鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

足立 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２（公）８５０４ -22	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8.2m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
b	Ｒ０２（公）５５８５ -33	足立区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西7.4m区道、北西4m、角地		１低専高度地区2種 (60,150)
c	Ｒ０２（公）５５８５ -1	足立区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南7m区道、西5m、角地		１中専高度地区2種 (70,200)
d	Ｒ０２（公）３５５３ -21	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,180)
e	Ｒ０２（公）３５５３ -10	足立区		建付地	（　）	不整形	東7.7m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 260,237	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	267,003	100 [ 96.0]	278,128	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	284,000
b	(　 ) 279,521	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	279,787	100 [ 98.9]	282,899		289,000
c	(　 ) 305,499	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	299,005	100 [ 105.7]	282,881		289,000
d	(　 ) 235,660	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	247,820	100 [ 89.4]	277,204		283,000
e	(　 ) 231,304	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	259,524	100 [ 92.9]	279,358		285,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 288,000 円／㎡]

足立 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,868,532	473,890	2,394,642	1,468,540	926,102	（　0.9712） 899,430	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	20,916,977 円　　　　（　 166,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	72.00	Ｗ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	126 ㎡	10.5 m x 12.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ　平均専有面積３０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	65.00	100.0	65.00	1,900	123,500	2.0	247,000
							1.0	123,500
2～ 2	住宅	65.00	100.0	65.00	1,950	126,750	2.0	253,500
							1.0	126,750
～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		250,250		500,500
								250,250

⑨年額支払賃料	250,250 円　×　12ヶ月　＝　 3,003,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,003,000 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 255,255 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,747,745 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	500,500 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,580 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 250,250 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 116,207 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,868,532 円　　　　（　 22,766 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２（公）８６３５　　　　-13	1,930 ( 1,851)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,930	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,036 円/㎡　月額支払賃料（　 1,950 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０２（公）８６３５　　　　-15	2,011 ( 1,928)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,052
c	Ｒ０２（公）８６３５　　　　-17	1,977 ( 1,895)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,977

足立 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,000 円	20,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	90,090 円	3,003,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 171,700 円	20,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,300 円	20,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,200 円	20,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 473,890 円　（　　　　　　 3,761 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,200,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 45 ％　＋　0.0810 × 45 ％　＋ 0.0920 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,468,540 円（　　　　　 11,655 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,868,532 円
②総費用	473,890 円
③純収益　①－②	2,394,642 円
④建物等に帰属する純収益	1,468,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	926,102 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	899,430 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,138 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,916,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 166,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
足立 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 -22

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　新井　帰

印

TEL.

鑑定評価額

36,000,000 円

１㎡当たりの価格

286,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区谷在家２丁目１番１１｢谷在家２－１－７｣				②地積　(㎡)	126 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅のほか駐車場も見られる住宅地域	西6m区道	水道、ガス、下水	西新井大師西 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 120 ｍ、南 50 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

基準方位北　６ｍ区
道

交通

施設

西新井大師西駅　北西
方
280m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

日暮里・舎人ライナー沿線の人口増加は、今後も続くものと予想される。需要は堅調で、今後も地価は上昇傾向
で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 287,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 167,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、日暮里・舎人ライナー沿線の各駅から徒歩圏内にある住宅地域である。主たる需要者は、区内在住、ま
たは隣接市区在住の１次取得者が中心である。やや地縁的選好性が強い地域であるが、日暮里・舎人ライナーの開通に
より利便性が向上したこと、及び区内又は区外の住宅地との比較でやや割安感があることから、区外の取得者も増加し
ている。取引の中心となる価格帯は、新築建売の場合、総額で３，５００万円～４，５００万円程度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の試算では、周辺類似地域において規範性の高い多数の取引事例が収集できた。土地取引は自用目的としたも
のが中心であるが、近隣地域及び周辺地域には地主等が所有するアパートも見られ、近年は賃貸需要も増加している。
これらの要因を考慮して、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、さらに代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　足立 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 231,000 円／㎡

[105.2]
100

100
[101.0]

100
[ 86.1]

[102.0]
100

285,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    271,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海外景気の下振れ懸念もあるものの、国内景
気は緩やかな回復が続いている。不動産市況
も都心部、都市部では活況だが地方圏では回
復途上にある。

日暮里・舎人ライナーの開通により、小規模
開発による建売住宅が増加している地域であ
る。今後も戸建住宅の需要は旺盛であるもの
と思料する。

個別的要因に変動はない。地域内では標準的
な画地であり、競争力は普通程度である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -8.5
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２（公）３５５３ -10	足立区		建付地	（　）	不整形	東7.7m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
b	Ｒ０２（公）３５５３ -21	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,180)
c	Ｒ０２（公）７２７７ -18	足立区		建付地	（　）	長方形	北7.5m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
d	Ｒ０２（公）７２２２ -4	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 231,304	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	259,524	100 [ 92.9]	279,358	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	285,000
b	(　 ) 235,660	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	247,820	100 [ 89.4]	277,204		283,000
c	(　 ) 241,726	100 [ 120.0]	[ 102.3] 100	100 [ 92.0]	100 [ 100.0]	223,991	100 [ 81.8]	273,828		279,000
d	(　 ) 225,211	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	234,219	100 [ 80.0]	292,774		299,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -8.0
c	限定価格	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 287,000 円／㎡]

足立 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,873,687	474,124	2,399,563	1,468,540	931,023	（　0.9712） 904,210	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	21,028,140 円　　　　（　 167,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	72.00	Ｗ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	126 ㎡	10.5 m x 12.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ　平均専有面積３２．５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	65.00	100.0	65.00	1,910	124,150	1.0	124,150
							1.0	124,150
2～ 2	住宅	65.00	100.0	65.00	1,950	126,750	1.0	126,750
							1.0	126,750
～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		250,900		250,900
								250,900

⑨年額支払賃料	250,900 円　×　12ヶ月　＝　 3,010,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,010,800 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 255,918 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,754,882 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	250,900 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,296 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 250,900 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 116,509 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,873,687 円　　　　（　 22,807 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２（公）８６３５　　　　-20	2,116 ( 2,116)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	2,055	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,034 円/㎡　月額支払賃料（　 1,950 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０２（公）８６３５　　　　-19	2,491 ( 2,491)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,973
c	Ｒ０２（公）８６３５　　　　-18	2,548 ( 2,548)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [101.0]	100 [115.0]	1,828

足立 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,000 円	20,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	90,324 円	3,010,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 171,700 円	20,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,300 円	20,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,200 円	20,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 474,124 円　（　　　　　　 3,763 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,200,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 45 ％　＋　0.0810 × 45 ％　＋ 0.0920 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,468,540 円（　　　　　 11,655 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,873,687 円
②総費用	474,124 円
③純収益　①－②	2,399,563 円
④建物等に帰属する純収益	1,468,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	931,023 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	904,210 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,176 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,028,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 167,000 円／㎡）