鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

足立 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２（公）６２１７ -20	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.6m道路、西3.6m、角地		商業高度地区最低7m (100,240)
b	Ｒ０２（公）７４２１ -9	足立区		建付地	（　）	長方形	北東5.5m区道、北1.8m、角地		商業 (100,330)
c	Ｒ０２（公）７７９９ -39	足立区		建付地	（　）	長方形	南3.8m区道、西3.5m、角地		近商高度地区3種 (90,240)
d	Ｒ０２（公）８５０４ -9	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.1m区道、中間画地		近商高度地区3種 (80,300)
e	Ｒ０２（公）５５８５ -34	足立区		更地	（　）	長方形	東9m区道、中間画地		近商高度地区3種 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 473,345	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	479,325	100 [ 62.3]	769,382	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	769,000
b	(　 ) 464,430	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	584,476	100 [ 71.4]	818,594		819,000
c	(　 ) 328,424	100 [ 100.0]	[ 118.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	376,890	100 [ 50.6]	744,842		745,000
d	(　 ) 359,513	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	371,736	100 [ 56.0]	663,814		664,000
e	(　 ) 476,190	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	507,142	100 [ 64.6]	785,050		785,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.84	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.84	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 747,000 円／㎡]

足立 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,242,490	8,885,968	36,356,522	27,842,600	8,513,922	（　0.9553） 8,133,350	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	193,651,190 円　　　　（　 580,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	220.00	ＲＣ11	1,478.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	334 ㎡	15.0 m x 22.0 m	前面道路：区道　 5.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上ファミリータイプ約６０㎡程度

⑦有効率　 86.6 ％
の理由

周辺地域における平均的建物の状況を勘案

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	157.50	51.6	81.20	4,000	324,800	6.0	1,948,800
							1.0	324,800
2～ 2	住宅	151.10	79.4	120.00	3,020	362,400	1.0	362,400
							1.0	362,400
3～11	住宅	130.00	92.3	120.00	3,020	362,400	1.0	362,400
							1.0	362,400
～

～

計		1,478.60	86.6	1,281.20		3,948,800		5,572,800
								3,948,800

⑨年額支払賃料	3,948,800 円　×　12ヶ月　＝　 47,385,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,281.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,385,600 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,027,776 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,357,824 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,572,800 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,991 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,948,800 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,833,675 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,242,490 円　　　　（　 135,457 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２（公）３５５４　　　　-5	2,735 ( 2,518)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	3,212	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,153 円/㎡　月額支払賃料（　 3,020 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０２（公）３５５４　　　　-6	2,592 ( 2,590)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	3,009
c	Ｒ０２（公）７２２２　　　　-25	2,576 ( 2,470)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	3,239

足立 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,586,000 円	431,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,421,568 円	47,385,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 352,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,663,500 円	431,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	431,000 円	431,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	431,000 円	431,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,885,968 円　（　　　　　　 26,605 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9553

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	431,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 1,478.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0469 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,842,600 円（　　　　　 83,361 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,242,490 円
②総費用	8,885,968 円
③純収益　①－②	36,356,522 円
④建物等に帰属する純収益	27,842,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,513,922 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,133,350 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,351 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 193,651,190 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 580,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
足立 5-24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 5-24

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　堤　裕

印

TEL.

鑑定評価額

237,000,000 円

１㎡当たりの価格

710,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	520,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区千住２丁目３９番１５				②地積　(㎡)	334 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）駐車付置義務 (100,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ3	中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	南5.7m区道	水道、ガス、下水	北千住 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

建築基準法４２条１項４号（
幅員８ｍ）の指定により、基
準容積率は４００％。

街

路

５．７ｍ区道

交通

施設

北千住駅北西方

180m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

「千住一丁目市街地再開発事業」が進行中であり、延床面積２４，０００㎡の再開発ビルが、来年１２月に、竣
工予定である。道路の拡幅など、完成後には、一層の商業繁華性の向上が予想される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 733,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 526,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

