鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

練馬 -61　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ２公１４ -1	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)
b	Ｒ２公１４ -13	練馬区		建付地	（　）	袋地等	東6m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)
c	Ｒ２公１ -5	練馬区		建付地	（　）	長方形	西6m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)
d	Ｒ２公１４ -20	練馬区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、南6m、北4m、三方路		１低専高度地区1種 (60,100)
e	Ｒ２公５ -8	練馬区		建付地	（　）	長方形	西4m区道、中間画地		近商高度3種最高25m (72,206)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 335,466	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	329,875	100 [ 106.7]	309,161	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	312,000
b	(　 ) 249,648	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	312,684	100 [ 105.6]	296,102		299,000
c	(　 ) 309,347	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	304,191	100 [ 100.7]	302,076		305,000
d	(　 ) 285,608	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 110.3]	259,455	100 [ 88.4]	293,501		296,000
e	(　 ) 278,743	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	273,824	100 [ 90.8]	301,568		305,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 305,000 円／㎡]

練馬 -61　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,611,667	479,272	2,132,395	1,424,920	707,475	（　0.9712） 687,100	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	15,979,070 円　　　　（　 139,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -61　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	57.00	Ｗ2	104.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種地区計画等	60 ％	100 ％	100 ％	115 ㎡	9.2 m x 12.5 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＬＤＫ）、約５２㎡程度の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	52.00	100.0	52.00	2,130	110,760	1.0	110,760
							1.0	110,760
2～ 2	住宅	52.00	100.0	52.00	2,180	113,360	1.0	113,360
							1.0	113,360
～

～

～

計		104.00	100.0	104.00		224,120		224,120
								224,120

⑨年額支払賃料	224,120 円　×　12ヶ月　＝　 2,689,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 104.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,689,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 134,472 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,554,968 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	224,120 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,129 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 224,120 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 54,570 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,611,667 円　　　　（　 22,710 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２公賃３　　　　-14	2,255 ( 2,206)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [102.0]	2,167	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,228 円/㎡　月額支払賃料（　 2,180 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ２公賃３　　　　-15	2,201 ( 2,153)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [101.0]	2,270
c	Ｒ２公賃１０　　　　-15	2,269 ( 2,221)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [104.0]	2,227

練馬 -61　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,400 円	19,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	134,472 円	2,689,440　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 166,600 円	19,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,600 円	19,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,600 円	19,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 479,272 円　（　　　　　　 4,168 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,600,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 104.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0757 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,424,920 円（　　　　　 12,391 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,611,667 円
②総費用	479,272 円
③純収益　①－②	2,132,395 円
④建物等に帰属する純収益	1,424,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	707,475 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	687,100 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,975 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,979,070 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
練馬 -61　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

練馬 -61

東京都

区部第１０

氏名

不動産鑑定士　吉澤　真美

印

TEL.

鑑定評価額

34,700,000 円

１㎡当たりの価格

302,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	235,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	練馬区大泉学園町２丁目２３９５番１９｢大泉学園町２－２６－２１｣				②地積　(㎡)	115 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種地区計画等 (60,100)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅を中心に農地等が見られる住宅地域	北西6m区道	水道、ガス、下水	大泉学園 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
ｍ区道

交通

施設

大泉学園駅北方

1.3km

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度地区1種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

地域南方で都市計画道路放射７号線が事業中であり、令和４年度に完了予定である。これにより中長期的には東
西方向のアクセスの向上が見込まれ、低層住宅地域としての熟成度を高めていくと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 305,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 148,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は区西部及び周辺市区のうち、西武池袋線各駅から距離がある低層住宅地域。典型的需要者は住宅取得を目
的とする区内等の個人で、一次または二次取得者である。駅距離があり生活利便性はやや劣るが、値頃感から相応の需
要が存在する圏域である。低金利が持続する中、実需層の住宅取得意欲は根強く、今期の地価は緩やかな上昇傾向で推
移した。土地は３千万円台、新築建売住宅は４～５千万円台が中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

典型的需要者は、収益性より居住の快適性や利便性等を重視して取引するため、収益価格は典型的需要者の行動原理を
反映した価格とは成り難い。一方比準価格は、試算過程において典型的需要者が重視する上記要因を反映しており、市
場に適合した価格である。資料の相対的信頼性は同等と判断した。以上より、比準価格により高い説得力を認めて当該
価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　練馬 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 249,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[100.0]

100
[ 83.7]

[101.0]
100

302,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    296,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口・高齢化率は微増、土地取引件数は増加
傾向で推移した。新設住宅着工戸数は減少傾
向である。区内取引価格は、東高西低の二極
化が進行した。

周囲に畑も残る住宅地域。地域要因に特段の
変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

練馬 -61　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ２公１１ -4	練馬区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東6m区道、北5m、角地		１住居高度3種最高17m (80,240)
b	Ｒ２公７ -14	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、東4m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
c	Ｒ２公８ -23	練馬区		建付地	（　）	正方形	北5m区道、南6m、二方路		１低専高度地区1種 (60,100)
d	Ｒ２公１ -5	練馬区		建付地	（　）	長方形	西6m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 311,328	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	300,368	100 [ 102.6]	292,756	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	296,000
b	(　 ) 347,589	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	324,459	100 [ 101.9]	318,409		322,000
c	(　 ) 340,304	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	321,222	100 [ 108.9]	294,970		298,000
d	(　 ) 309,347	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	304,191	100 [ 101.4]	299,991		303,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 305,000 円／㎡]

練馬 -61　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価を求めることが困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,685,853	442,546	2,243,307	1,490,350	752,957	（　0.9712） 731,272	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	17,006,326 円　　　　（　 148,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -61　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	57.50	Ｗ2	115.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種地区計画等	60 ％	100 ％	100 ％	115 ㎡	9.2 m x 12.5 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５７．５㎡程度のファミリー向け２ＬＤＫを各階１戸・計２戸想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

各階１戸の貸家であり、共用部分がないため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	57.50	100.0	57.50	2,016	115,920	1.0	115,920
							0.0	0
2～	住宅	57.50	100.0	57.50	2,078	119,485	1.0	119,485
							0.0	0
～

～

～

計		115.00	100.0	115.00		235,405		235,405
								0

⑨年額支払賃料	235,405 円　×　12ヶ月　＝　 2,824,860 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 115.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,824,860 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 141,243 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,683,617 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	235,405 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,236 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,685,853 円　　　　（　 23,355 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２公賃６　　　　-10	2,072 ( 2,027)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.5]	100 [100.0]	2,043	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,080 円/㎡　月額支払賃料（　 2,078 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ２公賃２　　　　-22	2,028 ( 1,964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	2,179
c	Ｒ２公賃１５　　　　-19	1,810 ( 1,810)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 89.7]	100 [102.0]	2,019

練馬 -61　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	82,000 円	20,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	84,746 円	2,824,860　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 174,200 円	20,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,500 円	20,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,500 円	20,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 442,546 円　（　　　　　　 3,848 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,500,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 115.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0757 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,490,350 円（　　　　　 12,960 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,685,853 円
②総費用	442,546 円
③純収益　①－②	2,243,307 円
④建物等に帰属する純収益	1,490,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	752,957 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	731,272 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,359 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,006,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 148,000 円／㎡）