鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

練馬 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ２公２ -20	練馬区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西39m都道、中間画地		準住居高度3種最高30m 高度地区 (70,300)
b	Ｒ２公３ -112	練馬区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西25m都道、中間画地		近商高度3種最高30m (100,300)
c	Ｒ２公７ -107	練馬区		建付地	（　）	長方形	南25m都道、中間画地		商業高度3種最高35m (100,400)
d	Ｒ２公１０ -15	練馬区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西16m都道、西4m、角地		１住居高度2種最高20m (80,300)
e	Ｒ２公１３ -115	練馬区		建付地	（　）	台形	西25m都道、中間画地		近商高度3種最高30m 高度地区 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 524,473	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	561,186	100 [ 101.0]	555,630	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	572,000
b	(　 ) 529,425	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	570,191	100 [ 114.1]	499,729		515,000
c	(　 ) 725,865	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	734,852	100 [ 138.0]	532,501		548,000
d	(　 ) 489,041	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 98.0]	100 [ 104.0]	493,263	100 [ 91.3]	540,266		556,000
e	(　 ) 453,068	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	481,496	100 [ 90.4]	532,628		549,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 555,000 円／㎡]

練馬 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,851,195	3,570,428	14,280,767	11,053,200	3,227,567	（　0.9562） 3,086,200	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	73,480,952 円　　　　（　 379,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	ＲＣ6	677.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居防火高度3種最高30m	80 ％	300 ％	300 ％	194 ㎡	13.0 m x 15.0 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、平面式駐車場１台、２階以上は平均専有面積５１㎡程度、２ＬＤＫタイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 82.4 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	57.5	51.75	3,100	160,425	4.0	641,700
							1.0	160,425
1～ 1	駐車場	25.00

2～ 2	住宅	112.40	90.0	101.16	2,550	257,958	1.0	257,958
							1.0	257,958
3～ 4	住宅	112.40	90.0	101.16	2,650	268,074	1.0	268,074
							1.0	268,074
5～ 6	住宅	112.40	90.0	101.16	2,750	278,190	1.0	278,190
							1.0	278,190

計		677.00	82.4	557.55		1,510,911		1,992,186
								1,510,911

⑨年額支払賃料	1,510,911 円　×　12ヶ月　＝　 18,130,932 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 557.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,130,932 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　％　＝　　 906,547 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,464,385 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,992,186 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,926 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,510,911 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 367,884 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,851,195 円　　　　（　 92,016 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２公賃１４　　　　-28	2,112 ( 2,068)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.6]	100 [100.0]	2,301	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,607 円/㎡　月額支払賃料（　 2,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ２公賃１４　　　　-29	2,726 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.5]	100 [100.0]	2,825
c	Ｒ２公賃１５　　　　-3	2,483 ( 2,462)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,695

練馬 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	915,000 円	183,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	551,128 円	18,370,932　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 182,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,555,500 円	183,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	183,000 円	183,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	183,000 円	183,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,570,428 円　（　　　　　　 18,404 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9562

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	183,000,000 円	設計監理料率　 262,000 円／㎡　×　 677.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0604	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,053,200 円（　　　　　 56,975 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,851,195 円
②総費用	3,570,428 円
③純収益　①－②	14,280,767 円
④建物等に帰属する純収益	11,053,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,227,567 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,086,200 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,908 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,480,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 379,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月11日　提出
練馬 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

練馬 5-14

東京都

区部第１０

氏名

不動産鑑定士　上遠野　公一

印

TEL.

鑑定評価額

104,000,000 円

１㎡当たりの価格

536,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	練馬区貫井４丁目７８６番１２｢貫井４－１４－１９｣				②地積　(㎡)	194 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,300) 防火（その他）高度3種最高30m (80,300)
	台形 1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ6	中層の店舗兼共同住宅等が見られる路線商業地域	北東25m都道、北西側道	水道、ガス、下水	中村橋 840m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ都道

