鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

練馬 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ２公１１ -18	練馬区		貸家建付地	（　）	長方形	北10m都道、中間画地		商業高度3種最高35m 地区計画等 (100,400)
b	Ｒ２公１０ -25	練馬区		貸家建付地	（　）	不整形	北西11m区道、南西3.4m、北東1.9m、三方路		商業 (100,500)
c	Ｒ２公１５ -2	練馬区		建付地	（　）	長方形	南西5.5m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,330)
d	Ｒ２公１ -114	練馬区		貸家建付地	（　）	長方形	南西17.3m都道、北西5.4m、角地		近商高度3種最高35m (100,400)
e	Ｒ２公７ -120	練馬区		更地	（　）	ほぼ長方形	西7.3m都道、北8m、角地		近商高度3種最高25m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 735,869	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	746,171	100 [ 56.2]	1,327,706	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,390,000
b	(　 619,240) 774,050	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	828,698	100 [ 61.7]	1,343,109		1,410,000
c	(　 ) 772,216	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	833,516	100 [ 62.1]	1,342,216		1,410,000
d	(　 ) 975,452	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	978,239	100 [ 72.5]	1,349,295		1,420,000
e	(　 ) 943,112	100 [ 100.0]	[ 108.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	994,388	100 [ 73.6]	1,351,071		1,420,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -38.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -38.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,410,000 円／㎡]

練馬 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	72,166,428	18,688,441	53,477,987	35,369,500	18,108,487	（　0.9362） 16,953,166	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	413,491,854 円　　　　（　 1,260,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	280.08	ＲＣ7	1,705.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務再開発促進地区	100 ％	500 ％	500 ％	327 ㎡	13.7 m x 23.6 m	前面道路：区道　 12.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び２階はフロア貸しの店舗、３階以上はフロア貸しの事務所を想定した。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同種建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	251.74	73.4	184.78	7,563	1,397,491	12.0	16,769,892
							0.0	0
2～ 2	店舗	268.56	94.8	254.50	4,000	1,018,000	8.0	8,144,000
							0.0	0
3～ 3	事務所	268.56	74.2	199.39	3,200	638,048	6.0	3,828,288
							0.0	0
一括 4～ 7	事務所	912.64	84.2	768.20	3,200	2,458,240	6.0	14,749,440
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	4.20

計		1,705.70	82.5	1,406.87		5,511,779		43,491,620
								0

⑨年額支払賃料	5,511,779 円　×　12ヶ月　＝　 66,141,348 円
⑩a共益費（管理費）	450 円／㎡　×　 1,406.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,597,098 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺不動産市場の共益費水準の実態を考慮のうえ計上した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	73,738,446 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　％　＝　　 2,949,538 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	71,748,908 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	43,491,620 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 417,520 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	72,166,428 円　　　　（　 220,692 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２公賃４　　　　-21	8,399 ( 8,158)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [130.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	4,142	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,027 円/㎡　月額支払賃料（　 4,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ２公賃１２　　　　-31	5,764 ( 5,682)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [150.0]	3,843
c	Ｒ２公賃４　　　　-30	6,005 ( 5,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [150.0]	4,214

練馬 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,785,000 円	557,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	7,619,241 円	74,698,446　×　　　　 10.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,435,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,734,500 円	557,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	557,000 円	557,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	557,000 円	557,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,688,441 円　（　　　　　　 57,151 円／㎡）　　（経費率　　 25.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9362

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	557,000,000 円	設計監理料率　 317,000 円／㎡　×　 1,705.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	35,369,500 円（　　　　　 108,164 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	72,166,428 円
②総費用	18,688,441 円
③純収益　①－②	53,477,987 円
④建物等に帰属する純収益	35,369,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	18,108,487 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,953,166 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,845 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 413,491,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,260,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
練馬 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

練馬 5-5

東京都

区部第１０

氏名

不動産鑑定士　平井　正治

印

TEL.

鑑定評価額

441,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,350,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	970,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	練馬区東大泉１丁目５０９番３６｢東大泉１－３０－７｣				②地積　(㎡)	327 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車付置義務再開発促進地区 (100,500)
	1:2	店舗兼事務所ＲＣ6F1B	中高層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南西12.7m区道、北西側道	水道、ガス、下水	大泉学園 70m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２．７ｍ区道

