鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

足立 -43　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２（公）３５５３ -13	足立区		建付地	（　）	長方形	北4m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (90,240)
b	Ｒ０２（公）３５５４ -1	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北2.4m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (80,240)
c	Ｒ０２（公）５５８５ -26	足立区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西2m私道、中間画地		準工高度地区3種 (80,240)
d	Ｒ０２（公）７２７７ -29	足立区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南3m私道、中間画地		近商高度地区3種 (80,240)
e	Ｒ０２（公）７４２１ -1	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.3m区道、中間画地		１住居高度地区3種新たな防火規制区 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 349,790	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	365,531	100 [ 118.5]	308,465	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	312,000
b	(　 ) 366,149	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	386,287	100 [ 121.3]	318,456		322,000
c	(　 ) 345,261	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	369,717	100 [ 88.6]	417,288		421,000
d	(　 ) 329,662	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	360,052	100 [ 87.1]	413,378		418,000
e	(　 ) 377,481	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	387,946	100 [ 106.0]	365,987		370,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.82	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.82	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 361,000 円／㎡]

足立 -43　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,891,687	994,284	4,897,403	2,892,120	2,005,283	（　0.9519） 1,908,829	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	44,391,372 円　　　　（　 296,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -43　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	90.00	Ｓ3	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種	70 ％	200 ％	200 ％	150 ㎡	15.0 m x 10.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ平均専有面積約４０㎡程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

周辺類似建物を勘案

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	2,070	165,600	1.0	165,600
							1.0	165,600
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	2,180	174,400	1.0	174,400
							1.0	174,400
3～ 3	住宅	80.00	100.0	80.00	2,180	174,400	1.0	174,400
							1.0	174,400
～

～

計		240.00	100.0	240.00		514,400		514,400
								514,400

⑨年額支払賃料	514,400 円　×　12ヶ月　＝　 6,172,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,172,800 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 524,688 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,648,112 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	514,400 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,707 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 514,400 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 238,868 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,891,687 円　　　　（　 39,278 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２（公）３５５４　　　　-5	2,735 ( 2,518)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	2,361	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,278 円/㎡　月額支払賃料（　 2,180 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０２（公）３５５４　　　　-6	2,592 ( 2,590)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	2,238
c	Ｒ０２（公）３５５４　　　　-14	1,982 ( 1,900)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,267

足立 -43　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	231,000 円	46,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	185,184 円	6,172,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 392,700 円	46,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,200 円	46,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,200 円	46,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 994,284 円　（　　　　　　 6,629 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,200,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,892,120 円（　　　　　 19,281 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,891,687 円
②総費用	994,284 円
③純収益　①－②	4,897,403 円
④建物等に帰属する純収益	2,892,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,005,283 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,908,829 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,726 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,391,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 296,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
足立 -43　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 -43

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　岡村　淑子

印

TEL.

鑑定評価額

54,200,000 円

１㎡当たりの価格

361,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	275,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区千住曙町５５番２４外｢千住曙町３５－１４｣				②地積　(㎡)	150 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度地区3種 (70,200)
	1.5:1	住宅Ｗ3	一般住宅の中に作業所等が見られる住宅地域	北東4m区道	水道、ガス、下水	堀切 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位　北　　４
ｍ区道

交通

施設

堀切駅西方

250m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、作業所等が混在する地域であり、当分は現状のごとく推移するものと予測する。最寄駅への交通接近
条件が優れていることもあり、需給は安定的で、地価は安定して推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 364,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 263,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、千住地区を中心としてその周辺に位置する住宅地域である。需要者の中心は、足立区及び周辺地域に居
住する１次取得者、買替需要者、不動産開発業者等である。利便性や都心への交通接近条件に優れる北千住駅徒歩圏住
宅地域の選好性が高まる中、周辺地域は環境条件等でやや競争力に劣る。取引の中心となる価格帯は、土地は３０００
万円台、新築戸建住宅は５０００万円台程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄駅への接近性に優れるため周辺にはアパート等も見られるが、高度利用が困難で、賃料水準が比較的割安であるた
め収益価格が低位に試算された。地域における中心的な需要者による取引は、主に自己居住目的の取引であり、収益性
よりも利便性や快適性による市場性が重視されている。したがって、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収
益価格を参酌して、代表標準地との検討もふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　足立 -29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 400,000 円／㎡

[108.0]
100

100
[100.0]

100
[120.9]

[101.0]
100

361,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    346,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利や住宅ローン減税等の諸策により住宅
需要は堅調に推移しているが、消費税増税や
所得の伸び悩みなど今後の需要には不安定要
素もある。

最寄駅に近い住宅地域であるが、環境条件、
利便性等にやや劣る。地域要因に特別の変動
はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 -43　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２（公）４６４５ -11	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m区道、中間画地		準工高度地区3種新防火規制区域 (90,200)
b	Ｒ０２（公）６７４３ -32	足立区		建付地	（　）	袋地等	西5.4m区道、中間画地		準工高度地区3種地区計画等 (60,200)
c	Ｒ０２（公）３５５４ -26	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3.3m区道、東1.6m、角地		準工高度地区3種 (90,240)
d	Ｒ０２（公）７４２１ -1	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.3m区道、中間画地		１住居高度地区3種新たな防火規制区 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 459,610	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	475,859	100 [ 123.3]	385,936	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	390,000
b	(　 ) 261,824	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	299,472	100 [ 83.4]	359,079		363,000
c	(　 ) 330,736	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	352,695	100 [ 97.2]	362,855		366,000
d	(　 ) 377,481	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	387,946	100 [ 107.8]	359,876		363,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 364,000 円／㎡]

足立 -43　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるから
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,864,199	1,032,120	4,832,079	3,048,620	1,783,459	（　0.9519） 1,697,675	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	39,480,814 円　　　　（　 263,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -43　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	Ｓ3	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種	70 ％	200 ％	200 ％	150 ㎡	15.0 m x 10.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約４０㎡の１ＬＤＫタイプを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	2,100	168,000	1.0	168,000
							1.0	168,000
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	2,150	172,000	1.0	172,000
							1.0	172,000
3～ 3	住宅	80.00	100.0	80.00	2,150	172,000	1.0	172,000
							1.0	172,000
～

～

計		240.00	100.0	240.00		512,000		512,000
								512,000

⑨年額支払賃料	512,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,144,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,144,000 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 522,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,621,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	512,000 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,685 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 512,000 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 237,754 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,864,199 円　　　　（　 39,095 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２（公）３５５４　　　　-14	1,982 ( 1,900)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	2,151	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,191 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０２（公）７２２２　　　　-25	2,576 ( 2,470)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 97.0]	2,213
c	Ｒ０２（公）３５５４　　　　-8	2,362 ( 2,264)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,486

足立 -43　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	243,500 円	48,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	184,320 円	6,144,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 413,900 円	48,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,700 円	48,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,700 円	48,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,032,120 円　（　　　　　　 6,881 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,700,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,048,620 円（　　　　　 20,324 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,864,199 円
②総費用	1,032,120 円
③純収益　①－②	4,832,079 円
④建物等に帰属する純収益	3,048,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,783,459 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,697,675 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,318 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,480,814 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 263,000 円／㎡）