鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

練馬 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ２公１１ -18	練馬区		貸家建付地	（　）	長方形	北10m都道、中間画地		商業高度3種最高35m 地区計画等 (100,400)
b	Ｒ２公１５ -15	練馬区		建付地	（　）	長方形	北東18.3m都道、中間画地		近商高度3種最高35m (100,400)
c	Ｒ２公７ -113	練馬区		更地	（　）	ほぼ整形	北25m都道、中間画地		近商高度3種最高30m (100,300)
d	Ｒ２公１ -120	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m都道、東2.7m、角地		商業高度地区3種 (100,400)
e	Ｒ２公１ -124	武蔵野市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東22m都道、中間画地		商業高度地区最高40m (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 735,869	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	746,171	100 [ 73.4]	1,016,582	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,020,000
b	(　 ) 595,238	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	659,197	100 [ 69.6]	947,122		947,000
c	(　 ) 756,225	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	787,230	100 [ 76.2]	1,033,110		1,030,000
d	(　 ) 1,033,396	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	1,121,256	100 [ 101.4]	1,105,775		1,110,000
e	(　 ) 1,104,187	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,152,771	100 [ 119.8]	962,246		962,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,030,000 円／㎡]

練馬 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,392,546	3,499,412	14,893,134	10,102,200	4,790,934	（　0.9526） 4,563,844	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	108,662,952 円　　　　（　 913,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	87.50	Ｓ7	533.73
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	438 ％	119 ㎡	7.8 m x 15.0 m	前面道路：区道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は店舗、３～７階はフロア貸しの事務所を想定した。

⑦有効率　 95.3 ％
の理由

同種建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	69.57	94.8	65.97	5,100	336,447	7.0	2,355,129
							0.0	0
2～ 2	店舗	84.09	95.7	80.49	3,200	257,568	5.0	1,287,840
							0.0	0
3～ 5	事務所	84.09	95.7	80.49	2,800	225,372	3.0	676,116
							0.0	0
6～ 6	事務所	74.10	95.1	70.50	2,800	197,400	3.0	592,200
							0.0	0
7～ 7	事務所	53.70	93.3	50.10	2,800	140,280	3.0	420,840
							0.0	0

計		533.73	95.3	508.53		1,607,811		6,684,357
								0

⑨年額支払賃料	1,607,811 円　×　12ヶ月　＝　 19,293,732 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 508.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,293,732 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 964,687 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,329,045 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,684,357 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 63,501 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,392,546 円　　　　（　 154,559 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２公賃３　　　　-33	5,485 ( 5,371)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [107.1]	100 [100.0]	5,280	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,130 円/㎡　月額支払賃料（　 5,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ２公賃３　　　　-35	4,314 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.8]	100 [100.0]	5,210
c	Ｒ２公賃１５　　　　-26	4,220 ( 4,060)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 86.7]	100 [100.0]	4,867

練馬 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	745,000 円	149,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	578,812 円	19,293,732　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 611,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,266,500 円	149,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,499,412 円　（　　　　　　 29,407 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	149,000,000 円	設計監理料率　 271,000 円／㎡　×　 533.73 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0678	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 35 ％　＋　0.0655 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,102,200 円（　　　　　 84,892 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,392,546 円
②総費用	3,499,412 円
③純収益　①－②	14,893,134 円
④建物等に帰属する純収益	10,102,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,790,934 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,563,844 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,352 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,662,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 913,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
練馬 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

練馬 5-2

東京都

区部第１０

氏名

不動産鑑定士　須藤　裕之

印

TEL.

鑑定評価額

118,000,000 円

１㎡当たりの価格

989,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月13日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	750,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	練馬区石神井町３丁目１３０２番７外｢石神井町３－２５－５｣				②地積　(㎡)	119 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等 (100,438)
	1:2	店舗ＲＣ4	中高層の店舗ビルが建ち並ぶ商業地域	南7.3m区道	水道、ガス、下水	石神井公園 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．３ｍ区道

交通

施設

石神井公園駅　南西方

170m

法令

規制

商業
(100,438)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

駅前再開発の順次完了に伴い、客足の流動性や繁華性に変化が生じる可能性があることに注視すべき状況である
が、テナントの新規出店意欲は旺盛で、駅周辺の品等の向上もあり、地価は堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,010,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 915,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、練馬区内及び隣接市区内の西武池袋線、西武新宿線沿線の駅前及び駅近郊商業地域である。主たる需要
者は、自用目的の法人、収益物件を需要する法人、マンション業者等が中心である。駅前商業地は元来希少性が高く、
加えて石神井公園駅は再開発事業中で区内でも勢いのある駅前商業地域である。再開発に伴い、客足の流動性に変化が
見られ、新しいテナントも増加している等、地域形成の過渡期にあり、高額の土地取引も散見されつつある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