交通

施設

大泉学園駅　北西方

70m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車付置義務
再開発促進地区

⑤地域要因の将
　来予測

接近条件が良好で、顧客通行量が多く、練馬区西部では最も繁華性の高い商業地の一つである。将来的にも高度
の商業性を維持すると判断され、地価は強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,400,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,300,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西武池袋線及び新宿線沿線の駅接近性が良好で繁華性が高い商業地。需要者は、自社ビル建設を計画する
企業や収益用の賃貸ビルを購入する投資家である。取引数は少ないものの、成約した事例には高額なものも見られるこ
とから潜在的な需要は旺盛と考えられる。価格水準は、㎡当たり１４０万円程度で、総額では５億円程度までが目安で
あるが、規模が大きく、立地条件が優れる物件に関しては、その稀少性から高額でも取引される可能性がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自社ビル又は賃貸ビルが多く見られる地域であり、基準容積率も５００％あることから、高度利用が可能である。よっ
て、不動産の取引にあたっては周辺価格水準のほか、空室率、賃料水準の将来動向等の予測を考慮した収益性が重視さ
れるものと判断される。求められた試算価格も概ね均衡しており、比準価格及び収益価格のいずれも信頼性が高いと考
えられるため、両価格を関連づけ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　練馬 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,370,000 円／㎡

[105.8]
100

100
[100.0]

100
[112.5]

[105.0]
100

1,350,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産取引件数は増加しており、立地条件に
優れる商業地は投資利回りが低水準で推移し
ており収益用物件を中心として需要が底堅い
。

近年、最寄駅で再開発ビルが完成し、当該施
設に商業施設グランエミオがオープンした。
ただし、対象標準地周辺の商業繁華性は維持
されている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

練馬 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ２公１２ -109	練馬区		貸家建付地	（　）	不整形	西6m区道、北4m、二方路		商業 (100,360)
b	Ｒ２公１０ -25	練馬区		貸家建付地	（　）	不整形	北西11m区道、南西3.4m、北東1.9m、三方路		商業 (100,500)
c	Ｒ２公１１ -18	練馬区		貸家建付地	（　）	長方形	北10m都道、中間画地		商業高度3種最高35m 地区計画等 (100,400)
d	Ｒ２公７ -101	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.5m都道、中間画地		商業 (100,390)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 514,268	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	600,540	100 [ 62.5]	960,864	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,010,000
b	(　 619,240) 774,050	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	828,698	100 [ 64.4]	1,286,798		1,350,000
c	(　 ) 735,869	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	749,115	100 [ 55.3]	1,354,638		1,420,000
d	(　 ) 1,043,077	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,118,179	100 [ 82.1]	1,361,972		1,430,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,400,000 円／㎡]

練馬 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため、土地の再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	70,392,092	18,216,676	52,175,416	33,591,500	18,583,916	（　0.9362） 17,398,262	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	424,347,854 円　　　　（　 1,300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	280.08	ＲＣ7	1,705.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務再開発促進地区	100 ％	500 ％	500 ％	327 ㎡	13.7 m x 23.6 m	前面道路：区道　 12.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び２階はフロア貸しの店舗、３階以上はフロア貸しの事務所を想定した

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同種建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	251.74	73.4	184.78	6,600	1,219,548	12.0	14,634,576
							0.0	0
2～ 2	店舗	268.56	94.8	254.50	4,300	1,094,350	8.0	8,754,800
							0.0	0
3～ 3	事務所	268.56	74.2	199.39	3,150	628,079	5.0	3,140,395
							0.0	0
4～ 7	事務所	228.16	84.2	192.05	3,150	604,958	5.0	3,024,790
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	4.20

計		1,705.70	82.5	1,406.87		5,361,809		38,628,931
								0

⑨年額支払賃料	5,361,809 円　×　12ヶ月　＝　 64,341,708 円
⑩a共益費（管理費）	450 円／㎡　×　 1,406.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,597,098 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺不動産市場の共益費水準の実態を考慮のうえ計上した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	71,938,806 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　％　＝　　 2,877,552 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	70,021,254 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	38,628,931 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 370,838 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	70,392,092 円　　　　（　 215,266 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２公賃４　　　　-29	3,874 ( 3,758)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	5,160	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,329 円/㎡　月額支払賃料（　 4,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ２公賃４　　　　-30	6,005 ( 5,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [111.0]	100 [ 84.0]	100 [ 95.0]	100 [150.0]	4,520
c	Ｒ２公賃１２　　　　-31	5,764 ( 5,682)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [112.0]	100 [109.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	4,292

練馬 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,645,000 円	529,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	7,581,476 円	72,898,806　×　　　　 10.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,435,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,496,500 円	529,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	529,000 円	529,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	529,000 円	529,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,216,676 円　（　　　　　　 55,708 円／㎡）　　（経費率　　 25.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9362

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	529,000,000 円	設計監理料率　 301,000 円／㎡　×　 1,705.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	33,591,500 円（　　　　　 102,726 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	70,392,092 円
②総費用	18,216,676 円
③純収益　①－②	52,175,416 円
④建物等に帰属する純収益	33,591,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	18,583,916 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	17,398,262 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,206 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 424,347,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,300,000 円／㎡）