千住地域内において、比較的繁華性の高い商業地域が同一需給圏に該当する。想定される需要者は、区内の店舗経営者
、地元貸ビル業者に留まらず、チェーン展開を行う飲食・物販業者、規模によっては、マンションデベロッパー、ホテ
ル事業者等の需要も想定される。再開発事業の影響もあり、需要は堅調である。中心となる価格帯は規模等により異な
り、一概には把握し難いが、土地取引の場合、単価で６８５～７３５千円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、規範性があり、且つ、類似性の高い取引事例から試算したもので、説得力は高い。一方、収益価格は、最
有効使用の１１階建店舗兼共同住宅を建設し、賃貸することを想定して試算した価格である。収益性が指向される商業
地域では、十分に考慮する必要性のある価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　足立 5-15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 500,000 円／㎡

[109.0]
100

100
[100.0]

100
[ 76.5]

[100.0]
100

712,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    645,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

消費増税後の反動減など、マイナス要因もあ
るものの、足立区の地価は、上昇を続けてお
り、昨年に引き続き、不動産市場は、活況を
呈している。

地価は、依然上昇傾向にある。隣接地域の「
千住一丁目市街地再開発事業」が進行中であ
る以外に、地域要因の変動は認められない。

画地条件等の個別的要因は標準的であり、代
替・競争等の関係にある不動産と比べた優劣
の程度に変化はなく、個別的要因の変動もな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２（公）７２７７ -22	足立区		更地	（　）	ほぼ台形	北西7.3m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,450)
b	Ｒ０２（公）３５５３ -24	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.4m区道、中間画地		近商高度地区3種 (80,300)
c	Ｒ０２（公）７４２１ -9	足立区		建付地	（　）	長方形	北東5.5m区道、北1.8m、角地		商業 (100,330)
d	Ｒ０２（公）８５０４ -38	足立区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.2m区道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 781,250	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	807,813	100 [ 112.5]	718,056	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	718,000
b	(　 ) 594,512	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	646,829	100 [ 88.9]	727,592		728,000
c	(　 ) 464,430	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	584,476	100 [ 75.9]	770,061		770,000
d	(　 ) 564,126	100 [ 100.0]	[ 113.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	638,027	100 [ 89.2]	715,277		715,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.84	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.84	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.84	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.84	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 733,000 円／㎡]

足立 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,689,133	9,147,501	36,541,632	28,811,600	7,730,032	（　0.9553） 7,384,500	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	175,821,429 円　　　　（　 526,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	220.00	ＲＣ11	1,478.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	334 ㎡	15.0 m x 22.0 m	前面道路：区道　 5.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗：フロア貸し、２階～ファミリータイプ：６０㎡

⑦有効率　 86.6 ％
の理由

この種の建物としては、標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	157.50	51.6	81.20	4,050	328,860	6.0	1,973,160
							1.0	328,860
2～ 2	住宅	151.10	79.4	120.00	3,050	366,000	1.0	366,000
							1.0	366,000
3～11	住宅	130.00	92.3	120.00	3,049	365,880	1.0	365,880
							1.0	365,880
～

～

計		1,478.60	86.6	1,281.20		3,987,780		5,632,080
								3,987,780

⑨年額支払賃料	3,987,780 円　×　12ヶ月　＝　 47,853,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,281.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,853,360 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,067,536 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,785,824 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,632,080 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,534 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,987,780 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,851,775 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,689,133 円　　　　（　 136,794 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２（公）７２２２　　　　-22	3,219 ( 3,216)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,066	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,180 円/㎡　月額支払賃料（　 3,049 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ０２（公）７２２２　　　　-23	3,064 ( 2,937)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,158
c	Ｒ０２（公）７２２２　　　　-24	2,781 ( 2,666)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	3,188

足立 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,676,000 円	446,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,435,601 円	47,853,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 352,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,791,000 円	446,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	446,000 円	446,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	446,000 円	446,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,147,501 円　（　　　　　　 27,388 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9553

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	446,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 1,478.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0469 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,811,600 円（　　　　　 86,262 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,689,133 円
②総費用	9,147,501 円
③純収益　①－②	36,541,632 円
④建物等に帰属する純収益	28,811,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,730,032 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,384,500 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,109 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 175,821,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 526,000 円／㎡）