鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

練馬 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ２公１ -16	練馬区		更地	（　）	長方形	北西25m都道、中間画地		近商高度3種最高30m 地区計画等 (100,300)
b	Ｒ２公１０ -119	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m区道、北4m、角地		近商高度3種最高30m (100,300)
c	Ｒ２公１２ -6	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.4m区道、北東5.8m、角地		近商高度3種最高30m (100,300)
d	Ｒ２公１０ -25	練馬区		貸家建付地	（　）	不整形	北西11m区道、南西3.4m、北東1.9m、三方路		商業 (100,500)
e	Ｒ２公１２ -101	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9m区道、中間画地		近商高度3種最高25m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 797,130	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	825,827	100 [ 94.8]	871,126	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	854,000
b	(　 ) 637,275	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	650,887	100 [ 79.9]	814,627		798,000
c	(　 ) 829,065	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	821,169	100 [ 90.3]	909,379		891,000
d	(　 619,240) 774,050	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	828,698	100 [ 98.7]	839,613		823,000
e	(　 ) 574,177	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	625,083	100 [ 74.3]	841,296		824,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 845,000 円／㎡]

練馬 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,677,655	8,989,440	36,688,215	21,321,200	15,367,015	（　0.9562） 14,693,940	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	349,855,714 円　　　　（　 648,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	396.00	ＲＣ5	1,182.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度3種最高30m 地区計画等	100 ％	300 ％	300 ％	540 ㎡	20.6 m x 23.5 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階２階は店舗でフロア貸し、３階以上は各階５戸の１ＤＫタイプ床面積３０㎡程の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 90.9 ％
の理由

内階段・ＥＶ・エントランス等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	373.00	81.5	304.00	5,000	1,520,000	10.0	15,200,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	338.00	94.7	320.00	3,300	1,056,000	4.0	4,224,000
							0.0	0
3～ 4	住宅	157.00	95.5	150.00	3,000	450,000	1.0	450,000
							1.0	450,000
5～ 5	住宅	157.00	95.5	150.00	3,050	457,500	1.0	457,500
							1.0	457,500
～

計		1,182.00	90.9	1,074.00		3,933,500		20,781,500
								1,357,500

⑨年額支払賃料	3,933,500 円　×　12ヶ月　＝　 47,202,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,074.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	1,500 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 324,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,202,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 324,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,376,300 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,149,700 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,781,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 197,424 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,357,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 330,531 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,677,655 円　　　　（　 84,588 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２公賃１０　　　　-39	2,997 ( 2,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.5]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,105	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,067 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ２公賃１０　　　　-40	2,809 ( 2,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 99.0]	3,018
c	Ｒ２公賃４　　　　-3	2,823 ( 2,789)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.5]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	3,047

練馬 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,765,000 円	353,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,901,040 円	47,526,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,616,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,000,500 円	353,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	353,000 円	353,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	353,000 円	353,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,989,440 円　（　　　　　　 16,647 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9562

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	353,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 1,182.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0604	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,321,200 円（　　　　　 39,484 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,677,655 円
②総費用	8,989,440 円
③純収益　①－②	36,688,215 円
④建物等に帰属する純収益	21,321,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,367,015 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,693,940 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,211 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 349,855,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 648,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
練馬 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

練馬 5-17

東京都

区部第１０

氏名

不動産鑑定士　木内　かをり

印

TEL.

鑑定評価額

433,000,000 円

１㎡当たりの価格

801,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	620,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	練馬区早宮２丁目１６５０番３外｢早宮２－１７－４１｣				②地積　(㎡)	540 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）高度3種最高30m 地区計画等 (100,300)
	不整形 1:1.2	店舗兼共同住宅Ｓ5	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ近隣商業地域	北東15m都道	水道、ガス、下水	平和台近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

