鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

練馬 -89　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ２公５ -102	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m区道、西4.5m、角地		１低専高度地区1種風致地区 (40,100)
b	Ｒ２公１４ -103	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m 風致地区 (48,160)
c	Ｒ２公５ -107	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種風致地区 (40,100)
d	Ｒ２公５ -2	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.1m区道、東4.5m、角地		１低専高度地区1種風致地区 (40,100)
e	Ｒ２公９ -102	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m私道、北4.5m、角地		１低専高度地区1種風致地区 (40,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 281,481	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	263,609	100 [ 103.5]	254,695	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	260,000
b	(　 ) 232,740	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	231,357	100 [ 92.9]	249,039		254,000
c	(　 ) 213,267	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	209,713	100 [ 92.6]	226,472		231,000
d	(　 ) 253,712	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 95.0]	100 [ 105.1]	254,868	100 [ 100.9]	252,595		258,000
e	(　 ) 222,747	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	217,124	100 [ 90.2]	240,714		246,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 249,000 円／㎡]

練馬 -89　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため、土地の再調達原価を把握することが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,178,383	361,290	1,817,093	1,126,320	690,773	（　0.9706） 670,464	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	14,899,200 円　　　　（　 118,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -89　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	Ｗ2	92.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種風致地区	40 ％	100 ％	100 ％	126 ㎡	12.5 m x 10.1 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１戸専有面積４６㎡のファミリータイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	46.00	100.0	46.00	1,900	87,400	1.0	87,400
							1.0	87,400
2～ 2	住宅	46.00	100.0	46.00	1,940	89,240	1.0	89,240
							1.0	89,240
～

～

～

計		92.00	100.0	92.00		176,640		176,640
								176,640

⑨年額支払賃料	176,640 円　×　12ヶ月　＝　 2,119,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 92.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,119,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　％　＝　　 105,984 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,133,696 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	176,640 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,678 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 176,640 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 43,009 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,178,383 円　　　　（　 17,289 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２公賃１５　　　　-19	1,810 ( 1,810)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	1,847	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,980 円/㎡　月額支払賃料（　 1,940 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ２公賃１　　　　-23	1,964 ( 1,941)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	2,066
c	Ｒ２公賃１　　　　-6	1,725 ( 1,687)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,026

練馬 -89　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	76,000 円	15,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	67,190 円	2,239,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 129,200 円	15,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	15,200 円	15,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,200 円	15,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 361,290 円　（　　　　　　 2,867 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 92.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0741	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,126,320 円（　　　　　 8,939 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,178,383 円
②総費用	361,290 円
③純収益　①－②	1,817,093 円
④建物等に帰属する純収益	1,126,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	690,773 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	670,464 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,321 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,899,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
練馬 -89　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

練馬 -89

東京都

区部第１０

氏名

不動産鑑定士　塩田　研太郎

印

TEL.

鑑定評価額

31,400,000 円

１㎡当たりの価格

249,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	練馬区大泉学園町８丁目５３２４番２３｢大泉学園町８－２５－５｣				②地積　(㎡)	126 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種風致地区 (40,100)
	1.2:1	住宅Ｗ2	中小規模の一般住宅が多い郊外の住宅地域	東4.5m区道	水道、ガス、下水	和光市 2.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 70 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．５ｍ区道

交通

施設

和光市駅南西方

2.9km

法令

規制

１低専
(40,100)
準防
高度地区1種
風致地区

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅から離れたバス便エリアの住宅地域である。地域の地価動向に大きな影響を与える要因等はなく、当面は
現状のまま推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 249,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 119,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね練馬区及び周辺市区内の西武池袋線、東武東上線沿線に存する低層住宅地域である。需要者は、練
馬区及び周辺市区に居住する一次取得者及び買い換え層が中心。最寄駅から離れたバス便エリアに位置し、交通利便性
が劣るものの、総額の値ごろ感から需要が認められる。土地は１００㎡程度で２千万円台、新築の戸建物件は４千万円
前後を中心に取引が行われている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、最寄駅から徒歩圏外のバス便エリアである。周辺においてアパート等の収益物件の取引も見受けられるが
、自用目的での取引が支配的であり、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視される傾向にある。以上により、市場
の特性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　練馬 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 249,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[100.0]

100
[102.5]

[102.0]
100

249,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    248,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は緩やかな微増傾向、住宅着工戸数は貸
家・持家共に増減はあるものの堅調に推移。
土地取引件数は若干の増加傾向で推移してい
る。

交通利便性が劣るバス便エリアの住宅地域。
地域要因に特段の変動は無いが、一般的要因
等の影響を受け、地価は弱含みの上昇基調で
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

練馬 -89　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ２公４ -23	練馬区		建付地	（　）	長方形	南4m区道、中間画地		１低専高度地区1種風致地区 (44,180)
b	Ｒ２公５ -107	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種風致地区 (40,100)
c	Ｒ２公１ -6	練馬区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東4m私道、中間画地		１低専高度地区1種風致地区 (40,100)
d	Ｒ２公５ -1	練馬区		更地	（　）	ほぼ台形	南4m私道、中間画地		１低専高度地区1種風致地区 (40,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 197,194	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	188,179	100 [ 78.0]	241,255	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	246,000
b	(　 ) 213,267	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	209,713	100 [ 86.4]	242,723		248,000
c	(　 ) 172,184	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	184,509	100 [ 75.1]	245,684		251,000
d	(　 ) 307,898	100 [ 130.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	226,243	100 [ 91.6]	246,990		252,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	限定価格	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
d	限定価格	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 249,000 円／㎡]

練馬 -89　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,242,167	373,960	1,868,207	1,170,780	697,427	（　0.9706） 676,923	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	15,042,733 円　　　　（　 119,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -89　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	Ｗ2	96.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種風致地区	40 ％	100 ％	100 ％	126 ㎡	12.5 m x 10.1 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積５０㎡程度の２ＤＫファミリー向け共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	48.00	100.0	48.00	1,920	92,160	1.0	92,160
							0.0	0
2～ 2	住宅	48.00	100.0	48.00	1,955	93,840	1.0	93,840
							0.0	0
～

～

～

計		96.00	100.0	96.00		186,000		186,000
								0

⑨年額支払賃料	186,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,232,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,232,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　％　＝　　 111,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,240,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	186,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,767 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,242,167 円　　　　（　 17,795 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２公賃４　　　　-1	1,601 ( 1,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,915	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,957 円/㎡　月額支払賃料（　 1,955 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ２公賃４　　　　-20	1,633 ( 1,631)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 94.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,948
c	Ｒ２公賃１　　　　-24	1,679 ( 1,678)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,983

練馬 -89　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	79,000 円	15,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	70,560 円	2,352,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 134,300 円	15,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	15,800 円	15,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,800 円	15,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 373,960 円　（　　　　　　 2,968 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0741	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,170,780 円（　　　　　 9,292 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,242,167 円
②総費用	373,960 円
③純収益　①－②	1,868,207 円
④建物等に帰属する純収益	1,170,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	697,427 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	676,923 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,372 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,042,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,000 円／㎡）