鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

板橋 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１７－２公Ｙ -2	北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東30m都道、中間画地		商業 (100,500)
b	２－２公 -2	荒川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東15m都道、中間画地		商業高度地区最低7m 地区計画等 (100,500)
c	５－２公 -12	北区		貸家建付地	（　）	不整形	北西12.4m区道、中間画地		商業 (100,500)
d	１３－２公 -30	北区		建付地	（　）	長方形	南12m区道、中間画地		商業 (100,500)
e	１８－２公 -31	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南7m区道、中間画地		商業高度地区最高45m (100,420)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,242,236	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,372,671	100 [ 129.6]	1,059,160	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	1,040,000
b	(　 ) 1,352,126	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,461,648	100 [ 128.8]	1,134,820		1,110,000
c	(　 ) 1,202,068	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	1,337,301	100 [ 123.7]	1,081,084		1,060,000
d	(　 ) 840,807	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	882,847	100 [ 86.2]	1,024,184		1,000,000
e	(　 ) 1,511,883	100 [ 130.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,193,225	100 [ 110.9]	1,075,947		1,050,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	限定価格	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
e	限定価格	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,050,000 円／㎡]

板橋 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,506,699	5,962,384	25,544,315	18,217,200	7,327,115	（　0.9553） 6,999,593	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	166,656,976 円　　　　（　 846,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	124.80	ＲＣ8	987.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高45m	100 ％	500 ％	432 ％	197 ㎡	10.1 m x 19.5 m	前面道路：区道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階以上を平均専用面積約３８㎡の１ＤＫ住戸を各階３戸と想定。

⑦有効率　 85.3 ％
の理由

地域の標準的有効率を採用した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	124.80	43.6	54.41	5,000	272,050	6.0	1,632,300
							1.0	272,050
2～ 4	住宅	123.22	91.3	112.56	2,950	332,052	2.0	664,104
							1.0	332,052
5～ 8	住宅	123.22	91.3	112.56	3,000	337,680	2.0	675,360
							1.0	337,680
～

～

計		987.34	85.3	842.33		2,618,926		6,326,052
								2,618,926

⑨年額支払賃料	2,618,926 円　×　12ヶ月　＝　 31,427,112 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 842.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保のため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,427,112 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,257,084 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,170,028 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,326,052 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 60,730 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,618,926 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,275,941 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,506,699 円　　　　（　 159,932 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１１－２公　　　　-13	2,954 ( 2,832)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,925	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,080 円/㎡　月額支払賃料（　 2,950 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１１－２公　　　　-20	2,778 ( 2,663)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 99.0]	2,923
c	Ｒ１１－２公　　　　-22	2,865 ( 2,747)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.0]	3,144

板橋 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,410,000 円	282,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,257,084 円	31,427,112　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 334,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,397,000 円	282,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	282,000 円	282,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	282,000 円	282,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,962,384 円　（　　　　　　 30,266 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9553

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	282,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 987.34 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0469 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,217,200 円（　　　　　 92,473 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,506,699 円
②総費用	5,962,384 円
③純収益　①－②	25,544,315 円
④建物等に帰属する純収益	18,217,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,327,115 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,999,593 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,531 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 166,656,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 846,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
板橋 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

板橋 5-6

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　内藤　九亀

印

TEL.

鑑定評価額

201,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,020,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	780,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	板橋区成増２丁目１６５番６外｢成増２－１９－２｣				②地積　(㎡)	197 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度地区最高45m (100,432)
	台形 1:2	店舗兼住宅Ｗ2	中低層の小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	南7.2m区道、背面道	水道、ガス、下水	成増 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．２ｍ区道

交通

施設

成増駅北西方

100m

法令

規制

商業
(100,432)
防火
高度地区最高45m

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近く繁華性の高い商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,050,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 850,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、東武東上線成増駅を中心として、同線区内各駅及び地下鉄区内各駅並びに東京北東部の主要各駅
に近い商業地域を含む圏域である。需要者の属性は、板橋区を中心として店舗兼共同住宅用地を求める賃貸経営者及び
開発事業者等である。地域の店舗用地の需給動向は活性化傾向にある。市場での中心価格帯は、敷地規模にもよるが２
００㎡程度の土地で２億円強程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は繁華性の高い商業地であり、収益価格を標準とすべきであるが、賃貸事例の類似性や想定建物の実証性に
不満足な点が残る。取引事例も商業地の事例は希少であったが、板橋区内において地域の特性の類似性のある取引事例
が得られ的確な比準が可能となった。以上の点を斟酌し、本件においては価格算出の過程が安定的で、実証性の優れる
比準価格を中心に、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　板橋 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,020,000 円／㎡

