別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月10日　提出
足立 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-20 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　新井　帰 印  TEL.
鑑定評価額 396,000,000 円  １㎡当たりの価格 647,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区綾瀬２丁目２６番９
｢綾瀬２－２６－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 612  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,360)

1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ8F1B		 店舗、共同住宅、事
務所ビルが建ち並ぶ
商業地域		 南6m区道 水道、ガス、下水 綾瀬

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 綾瀬駅南東方

180m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 綾瀬駅北側で大規模な開発が計画されており、近隣地域も含めた駅周辺は、以前から供給が少なく、商住ともに
需要が旺盛な地域であるため、地価水準は当面の間は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    677,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    528,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は区内の商業地域と判定した。主たる需要者は、法人事業者、不動産業者、マンション開発業者等が想定さ
れる。旧来から需要が底堅い地域で、需給は安定している。標準地周辺は、駅への接近性に優れるため、規模がまとま
ると分譲マンション用地としての引き合いが強くなる等、用途の多様性に富んでいる。なお、土地の規模や立地条件等
により価格水準が大きく異なるため、中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は店舗、共同住宅、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地で、需要者は法人事業者、不動産業者、マンション開発業者
等である。取引においては賃貸用不動産としての投資採算性も検討されるものの、駅への接近性に優れ、用途の多様性
に富んでいるため、様々な土地利用の需要が競合し、取引価格が収益性よりも先行している。以上から、市場性を反映
した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-21                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    522,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.8]		 [100.0]
100		 647,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    610,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外景気の下振れ懸念もあるものの、国内景
気は緩やかな回復が続いている。不動産市況
も都心部、都市部では活況だが地方圏では回
復途上にある。

綾瀬駅北側で大規模な開発が計画されている
。近隣地域周辺は、商住ともに需要が旺盛な
地域であり、地価水準は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。まとまった規模の
商業地は供給が限られることから、市場競争
力はやや高いものと思料する。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０２（公
）７２２２
-7		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西12.9m区道、
北8m、角地
近商

(100,400)
b Ｒ０２（公
）７９３１
-12		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(80,300)
c Ｒ０２（公
）７９３５
-16		 足立区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d Ｒ０２（公
）６７４３
-17		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m区道、
北4m、角地
近商
高度地区3種
(90,300)
e Ｒ０２（公
）７４２１
-9		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東5.5m区道
、北1.8m、
角地
商業

(100,330)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
761,421  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
772,298 		 100
[ 114.0]
677,454 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
677,000 
b (　           ) 
637,287  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
657,680 		 100
[  98.5]
667,695 
668,000 
c (　    294,720) 
982,400  		 100
[ 120.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
844,864 		 100
[ 124.4]
679,151 
679,000 
d (　           ) 
470,219  		 100
[  80.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
596,334 		 100
[  85.7]
695,839 
696,000 
e (　           ) 
464,430  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
584,476 		 100
[  86.5]
675,695 
676,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 限定価格

 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    677,000 円／㎡]  



足立 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

66,763,028 
12,836,772 
53,926,256 
39,406,000 
14,520,256 		 （　0.9338）
13,559,015 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    322,833,690 円　　　　（　    528,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 225.52 ＲＣ15 2,172.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   360 ％   612 ㎡     21.0 m x   29.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロアー貸し、２階以上は住宅でＤＩＮＫＳタイプ平均専用面積５５㎡、駐車場３６台 ⑦有効率　  86.9 ％
の理由		 構造・用途から標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
225.52 
60.5 
136.44 
3,300 
450,252 		 6.0  2,701,512 
0.0  0 

 2～ 8		 住宅
215.00 
90.0 
193.50 
2,570 
497,295 		 2.0  994,590 
1.0  497,295 

 9～12		 住宅
80.40 
90.0 
72.36 
2,620 
189,583 		 2.0  379,166 
1.0  189,583 

13～13		 住宅
40.20 
90.0 
36.18 
2,660 
96,239 		 2.0  192,478 
1.0  96,239 

14～15		 住宅
40.20 
90.0 
36.18 
2,670 
96,601 		 2.0  193,202 
1.0  96,601 

計
2,172.72 
86.9 
1,888.92 

4,979,090 		 11,759,188 
4,528,838 
⑨年額支払賃料      4,979,090 円　×　12ヶ月　＝　      59,749,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,888.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  36 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      10,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        59,749,080 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　      10,800,000 円　　×　　   8.5 ％　＝　　     5,996,672 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 64,552,408 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,759,188 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         107,597 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,528,838 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,103,023 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      66,763,028 円　　　　（　       109,090 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０２（公）７
２７７
　　　　-23		 2,804  
(   2,688) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,722 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,683 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,570 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０２（公）７
２７７
　　　　-25		 2,875  
(   2,816) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]		 100
[ 98.0]
2,721 
c Ｒ０２（公）７
２７７
　　　　-22		 2,923  
(   2,802) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[116.0]
2,545 
足立 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,660,000 円  　　　　    610,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,116,472 円  　　　       70,549,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      655,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,185,000 円  　　　　    610,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       610,000 円  　　　　    610,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       610,000 円  　　　　    610,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,836,772 円　（　　　　　　        20,975 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9338    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 610,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   2,172.72 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0646     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 35 ％　＋　0.0593 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 39,406,000 円  
（　　　　　        64,389 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 66,763,028 円      
②総費用 12,836,772 円      
③純収益　①－② 53,926,256 円      
④建物等に帰属する純収益 39,406,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,520,256 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,559,015 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,155 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    322,833,690 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     528,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月10日　提出
足立 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-20 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　上野　正和 印  TEL.
鑑定評価額 397,000,000 円  １㎡当たりの価格 649,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区綾瀬２丁目２６番９
｢綾瀬２－２６－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 612  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,360)