小売店舗や飲食店舗が建ち並ぶ駅前商業地域であり、主たる需要者は収益性に着目した取引を行うものと考えられるが
、再開発による地域の変遷に注目する需要者は市場価値の見極めに周辺の取引相場に着目して取引を行うものと考えら
れる。従って、区内駅近郊商業地域における規範性の高い取引事例に基づき試算された比準価格を重視して、収益価格
を関連付けて、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　練馬 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,370,000 円／㎡

[105.8]
100

100
[100.0]

100
[146.7]

[100.0]
100

988,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    935,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

消費増税後の動向に留意する必要はあるが、
低金利等により不動産取得意欲は堅調。区内
の人口は微増、直近１年の土地取引件数は増
加傾向である。

駅南北の通行が便利になり客足の流動性に変
化が見られる。駅南側の再開発ビルが完成し
、周辺テナントの入替も多く、地域の品等は
向上している。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

練馬 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ２公９ -111	練馬区		建付地	（　）	長方形	南西25m都道、中間画地		近商高度3種最高30m (100,300)
b	Ｒ２公７ -120	練馬区		更地	（　）	ほぼ長方形	西7.3m都道、北8m、角地		近商高度3種最高25m (100,300)
c	Ｒ２公１ -104	練馬区		貸家建付地	（　）	台形	南東8.1m区道、中間画地		近商高度3種最高25m (100,300)
d	Ｒ２公１１ -18	練馬区		貸家建付地	（　）	長方形	北10m都道、中間画地		商業高度3種最高35m 地区計画等 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 814,446	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	959,236	100 [ 92.7]	1,034,775	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,030,000
b	(　 ) 943,112	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	976,991	100 [ 90.2]	1,083,139		1,080,000
c	(　 ) 810,490	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	838,857	100 [ 82.8]	1,013,112		1,010,000
d	(　 ) 735,869	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	746,171	100 [ 74.4]	1,002,918		1,000,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,010,000 円／㎡]

練馬 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,316,903	3,481,537	14,835,366	10,034,400	4,800,966	（　0.9526） 4,573,400	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	108,890,476 円　　　　（　 915,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	87.50	Ｓ7	533.73
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	438 ％	119 ㎡	7.8 m x 15.0 m	前面道路：区道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階は店舗、３～７階はフロア貸しの事務所を想定した。

⑦有効率　 95.3 ％
の理由

階段、廊下、エレベーター等の共用部を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	69.57	94.8	65.97	5,000	329,850	7.0	2,308,950
							0.0	0
2～ 2	店舗	84.09	95.7	80.49	3,200	257,568	5.0	1,287,840
							0.0	0
3～ 5	事務所	84.09	95.7	80.49	2,800	225,372	3.0	676,116
							0.0	0
6～ 6	事務所	74.10	95.1	70.50	2,800	197,400	3.0	592,200
							0.0	0
7～ 7	事務所	53.70	93.3	50.10	2,800	140,280	3.0	420,840
							0.0	0

計		533.73	95.3	508.53		1,601,214		6,638,178
								0

⑨年額支払賃料	1,601,214 円　×　12ヶ月　＝　 19,214,568 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 508.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,214,568 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 960,728 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,253,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,638,178 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 63,063 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,316,903 円　　　　（　 153,924 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２公賃１２　　　　-31	5,764 ( 5,682)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	5,347	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,029 円/㎡　月額支払賃料（　 5,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ２公賃１　　　　-3	5,858 ( 5,736)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [105.0]	5,026
c	Ｒ２公賃５　　　　-26	4,221 ( 4,046)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	5,025

練馬 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	740,000 円	148,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	576,437 円	19,214,568　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 611,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,258,000 円	148,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	148,000 円	148,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	148,000 円	148,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,481,537 円　（　　　　　　 29,257 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	148,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 533.73 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0678	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 35 ％　＋　0.0655 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,034,400 円（　　　　　 84,323 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,316,903 円
②総費用	3,481,537 円
③純収益　①－②	14,835,366 円
④建物等に帰属する純収益	10,034,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,800,966 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,573,400 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,432 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,890,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 915,000 円／㎡）