交通

施設

中村橋駅北西方

840m

法令

規制

準住居
(80,300)
防火
高度3種最高30m

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの路線商業地域で店舗需要は相応に認められるが、最寄り駅から徒歩圏内に存するため、近年は共
同住宅地としての需要が強い。当面は現状を維持するも、今後は共同住宅の割合が増加していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 561,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 369,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、練馬区及び隣接区内の幹線・準幹線道路沿い等の商業地域である。主な需要者は、投資用物件開発目的
の不動産業者、マンション開発業者や事業法人等である。街路条件及び行政的条件が良好な土地の稀少性は高く供給に
比し需要が旺盛で、物件ごとの選別化がより厳しいが、需給は強含んでいる。土地価格は、画地規模等の個別性による
差異から総額を把握し難いが、土地単価で概ね坪当たり１７５万～２００万円程度が需要の中心と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、信頼性が高い幹線道路沿いの取引事例により試算されたもので、市場の実態を反映し実証的で説得力を有
する。一方、収益価格は、還元利回り等について標準的な数値を採用して求めたもので、収益性の指標となりえるが、
用途の多様性が認められる地域では、建物想定に困難を伴いやや流動的であることは否めない。以上より、代表標準地
との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　練馬 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 642,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[100.0]

100
[129.8]

[103.0]
100

535,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    513,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気回復基調・超低金利の状況下、好物件へ
の融資環境は概ね維持され、商業地への投資
需要も多く、需給は堅調で、区内でも地価は
上昇傾向である。

幹線道路沿いの商住混在地域で、駅徒歩圏に
あり、商業地としてよりも共同住宅地として
の色合いが濃くなりつつある。地域要因に格
別の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.5
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +23.5
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

練馬 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ２公６ -3	練馬区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西25m都道、中間画地		準住居高度3種最高30m (70,300)
b	Ｒ２公１ -16	練馬区		更地	（　）	長方形	北西25m都道、中間画地		近商高度3種最高30m 地区計画等 (100,300)
c	Ｒ２公１５ -1	練馬区		更地	（　）	長方形	南西16m都道、中間画地		近商高度3種最高35m (100,400)
d	Ｒ２公１０ -124	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東25m都道、西6m、角地		準工特別用途地区高度地区 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 689,900	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	844,925	100 [ 148.6]	568,590	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	586,000
b	(　 ) 797,130	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	824,232	100 [ 154.5]	533,483		549,000
c	(　 ) 843,916	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	869,233	100 [ 159.1]	546,344		563,000
d	(　 ) 602,369	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	601,778	100 [ 113.3]	531,137		547,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +45.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 561,000 円／㎡]

練馬 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,795,070	3,569,056	14,226,014	11,053,200	3,172,814	（　0.9477） 3,006,876	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	71,592,286 円　　　　（　 369,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	ＲＣ6	677.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居防火高度3種最高30m	80 ％	300 ％	300 ％	194 ㎡	13.0 m x 15.0 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、平面式駐車場１台、２階～６階共同住宅（ファミリータイプ住戸、平均専有面積５１㎡程度）を想定した。

⑦有効率　 82.4 ％
の理由

同種の建物として標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	57.5	51.75	3,300	170,775	4.0	683,100
							1.0	170,775
1～ 1	駐車場	25.00

2～ 2	住宅	112.40	90.0	101.16	2,550	257,958	1.0	257,958
							1.0	257,958
3～ 4	住宅	112.40	90.0	101.16	2,630	266,051	1.0	266,051
							1.0	266,051
5～ 6	住宅	112.40	90.0	101.16	2,700	273,132	1.0	273,132
							1.0	273,132

計		677.00	82.4	557.55		1,507,099		2,019,424
								1,507,099

⑨年額支払賃料	1,507,099 円　×　12ヶ月　＝　 18,085,188 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 557.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

預り敷金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,085,188 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 916,259 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,408,929 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,019,424 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,185 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,507,099 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 366,956 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,795,070 円　　　　（　 91,727 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２公賃２　　　　-40	2,806 ( 2,745)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,644	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,607 円/㎡　月額支払賃料（　 2,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ２公賃２　　　　-41	2,989 ( 2,924)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [106.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [106.0]	2,585
c	Ｒ２公賃２　　　　-42	2,606 ( 2,550)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 92.0]	100 [104.0]	100 [104.0]	2,593

練馬 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	915,000 円	183,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	549,756 円	18,325,188　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 182,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,555,500 円	183,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	183,000 円	183,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	183,000 円	183,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,569,056 円　（　　　　　　 18,397 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9477

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	183,000,000 円	設計監理料率　 263,000 円／㎡　×　 677.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0604	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,053,200 円（　　　　　 56,975 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,795,070 円
②総費用	3,569,056 円
③純収益　①－②	14,226,014 円
④建物等に帰属する純収益	11,053,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,172,814 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,006,876 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,499 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,592,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 369,000 円／㎡）