鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

練馬 -71　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ２公４ -2	練馬区		建付地	（　）	長方形	東6m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)
b	Ｒ２公１２ -112	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)
c	Ｒ２公１１ -101	練馬区		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m区道、東5m、角地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	Ｒ２公５ -22	練馬区		更地	（　）	台形	南6.2m区道、西4m、角地		１住居高度2種最高17m (70,200)
e	Ｒ２公４ -9	練馬区		建付地	（　）	長方形	東4m区画街路、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 395,014	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	395,014	100 [ 105.0]	376,204	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	376,000
b	(　 ) 355,452	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	358,267	100 [ 99.9]	358,626		359,000
c	(　 ) 403,401	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	392,644	100 [ 111.3]	352,780		353,000
d	(　 ) 470,951	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	443,094	100 [ 113.5]	390,391		390,000
e	(　 ) 343,086	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	342,413	100 [ 91.3]	375,042		375,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 363,000 円／㎡]

練馬 -71　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,172,351	740,598	3,431,753	2,184,000	1,247,753	（　0.9732） 1,214,313	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	28,239,837 円　　　　（　 173,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -71　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	81.00	ＬＳ2	154.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	163 ㎡	11.8 m x 13.9 m	前面道路：区道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ（平均３８．５㎡）、各階２戸、合計４戸、外階段及び外廊下想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下想定のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	77.00	100.0	77.00	2,300	177,100	1.0	177,100
							1.0	177,100
2～ 2	住宅	77.00	100.0	77.00	2,350	180,950	1.0	180,950
							1.0	180,950
～

～

～

計		154.00	100.0	154.00		358,050		358,050
								358,050

⑨年額支払賃料	358,050 円　×　12ヶ月　＝　 4,296,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 154.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されるものと判断し計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,296,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 214,830 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,081,770 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	358,050 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,401 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 358,050 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 87,180 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,172,351 円　　　　（　 25,597 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２公賃９　　　　-32	2,557 ( 2,529)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	2,513	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,402 円/㎡　月額支払賃料（　 2,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ２公賃３　　　　-22	2,369 ( 2,318)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	2,417
c	Ｒ２公賃５　　　　-27	2,249 ( 2,201)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [ 94.0]	2,324

練馬 -71　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,500 円	32,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	128,898 円	4,296,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 108,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 276,200 円	32,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,500 円	32,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,500 円	32,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 740,598 円　（　　　　　　 4,544 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,500,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 154.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,184,000 円（　　　　　 13,399 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,172,351 円
②総費用	740,598 円
③純収益　①－②	3,431,753 円
④建物等に帰属する純収益	2,184,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,247,753 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,214,313 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,450 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,239,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 173,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
練馬 -71　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

練馬 -71

東京都

区部第１０

氏名

不動産鑑定士　吉澤　真美

印

TEL.

鑑定評価額

58,200,000 円

１㎡当たりの価格

357,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	280,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	練馬区石神井台２丁目１３９９番１８｢石神井台２－８－６｣				②地積　(㎡)	163 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種 (60,100)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い傾斜地の住宅地域	北5m区道	水道、ガス、下水	上石神井 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.5 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　５
ｍ区道

交通

施設

上石神井駅北方

1.2km

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

上石神井駅は交通広場整備のための都市計画事業が平成３０年１２月に事業認可され、令和１０年度までに事業
完了予定である。最寄り駅周辺の整備の進行と共に、低層住宅地域としての熟成度を高めていくと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 363,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 181,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、練馬区西部及びその周辺市区のうち、西武線の各駅を拠点とする低層住宅地域である。典型的需要者は
住宅取得を目的とする区内等の個人で、一次または二次取得者である。利便性・住環境とも概ね良好であるため、安定
的な需要が存在する。低金利が持続する中、実需層の住宅取得意欲は根強く、今期の地価は緩やかな上昇傾向を維持し
た。土地は３～４千万円台、新築建売住宅は５～６千万円台が中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

典型的需要者は、収益性より居住の快適性や利便性等を重視して取引するため、収益価格は典型的需要者の行動原理を
反映した価格とは言い難い。一方比準価格は、試算過程において典型的需要者が重視する上記要因を反映しており、市
場に適合した価格である。資料の相対的信頼性は同等と判断した。以上より、比準価格の説得力がより高いと判断して
重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　練馬 -35 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 423,000 円／㎡

[102.8]
100

100
[105.0]

100
[116.3]

[100.0]
100

356,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口・高齢化率は微増、土地取引件数は増加
傾向で推移した。新設住宅着工戸数は減少傾
向である。区内取引価格は、東高西低の二極
化が進行した。

上石神井駅からやや距離があるもののバス便
の利便性が高い閑静な住宅地域。地域要因に
特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +2.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

練馬 -71　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ２公１１ -101	練馬区		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m区道、東5m、角地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	Ｒ２公８ -3	練馬区		建付地	（　）	ほぼ台形	北6.1m都道、東6m、角地		１中専高度1種最高17m (70,200)
c	Ｒ２公５ -19	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m区道、北東5m、角地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	Ｒ２公４ -5	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 403,401	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	392,644	100 [ 111.3]	352,780	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	353,000
b	(　 ) 417,209	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	408,467	100 [ 111.4]	366,667		367,000
c	(　 ) 431,525	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	410,170	100 [ 109.7]	373,902		374,000
d	(　 ) 416,427	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	404,529	100 [ 111.8]	361,833		362,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 363,000 円／㎡]

練馬 -71　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価を求めることが困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,336,717	805,047	3,531,670	2,231,040	1,300,630	（　0.9732） 1,265,773	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	29,436,581 円　　　　（　 181,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -71　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	81.50	ＬＳ2	157.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	163 ㎡	11.8 m x 13.9 m	前面道路：区道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約３９㎡のファミリータイプ・１ＬＤＫを各階２戸・計４戸想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	78.50	100.0	78.50	2,384	187,144	1.0	187,144
							0.0	0
2～ 2	住宅	78.50	100.0	78.50	2,458	192,953	1.0	192,953
							0.0	0
～

～

～

計		157.00	100.0	157.00		380,097		380,097
								0

⑨年額支払賃料	380,097 円　×　12ヶ月　＝　 4,561,164 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 157.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,561,164 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 228,058 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,333,106 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	380,097 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,611 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,336,717 円　　　　（　 26,606 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２公賃３　　　　-22	2,369 ( 2,318)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	2,417	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,460 円/㎡　月額支払賃料（　 2,458 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ２公賃２　　　　-27	2,494 ( 2,494)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,520
c	Ｒ２公賃１５　　　　-14	2,672 ( 2,672)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [107.1]	100 [101.0]	2,446

練馬 -71　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	166,000 円	33,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	182,447 円	4,561,164　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 108,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 282,200 円	33,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,200 円	33,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,200 円	33,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 805,047 円　（　　　　　　 4,939 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,200,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 157.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,231,040 円（　　　　　 13,687 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,336,717 円
②総費用	805,047 円
③純収益　①－②	3,531,670 円
④建物等に帰属する純収益	2,231,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,300,630 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,265,773 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,765 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,436,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 181,000 円／㎡）