別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月14日 提出
板橋 -46 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -46 東京都 区部第9 氏名  不動産鑑定士 須藤 雅章 印  TEL.
鑑定評価額 424,000,000 円  1㎡当たりの価格 580,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
430,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
板橋区小茂根1丁目195番1外
「小茂根1-32-22」
②地積
 (㎡)
731  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
近商
(80,300)
防火

(その他)
高度3種最高35m
高度地区最低7m

(100,300)
不整形
1.5:1
共同住宅

SRC10
中規模マンション、
事業所が混在する住
宅地域
北西25m都道 水道、ガス、下水 小竹向原

410m
(2)



①範囲 東    15 m、西    15 m、南    25 m、北     0 m ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    35.0 m、奥行 約    21.0 m、規模         735 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

25m都道 交通

施設
小竹向原駅北西方

410m
法令

規制
近商
(100,300)
防火 
高度3種最高35m
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
 来予測
地域要因に特段の変化はなく、当面は現状と同様に推移していくものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
形状                -1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           591,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                570,000 円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、幹線沿いで画地規模が大きくマンション適地と認められる地域で板橋区内のほか周辺区等をも含む圏域
である。需要者の中心は、中高層マンションの開発・分譲等を行う大手又は中堅のディベロッパー、不動産業者等であ
る。区部における分譲マンションの最終需要は価格次第の様相となっているが、採算性を重視しつつも土地仕入の需要
はやや強含みである。需要の中心となる価格帯は、画地規模、容積率等により大きく異なっており一様ではない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
中高層マンション適地であり、不動産開発業者、機関投資家等による事業目的や収益目的としての取引が中心になるも
のと考えられ、需要者は取引に際し市場性もさることながら採算性を重視して意志決定を行うものと考えられる。よっ
て、比準価格及び開発法による価格を関連づけて、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりと
決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 板橋 -31                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        400,000 円/㎡
[103.3]
100
100
[100.0]
100
[ 70.7]
[ 99.0]
100
579,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          542,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
区内の人口は微増で高齢化が進行中。取引件
数は前年比で概ね横ばい程度。住宅需要は底
堅く、地価は引き続き上昇。賃料は横ばい~
やや上昇。

幹線沿いの中規模マンション等が混在する地
域で、利便性は良い。地域要因に特段の変動
は見られない。


個別的要因に特段の変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -5.0
交通・接近      0.0
環境       -20.0
行政        -7.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+7.0 %  %
3 試算価格算定内訳 板橋 -46 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10-2公

-14
板橋区

建付


  
(           ) 
台形 東40m都道、
中間画地




商業
高度地区最高60m
地区計画等
(100,600)
b 14-2公

-12
板橋区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西40m国道、
中間画地




商業
高度地区最高45m
(100,500)
c 15-2公

-6
板橋区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東23m国道、
中間画地




近商
高度3種最高35m
高度地区
(100,300)
d 14-2公

-10
板橋区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ台形 南東25m都道、
南4m、角地




近商
高度3種最高35m
高度地区
(100,300)
e 11-2公

-5
板橋区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 南33m都道、
中間画地




商業
高度地区最高40m
高度地区
(100,400)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
928,218  
100
[ 100.0]
[ 104.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

969,988 
100
[ 153.0]

633,979 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     -1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [  99.0]
     100

628,000 
b (            
522,707  
100
[ 100.0]
[ 105.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

548,842 
100
[ 103.7]

529,259 

524,000 
c (            
461,255  
100
[ 100.0]
[ 107.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

494,465 
100
[  86.2]

573,625 

568,000 
d (            
565,243  
100
[ 100.0]
[ 104.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  91.9]

644,586 
100
[  98.9]

651,755 

645,000 
e (            
711,632  
100
[ 100.0]
[ 109.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.0]

792,961 
100
[ 110.3]

718,913 

712,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.64 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +1.0 環境     +25.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +20.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +1.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +13.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境     -12.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境      +3.0
画地      -8.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.66 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境      +2.0
画地      -2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     591,000 円/㎡]  



板橋 -46 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
最有効使用を分譲向けマンション用地と判定し、開発法を適用するため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 ■ する □ しない 開発法を適用する
場合の理由
立地条件、画地条件からマンション適地と判定した。
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

1,280,749,784 

864,012,135 

13 

735,000 

2,084.40 

320,000 

2,436.00 
⑧開発法による価格             416,737,649 円    (               570,000 円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
板橋 -46 宅地-6
(4)-2 開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a~②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①-②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
731 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  731.00 ㎡            
総面積に対する割合
(     100.0 %)  (           %)  (           %)  (           %)  (     100.0 %)            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造・戸数・標準住戸
285.00 ㎡  2,436.00 ㎡  2,193.00 ㎡  243.00 ㎡  2,084.40 ㎡  RC・10F
 (    27 戸)
 77㎡・3LDK
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
(      39.0 %)  (     333.2 %)  (     300.0 %)  (      33.2 %)  (     85.57 %) 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度3種最高35m
高度地区最低7m

