,065 ( 1,951)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 91.0]	100 [123.0]	1,902

葛飾 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	459,000 円	91,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	501,917 円	10,038,348　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 286,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 780,300 円	91,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,800 円	91,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,800 円	91,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,211,317 円　（　　　　　　 28,350 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.1 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,800,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 336.28 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,921,100 円（　　　　　 75,912 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,624,830 円
②総費用	2,211,317 円
③純収益　①－②	7,413,513 円
④建物等に帰属する純収益	5,921,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,492,413 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,417,345 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,171 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,746,310 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 433,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
葛飾 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葛飾 5-7

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　勝田　晴彦

印

TEL.

鑑定評価額

39,200,000 円

１㎡当たりの価格

502,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月11日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	葛飾区高砂５丁目７８２番４外｢高砂５－３６－１１｣				②地積　(㎡)	78 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	台形 1:2.5	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	南東11m都道	水道、ガス、下水	京成高砂 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 0 ｍ、南 10 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ都道

交通

施設

京成高砂駅北東方

80m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

京成高砂駅周辺のまちづくりや鉄道立体化について勉強会が行われているが、近況に特段の地域要因の変動は認
められず、当面は現況のまま推移するものと予測する。地価は強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 531,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 449,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は葛飾区内のＪＲ常磐線・総武線及び京成本線・京成押上線・京成金町線沿線の商業地域一帯が概ね該当す
る。需要者の中心は葛飾区に地縁的選好性を有する個人や地元企業等である。京成高砂駅周辺は複数の地元商店会から
形成されており、自宅兼店舗も多い。物件供給が少ない地区ではあるが、供給された場合には駅前商業地としての稀少
性から高値取引も見込まれる。土地は１㎡当たり４０万円～６０万円程度が取引の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は駅前商業地域にあるものの、地元企業により形成された商店街にあるため、自宅兼店舗や個人経営の物件
が多い。収益目的の取引は限定的であり、収益価格よりも市場の実態を反映した比準価格がより説得力を有するものと
判断される。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　葛飾 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 630,000 円／㎡

[107.6]
100

100
[100.0]

100
[135.5]

[100.0]
100

500,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    478,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

投資用物件の利回りに目立った変化は見られ
ないが、再販大手の低利回りの中古物件のマ
ーケット滞留期間が長くなっているように見
受けられる。

小売店舗等が建ち並ぶ京成高砂駅前の商店街
にあり自営の店舗が多い。地価は駅前稀少性
を反映して強含み傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１５ -18	葛飾区		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.4m区道、中間画地		近商高度地区3種 (74,274)
b	２１１８ -21	葛飾区		底地	（　）	不整形	南西18m都道、北6.3m、東6.6m、三方路		準工高度地区最低7m (70,384)
c	２１１４ -30	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m区道、北6m、角地		商業 (100,360)
d	２１０６ -17	葛飾区		更地	（　）	不整形	南東12.7m区道、北東2.9m、南3.6m、西1.8m、四方路		商業 (97,366)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 347,801	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	360,322	100 [ 68.6]	525,251	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	525,000
b	(　 124,061) 310,153	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 83.2]	377,253	100 [ 70.0]	538,933		539,000
c	(　 ) 419,828	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	417,382	100 [ 78.8]	529,673		530,000
d	(　 ) 605,591	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 82.6]	755,156	100 [ 140.7]	536,714		537,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -17.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 531,000 円／㎡]

葛飾 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,762,190	2,152,419	7,609,771	6,069,450	1,540,321	（　0.9541） 1,469,620	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	34,990,952 円　　　　（　 449,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	58.47	Ｓ7	336.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	78 ㎡	6.0 m x 16.0 m	前面道路：都道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～７階は事務所でいずれもフロア貸しを想定。

⑦有効率　 90.9 ％
の理由

類似建築物等を参考に標準的有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	48.04	83.4	40.06	3,400	136,204	6.0	817,224
							1.0	136,204
2～ 2	事務所	48.04	92.1	44.26	3,100	137,206	3.0	411,618
							1.0	137,206
3～ 7	事務所	48.04	92.1	44.26	2,600	115,076	3.0	345,228
							1.0	115,076
～

～

計		336.28	90.9	305.62		848,790		2,954,982
								848,790

⑨年額支払賃料	848,790 円　×　12ヶ月　＝　 10,185,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 305.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,185,480 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 845,395 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,340,085 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,954,982 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,097 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 848,790 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 395,008 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,762,190 円　　　　（　 125,156 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０４賃　　　　-19	2,925 ( 2,763)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,848	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,716 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２１０４賃　　　　-20	2,955 ( 2,720)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [114.0]	100 [ 99.0]	2,645
c	２１０９賃　　　　-8	2,988 ( 2,899)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [119.0]	100 [100.0]	2,536

葛飾 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	470,500 円	94,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	407,419 円	10,185,480　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 286,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 799,800 円	94,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	94,100 円	94,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,100 円	94,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,152,419 円　（　　　　　　 27,595 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,100,000 円	設計監理料率　 269,000 円／㎡　×　 336.28 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,069,450 円（　　　　　 77,813 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,762,190 円
②総費用	2,152,419 円
③純収益　①－②	7,609,771 円
④建物等に帰属する純収益	6,069,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,540,321 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,469,620 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,841 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,990,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 449,000 円／㎡）