鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

葛飾 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０ -19	葛飾区		更地	（　）	長方形	西10m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
b	２１０２ -33	江戸川区		更地	（　）	長方形	北西4.5m区道、北東4.5m、角地		準工高度地区2種 (80,200)
c	２１１８ -12	江戸川区		更地	（　）	長方形	南西8.5m区道、北西7.5m、角地		１住居高度地区2種 (70,200)
d	２１０９ -28	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.8m区道、南東4m、二方路		１住居高度地区3種 (60,272)
e	２１１０Ｒ -33	江戸川区		貸家建付地	（　）	長方形	西10m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 385,496	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	399,374	100 [ 120.1]	332,535	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	332,000
b	(　 ) 292,319	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	285,081	100 [ 90.6]	314,659		314,000
c	(　 ) 332,744	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	332,744	100 [ 102.0]	326,220		326,000
d	(　 ) 298,367	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	298,660	100 [ 99.8]	299,259		299,000
e	(　 ) 403,086	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	425,256	100 [ 126.0]	337,505		337,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 323,000 円／㎡]

葛飾 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が分譲マンションの敷地で、開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,714,012,723	1,781,511,290	12	580,000	5,705.00	270,000	6,393.00
⑧開発法による価格	932,501,433 円　　　　（　 306,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 -11　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
3,049 ㎡	㎡		㎡		㎡	3,049.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,472.00 ㎡	6,393.00 ㎡	5,891.00 ㎡	502.00 ㎡	5,705.00 ㎡	ＲＣ・7F ( 84 戸) 68㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 48.3 ％）	（ 209.7 ％）	（ 193.2 ％）	（ 16.5 ％）	（ 89.24 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	50.0 ｍ 60.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

580,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 580,000 円／㎡　　×　　 5,705.00 ㎡　　＝　　　　 3,308,900,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,308,900,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 270,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 278,100 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 278,100 円／㎡　　×　　　 6,393.00 ㎡　　＝　　　　 1,777,893,300 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,308,900,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 330,890,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,108,783,300 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	21 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	21 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	264,712,000 円	( 8 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 227,599,378 円
	販売総額(2期)	2,382,408,000 円	( 72 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 1,953,812,801 円
	販売総額(3期)	661,780,000 円	( 20 ％)	×　　0.8048	（ 23 ヶ月）	＝　　 532,600,544 円
収入合計		－	－	－	－	2,714,012,723 円
支出	建築工事費(1期)	177,789,330 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 164,846,267 円
	建築工事費(2期)	177,789,330 円	( 10 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 155,779,011 円
	建築工事費(3期)	1,422,314,640 円	( 80 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 1,166,440,236 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	198,534,000 円	( 60 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 180,646,087 円
	販売管理費(2期)	132,356,000 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 113,799,689 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,781,511,290 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,714,012,723 円　　－　　　　　　 1,781,511,290 円　　＝　　　　　 932,501,433 円 306,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
葛飾 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葛飾 -11

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　多賀　忠司

印

TEL.

鑑定評価額

963,000,000 円

１㎡当たりの価格

316,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	葛飾区西亀有１丁目２番１｢西亀有１－２－１｣				②地積　(㎡)	3,049 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (80,200)
	不整形 1:1.2	共同住宅ＲＣ7	マンションのほか一般住宅等が見られる住宅地域	西6m区道、三方路	水道、ガス、下水	お花茶屋 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

