鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

練馬 -59　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ２公５ -4	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)
b	Ｒ２公１４ -20	練馬区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、南6m、北4m、三方路		１低専高度地区1種 (60,100)
c	Ｒ２公１ -12	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10.5m都道、中間画地		１中専高度2種最高17m (60,200)
d	Ｒ２公５ -6	練馬区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.8m区道、南4m、角地		１低専高度地区1種 (60,100)
e	Ｒ２公５ -7	練馬区		建付地	（　）	長方形	南東4m私道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 234,159	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	234,861	100 [ 98.0]	239,654	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	242,000
b	(　 ) 285,608	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 110.3]	259,455	100 [ 107.6]	241,129		244,000
c	(　 ) 331,065	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	316,246	100 [ 115.2]	274,519		277,000
d	(　 ) 266,049	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	246,870	100 [ 100.0]	246,870		249,000
e	(　 ) 219,840	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 94.0]	100 [ 95.0]	246,920	100 [ 100.7]	245,204		248,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 243,000 円／㎡]

練馬 -59　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,153,472	365,828	1,787,644	1,207,830	579,814	（　0.9706） 562,767	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	12,505,933 円　　　　（　 119,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -59　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	52.00	Ｗ2	96.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	105 ㎡	11.8 m x 8.9 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅２ＬＤＫ（４８㎡）２戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段等のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	48.00	100.0	48.00	1,900	91,200	1.0	91,200
							1.0	91,200
2～ 2	住宅	48.00	100.0	48.00	1,950	93,600	1.0	93,600
							1.0	93,600
～

～

～

計		96.00	100.0	96.00		184,800		184,800
								184,800

⑨年額支払賃料	184,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,217,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,217,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 110,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,106,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	184,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,756 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 184,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 44,996 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,153,472 円　　　　（　 20,509 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２公賃８　　　　-22	1,871 ( 1,871)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [ 99.0]	1,970	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,993 円/㎡　月額支払賃料（　 1,950 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ２公賃８　　　　-23	1,710 ( 1,710)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.5]	100 [ 89.5]	100 [101.0]	2,045
c	Ｒ２公賃８　　　　-24	1,664 ( 1,664)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.5]	100 [ 99.0]	1,955

練馬 -59　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,500 円	16,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	66,528 円	2,217,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 138,500 円	16,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,300 円	16,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,300 円	16,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 365,828 円　（　　　　　　 3,484 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,300,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0741	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,207,830 円（　　　　　 11,503 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,153,472 円
②総費用	365,828 円
③純収益　①－②	1,787,644 円
④建物等に帰属する純収益	1,207,830 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	579,814 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	562,767 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,360 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,505,933 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月11日　提出
練馬 -59　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

練馬 -59

東京都

区部第１０

氏名

不動産鑑定士　上遠野　公一

印

TEL.

鑑定評価額

25,500,000 円

１㎡当たりの価格

243,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	練馬区西大泉４丁目１２５６番４０｢西大泉４－１３－１０｣				②地積　(㎡)	105 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種 (60,100)
	1.5:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中に農地等が見られる住宅地域	北西6m区道	水道、ガス、下水	大泉学園 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 80 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　６
ｍ区道

交通

施設

大泉学園駅北西方

2.1km

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

最寄り駅からバス便利用の低層住宅地域で、農地が散在するものの格別の開発計画もないことから、当面は地域
要因の大きな変化は見込まれず、住宅地域として今後漸次にではあるが熟成していくことが予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 243,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 118,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に西武池袋線沿線各駅からバス便利用の練馬区及び隣接市区の低層住宅地域である。需要者は区内外
の一次取得者層の個人が中心であるが、建売業者等も見られる。区北西部の最寄り駅からバス便利用の住宅地域では、
交通利便性に劣るため供給に比し需要は相対的に多少弱い状況にある。市場での中心となる価格帯は、土地取引で２千
万台～４千万円前後、新築の戸建住宅が、画地の細分化等により総額を抑えた３千万後半～５千万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市場では自用目的の住宅・土地取引がほとんどで、対象標準地は、収益性より居住の快適性が重視され取引価格の水準
を指標として価格形成がなされている住宅地域に存する。周辺にはアパートも見られるが、賃貸市場が低調で賃料水準
が低位のため収益価格はかなり低位に試算された。よって、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格は参考にとどめ、
信頼性の高い取引事例に基づいた実証的で説得力の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　練馬 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 249,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[100.0]

100
[103.8]

[101.0]
100

243,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    242,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気回復基調・低金利の状況下、各種住宅施
策の下支え等もあって、区内では人口・世帯
数は微増傾向で、分譲戸建住宅等の市況は総
じて堅調である。

バス便利用の住宅地域で、近年は交通利便性
志向への高まりを反映し、人口数や地価は、
小幅な上昇にとどまっている。地域要因に格
別の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +11.5
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

練馬 -59　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ２公５ -7	練馬区		建付地	（　）	長方形	南東4m私道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (50,100)
b	Ｒ２公５ -4	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)
c	Ｒ２公１４ -26	練馬区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)
d	Ｒ２公１４ -20	練馬区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、南6m、北4m、三方路		１低専高度地区1種 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 219,840	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 94.0]	100 [ 95.0]	246,920	100 [ 99.7]	247,663	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	250,000
b	(　 ) 234,159	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	234,861	100 [ 97.5]	240,883		243,000
c	(　 ) 241,894	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	230,836	100 [ 98.6]	234,114		236,000
d	(　 ) 285,608	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 110.3]	259,455	100 [ 108.2]	239,792		242,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 243,000 円／㎡]

練馬 -59　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,175,846	357,519	1,818,327	1,244,880	573,447	（　0.9706） 556,588	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	12,368,622 円　　　　（　 118,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -59　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	52.00	Ｗ2	96.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	105 ㎡	11.8 m x 8.9 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ住戸、各階１戸、専有面積４８㎡程度を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	48.00	100.0	48.00	1,920	92,160	1.0	92,160
							1.0	92,160
2～ 2	住宅	48.00	100.0	48.00	1,970	94,560	1.0	94,560
							1.0	94,560
～

～

～

計		96.00	100.0	96.00		186,720		186,720
								186,720

⑨年額支払賃料	186,720 円　×　12ヶ月　＝　 2,240,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

預り敷金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,240,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 112,032 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,128,608 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	186,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,774 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 186,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 45,464 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,175,846 円　　　　（　 20,722 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２公賃２　　　　-22	2,028 ( 1,964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,050	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,014 円/㎡　月額支払賃料（　 1,970 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ２公賃２　　　　-23	2,072 ( 2,049)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	2,036
c	Ｒ２公賃２　　　　-24	2,356 ( 2,305)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [102.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	1,980

練馬 -59　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	67,200 円	16,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	67,219 円	2,240,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 142,800 円	16,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,800 円	16,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,800 円	16,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 357,519 円　（　　　　　　 3,405 円／㎡）　　（経費率　　 16.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0741	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,244,880 円（　　　　　 11,856 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,175,846 円
②総費用	357,519 円
③純収益　①－②	1,818,327 円
④建物等に帰属する純収益	1,244,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	573,447 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	556,588 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,301 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,368,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,000 円／㎡）