[106.9]
100

100
[100.0]

100
[104.5]

[ 98.0]
100

1,020,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    953,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

板橋区の人口は微増で高齢化傾向にある。金
融政策等による継続的な景気対策による不動
産市況の活性化を反映して板橋区の地価は上
昇している。

繁華性の高い駅に使い商業地域であり、地域
要因に変動はない。

形状がやや不整形な点が競争力を減ずる。背
面私道は鉄道用地であるため増加要因ではな
い。個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +10.4
交通・接近　　　  +0.6
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +4.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

板橋 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６－２公 -2	板橋区		建付地	（　）	長方形	南西6m区道、中間画地		商業高度地区最高40m 景観計画区域 (100,360)
b	１０－２公 -14	板橋区		建付地	（　）	台形	東40m都道、中間画地		商業高度地区最高60m 地区計画等 (100,600)
c	１４－２公 -20	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m区道、中間画地		商業 (100,360)
d	１６－２公Ｙ -24	板橋区		更地	（　）	ほぼ台形	南東6.8m区道、東1.8m、角地		近商高度3種最高35m 地区計画等 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 746,046	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	796,031	100 [ 74.9]	1,062,792	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	1,040,000
b	(　 ) 928,218	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	969,988	100 [ 91.4]	1,061,256		1,040,000
c	(　 ) 780,038	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	819,836	100 [ 75.3]	1,088,760		1,070,000
d	(　 ) 716,065	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	722,885	100 [ 66.8]	1,082,163		1,060,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.64	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +14.2	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.64	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.2	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.8	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,050,000 円／㎡]

板橋 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,401,100	6,432,577	25,968,523	18,604,800	7,363,723	（　0.9553） 7,034,565	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	167,489,643 円　　　　（　 850,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	124.80	ＲＣ8	987.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高45m	100 ％	500 ％	432 ％	197 ㎡	10.1 m x 19.5 m	前面道路：区道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロアー貸し、２～８階共同住宅ファミリータイプ平均専有面積約３８㎡

⑦有効率　 85.3 ％
の理由

建物計画上標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	124.80	43.6	54.41	5,200	282,932	5.0	1,414,660
							1.0	282,932
2～ 2	住宅	123.22	91.3	112.56	3,031	341,169	1.0	341,169
							1.0	341,169
3～ 5	住宅	123.22	91.3	112.56	3,094	348,261	1.0	348,261
							1.0	348,261
6～ 8	住宅	123.22	91.3	112.56	3,124	351,637	1.0	351,637
							1.0	351,637
～

計		987.34	85.3	842.33		2,723,795		3,855,523
								2,723,795

⑨年額支払賃料	2,723,795 円　×　12ヶ月　＝　 32,685,540 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 842.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,685,540 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,634,277 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,051,263 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,855,523 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,627 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,723,795 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,313,210 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,401,100 円　　　　（　 164,473 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１１－２公　　　　-21	2,618 ( 2,510)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [108.0]	3,169	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,162 円/㎡　月額支払賃料（　 3,031 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１１－２公　　　　-22	2,865 ( 2,747)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [104.0]	100 [106.0]	3,169
c	Ｒ１１－２公　　　　-27	2,631 ( 2,425)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	3,147

板橋 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,440,000 円	288,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,634,277 円	32,685,540　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 334,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,448,000 円	288,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	288,000 円	288,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	288,000 円	288,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,432,577 円　（　　　　　　 32,653 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9553

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	288,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 987.34 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0469 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,604,800 円（　　　　　 94,441 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,401,100 円
②総費用	6,432,577 円
③純収益　①－②	25,968,523 円
④建物等に帰属する純収益	18,604,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,363,723 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,034,565 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,708 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 167,489,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 850,000 円／㎡）