６ｍ区道

交通

施設

お花茶屋駅北方

1.3km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に特段の変動要因は見受けられないことから、当面は現状のまま推移と予測される。全体的な地価上昇を
受け、開発業者の用地仕入値は上値近辺の水準にあり、中長期的には横這い推移と予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 319,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 313,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は葛飾区及び周辺市区を中心とする住宅地域、需要者の中心は中堅又は大手デベロッパーと把握される。同
エリアのマンション素地に対する需要は引き続き堅調を維持しているものの、建築費の高止り、仕入れ高騰により、採
算性の検証が一層厳格化しており選別化が進んでいる。また、成約率等不動産指標に陰りも見え始めており先行き不透
明な市況と言える。中心価格帯は、立地、画地規模等の事業用地の採算性により様々で２０～３０万円／㎡と幅広い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、周辺地域等において類似性の高い事例収集が困難で選択範囲を広めたため、適切な地域要因比較に困難性
が認められるものの、規範性のあるマンション用地から実証的に試算され市場性を反映した価格である。開発法による
価格は、想定要素を含むが、形状・規模等個別の要因を反映させ易く、主たる需要者の関心事が事業採算性であること
から説明性が高い。以上により両価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 -42 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 437,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[103.0]

100
[140.9]

[ 99.9]
100

315,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    307,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微増ながら、高齢化も進んでいる。依
然低金利の下支えあるも、不動産成約率のほ
か、経済指標の一部にマイナス要因も見られ
先行不透明。

葛飾区内の分譲マンション需要は引き続き堅
調を維持しており、価格も安定的に推移して
いるが、建築費、業者仕入値の高騰により需
要に一服感有り。

対象地の個別的要因に特段の変動は認められ
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

葛飾 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０４Ｒ -24	葛飾区		建付地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		準工高度地区2種地区計画等 (60,200)
b	２１０８ -25	葛飾区		建付地	（　）	長方形	北7.2m区道、西7.2m、角地		準工高度地区2種 (70,200)
c	２１１０Ｒ -48	足立区		更地	（　）	台形	西15m区道、北4m、南4m、三方路		準工高度地区3種 (70,200)
d	２１１０ -19	葛飾区		更地	（　）	長方形	西10m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 284,758	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	300,135	100 [ 90.2]	332,744	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	332,000
b	(　 ) 348,021	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	346,315	100 [ 106.1]	326,404		326,000
c	(　 ) 302,501	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	294,585	100 [ 101.7]	289,661		289,000
d	(　 ) 385,496	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	399,374	100 [ 117.9]	338,740		338,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 319,000 円／㎡]

葛飾 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンションの敷地と判断し、開発法を適用するため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,737,409,384	1,784,049,615	12	585,000	5,705.00	270,000	6,393.00
⑧開発法による価格	953,359,769 円　　　　（　 313,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 -11　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
3,049 ㎡	㎡		㎡		㎡	3,049.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,472.00 ㎡	6,393.00 ㎡	5,891.00 ㎡	502.00 ㎡	5,705.00 ㎡	ＲＣ・7F ( 84 戸) 68㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 48.3 ％）	（ 209.7 ％）	（ 193.2 ％）	（ 16.5 ％）	（ 89.24 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	50.0 ｍ 60.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

585,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域所在する分譲マンション事例等を比較検討のうえ査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 585,000 円／㎡　　×　　 5,705.00 ㎡　　＝　　　　 3,337,425,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,337,425,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 270,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 278,100 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	同規模同品等建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 278,100 円／㎡　　×　　　 6,393.00 ㎡　　＝　　　　 1,777,893,300 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,337,425,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 333,742,500 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,111,635,800 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	21 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	21 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	266,994,000 円	( 8 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 229,561,441 円
	販売総額(2期)	2,402,946,000 円	( 72 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 1,970,656,015 円
	販売総額(3期)	667,485,000 円	( 20 ％)	×　　0.8048	（ 23 ヶ月）	＝　　 537,191,928 円
収入合計		－	－	－	－	2,737,409,384 円
支出	建築工事費(1期)	177,789,330 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 164,846,267 円
	建築工事費(2期)	177,789,330 円	( 10 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 155,779,011 円
	建築工事費(3期)	1,422,314,640 円	( 80 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 1,166,440,236 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	200,245,500 円	( 60 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 182,203,380 円
	販売管理費(2期)	133,497,000 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 114,780,721 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,784,049,615 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,737,409,384 円　　－　　　　　　 1,784,049,615 円　　＝　　　　　 953,359,769 円 313,000 円／㎡