接面道路は都市計画道路（計
画幅員５０ｍ）で建築基準法
第４２条１項４号の指定有。

街

路

１５ｍ都道

交通

施設

平和台近接

法令

規制

近商
(100,300)
防火
高度3種最高30m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

東京メトロ有楽町線「平和台」駅の駅前商業地であり、店舗兼マンションが建ち並んでいる。前面都道のアンダ
ーパス工事が進行中のため、工事完了までは大きな変化はなく現状を維持するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 848,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 642,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、練馬区及び隣接市区における駅周辺の商業地域である。主な需要者は自社ビルを求める法人やマンショ
ン開発業者、収益用不動産への投資家である。都心部の商業地における地価上昇が波及し、練馬区等外周区の商業地に
おいても不動産投資需要が高まっており、利回りは低下傾向が見られ、地価は引き続き上昇基調にある。中心となる価
格帯は、土地総額１～４億円台である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場性を反映した客観性の高い価格を求めた。収益価格は賃貸店舗兼共同住宅を想定し投資判断の指標と
なる理論的な価格を求めた。近隣地域においては、低層階以外の業務用途の賃貸需要が乏しいため、土地価格に見合う
賃料形成が行われておらず、比準価格よりも低位に算定されている。本件においては、市場性を反映した比準価格を重
視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　練馬 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 642,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[100.0]

100
[ 82.5]

[ 98.0]
100

801,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    768,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東京都区部における商業地は、収益用不動産
への投資が引き続き好調で、外周区の高度商
業地においても利回りの低下傾向が継続して
いる。

平和台駅前の商業地で、環八通りとの交差点
に隣接しているが、アンダーパスの工事が継
続中である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

練馬 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ２公１ -16	練馬区		更地	（　）	長方形	北西25m都道、中間画地		近商高度3種最高30m 地区計画等 (100,300)
b	Ｒ２公１０ -25	練馬区		貸家建付地	（　）	不整形	北西11m区道、南西3.4m、北東1.9m、三方路		商業 (100,500)
c	Ｒ２公１０ -124	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東25m都道、西6m、角地		準工特別用途地区高度地区 (80,300)
d	Ｒ２公１０ -119	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m区道、北4m、角地		近商高度3種最高30m (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 797,130	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	822,638	100 [ 89.0]	924,312	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	906,000
b	(　 619,240) 774,050	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	828,698	100 [ 94.4]	877,858		860,000
c	(　 ) 602,369	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	601,778	100 [ 74.8]	804,516		788,000
d	(　 ) 637,275	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	650,268	100 [ 76.1]	854,491		837,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 848,000 円／㎡]

練馬 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため、土地の再調達原価を把握することが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,770,040	9,039,657	36,730,383	21,502,400	15,227,983	（　0.9562） 14,560,997	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	346,690,405 円　　　　（　 642,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	396.34	ＲＣ5	1,183.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度3種最高30m 地区計画等	100 ％	300 ％	300 ％	540 ㎡	20.6 m x 23.5 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階店舗フロア貸し、３階以上専有面積３０．５㎡の単身者向けの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 91.4 ％
の理由

近隣同種建物の標準的な有効率を参考。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	373.12	81.6	304.31	4,800	1,460,688	10.0	14,606,880
							0.0	0
2～ 2	店舗	337.48	94.9	320.38	3,500	1,121,330	4.0	4,485,320
							0.0	0
3～ 4	住宅	157.68	96.7	152.50	3,030	462,075	1.0	462,075
							1.0	462,075
5～ 5	住宅	157.68	96.7	152.50	3,030	462,075	1.0	462,075
							1.0	462,075
～

計		1,183.64	91.4	1,082.19		3,968,243		20,478,425
								1,386,225

⑨年額支払賃料	3,968,243 円　×　12ヶ月　＝　 47,618,916 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,082.19 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,618,916 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,380,946 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,237,970 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,478,425 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 194,545 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,386,225 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 337,525 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,770,040 円　　　　（　 84,759 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２公賃３　　　　-17	3,055 ( 2,988)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.8]	100 [ 98.0]	3,155	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,100 円/㎡　月額支払賃料（　 3,030 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ２公賃１２　　　　-19	2,761 ( 2,737)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.9]	100 [ 95.0]	3,064
c	Ｒ２公賃４　　　　-3	2,823 ( 2,789)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 99.8]	100 [100.0]	3,075

練馬 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,780,000 円	356,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,904,757 円	47,618,916　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,616,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,026,000 円	356,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	356,000 円	356,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	356,000 円	356,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,039,657 円　（　　　　　　 16,740 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9562

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	356,000,000 円	設計監理料率　 292,000 円／㎡　×　 1,183.64 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0604	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,502,400 円（　　　　　 39,819 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,770,040 円
②総費用	9,039,657 円
③純収益　①－②	36,730,383 円
④建物等に帰属する純収益	21,502,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,227,983 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,560,997 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,965 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 346,690,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 642,000 円／㎡）