1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ8F1B		 店舗、共同住宅、事
務所ビルが建ち並ぶ
商業地域		 南6m区道 水道、ガス、下水 綾瀬

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 綾瀬駅南東方

180m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変動はなく、ほぼ現状で推移していくものと見込まれる。地価水準は、上昇傾向で推移するも
のと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    661,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    545,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は足立区及び周辺区を含む都内城北及び城東地区を中心とする商業地域。需要者は駅至近の商業地のため資
本力を有する法人及び不動産業者が中心となる。駅至近の商業地で交通利便性に優れ高度利用が可能なため近年特にマ
ンション開発業者及び宿泊施設開発業者の需要は旺盛である。市場の中心となる価格帯は、需要面積が多様であるため
その把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映した価格で、近隣地域及び代替競争関係にある同一需給圏内の類似地域において多数の信
頼性のある取引事例を収集し得た。一方収益価格は収益性に着目した価格であり商業地においては重視すべき価格であ
るが標準地周辺は純粋に投資採算性のみで判断される地域ではないこと等によりやや収益価格が低位に求められた。従
って比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-21                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    522,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.8]		 [100.0]
100		 647,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    610,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 質的・量的金融緩和及び各種住宅取得政策等
により不動産市況の回復がみられる。金利動
向及び海外情勢に注意を要する。


駅至近の商業地で供給も限られている。一般
的要因の影響等により地価は上昇傾向にある
。


代替競争関係にある他の不動産と比較した優
劣、競争力の程度については特段の変動はな
い。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０２（公
）７２２２
-7		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西12.9m区道、
北8m、角地
近商

(100,400)
b Ｒ０２（公
）７４２１
-14		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m都道、
中間画地
準住居
高度地区最低7m
(70,400)
c Ｒ０２（公
）８５０４
-17		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,240)
d Ｒ０２（公
）５５８５
-35		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東25m都道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
761,421  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
772,298 		 100
[ 117.1]
659,520 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
660,000 
b (　           ) 
457,666  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
476,430 		 100
[  73.2]
650,861 
651,000 
c (　           ) 
392,071  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
415,110 		 100
[  63.9]
649,624 
650,000 
d (　           ) 
363,845  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
376,943 		 100
[  54.6]
690,372 
690,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    661,000 円／㎡]  



足立 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

66,330,041 
12,646,414 
53,683,627 
38,695,400 
14,988,227 		 （　0.9338）
13,996,006 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    333,238,238 円　　　　（　    545,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 225.52 ＲＣ15 2,172.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   360 ％   612 ㎡     21.0 m x   29.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸、上階１ＬＤＫタイプ・平均専有面積４０㎡程度。 ⑦有効率　  86.9 ％
の理由		 周辺地域における平均的建物の状況を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
225.52 
60.5 
136.38 
3,500 
477,330 		 6.0  2,863,980 
0.0  0 

 2～  		 住宅
215.00 
90.0 
193.50 
2,550 
493,425 		 1.0  493,425 
1.0  493,425 

 3～ 8		 住宅
215.00 
90.0 
193.50 
2,600 
503,100 		 1.0  503,100 
1.0  503,100 

 9～12		 住宅
80.40 
90.0 
72.36 
2,650 
191,754 		 1.0  191,754 
1.0  191,754 

13～15		 住宅
40.20 
90.0 
36.18 
2,700 
97,686 		 1.0  97,686 
1.0  97,686 

計
2,172.72 
86.9 
1,888.86 

5,049,429 		 7,436,079 
4,572,099 
⑨年額支払賃料      5,049,429 円　×　12ヶ月　＝　      60,593,148 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,888.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  22,000 円／台　×　  36 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       9,504,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        60,593,148 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　       9,504,000 円　　×　　   8.5 ％　＝　　     5,958,258 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 64,138,890 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,436,079 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          68,040 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,572,099 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,123,111 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      66,330,041 円　　　　（　       108,382 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０２（公）４
６４５
　　　　-21		 2,208  
(   2,117) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 98.0]
2,523 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,660 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０２（公）７
２７７
　　　　-27		 1,909  
(   1,907) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]
2,338 
c Ｒ０２（公）７
２７７
　　　　-23		 2,804  
(   2,688) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[105.0]
2,782 
足立 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,594,000 円  　　　　    599,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,102,914 円  　　　       70,097,148　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      660,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,091,500 円  　　　　    599,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       599,000 円  　　　　    599,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       599,000 円  　　　　    599,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,646,414 円　（　　　　　　        20,664 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9338    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 599,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　   2,172.72 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0646     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 35 ％　＋　0.0593 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 38,695,400 円  
（　　　　　        63,228 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 66,330,041 円      
②総費用 12,646,414 円      
③純収益　①－② 53,683,627 円      
④建物等に帰属する純収益 38,695,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,988,227 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,996,006 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,869 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    333,238,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     545,000 円／㎡）