100 % 

300 % 

300 % 
間口

奥行
  36.6 m

  24.0 m
前面道路: 都道

特定道路までの距離:
  25.0 m

       m
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 735,000 円/㎡  店舗等  円/㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額             販売単価        分譲可能床面積             販売総額
住宅      735,000 円/㎡  ×       2,084.40 ㎡  =           1,532,034,000 円 
店舗等              円/㎡  ×                ㎡  =                         円 
合 計                 1,532,034,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価)  建築工事単価(単価)         設計監理料                                          
    320,000 円/㎡  ×  (1+       4 %) =          332,800 円/㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積           建築工事費(総額)     
     332,800 円/㎡  ×      2,436.00 ㎡  =             810,700,800 円 
⑤a開発負担金                                                 円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額       販売管理費比率           販売管理費         
            1,532,034,000 円  ×          11 %  =             168,523,740 円 
支出合計 ④+⑤+⑥           979,224,540 円 
(4)-4 投下資本収益率     13 %
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5 開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 13 ヶ月  販売管理費(2期目) 13 ヶ月 
建築工事(2期目) 12 ヶ月  販売収入(2期目) 18 ヶ月  販売管理費(3期目) 18 ヶ月 
建築工事(3期目) 18 ヶ月  販売収入(3期目) 18 ヶ月 
(4)-6 収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 122,562,720 円       8 %) ×  0.8760  (     13 ヶ月) =            107,364,943 円 
販売総額(2期) 1,103,064,480 円      72 %) ×  0.8325  (     18 ヶ月) =            918,301,180 円 
販売総額(3期) 306,406,800 円      20 %) ×  0.8325  (     18 ヶ月) =            255,083,661 円 
収入合計 1,280,749,784 円 
支出 建築工事費(1期) 243,210,240 円      30 %) ×  0.9407  (      6 ヶ月) =            228,787,873 円 
建築工事費(2期) 243,210,240 円      30 %) ×  0.8850  (     12 ヶ月) =            215,241,062 円 
建築工事費(3期) 324,280,320 円      40 %) ×  0.8325  (     18 ヶ月) =            269,963,366 円 
開発負担金  円         %) ×  1.0000  (        ヶ月) =                        円 
販売管理費(1期) 84,261,870 円      50 %) ×  0.9218  (      8 ヶ月) =             77,672,592 円 
販売管理費(2期) 50,557,122 円      30 %) ×  0.8760  (     13 ヶ月) =             44,288,039 円 
販売管理費(3期) 33,704,748 円      20 %) ×  0.8325  (     18 ヶ月) =             28,059,203 円 
支出合計 864,012,135 円 
(4)-7 開発法による価格           収入の現価の総和             支出の現価の総和             開発法による価格
        1,280,749,784 円  -                864,012,135 円  =                416,737,649 円 

              570,000 円/㎡ 
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月14日 提出
板橋 -46 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -46 東京都 区部第9 氏名  不動産鑑定士 高橋 宣之 印  TEL.
鑑定評価額 424,000,000 円  1㎡当たりの価格 580,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
430,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
板橋区小茂根1丁目195番1外
「小茂根1-32-22」
②地積
 (㎡)
731  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
近商
(80,300)
防火

(その他)
高度3種最高35m
高度地区最低7m

(100,300)
不整形
1.5:1
共同住宅

SRC10
中規模マンション、
事業所が混在する住
宅地域
北西25m都道 水道、ガス、下水 小竹向原

410m
(2)



①範囲 東    15 m、西    15 m、南    25 m、北     0 m ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    35.0 m、奥行 約    21.0 m、規模         735 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

25m都道 交通

施設
小竹向原駅北西方

410m
法令

規制
近商
(100,300)
防火 
高度3種最高35m
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
 来予測
中層マンション、事業所等が混在する商業地域であるが、近年マンション等の利用が多く住宅化への用途転換が
進むと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
形状                -1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           605,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                568,000 円/㎡
(6)市場の特性  同一需給圏は、東京都23区北西部の東京メトロ副都心線及び東武東上線沿線の幹線道路を中心に事業所も見られる
がマンションが多く立地する混在地域である。需要層はマンション開発分譲デベロッパー及び不動産業者等で、最寄駅
からは比較的近く需要は旺盛である。当該地域への需要の中心となる価格帯は、800㎡程度の画地の土地取引は㎡あ
たり57万円~63万円程度、ファミリータイプの新築マンションは5,800万円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
 小竹向原駅を最寄駅とする幹線道路沿いに中層マンション、事業所が混在する地域で、取引事例比較法、開発法を適
用して試算した。開発法による試算価格は最有効使用に基づく事業採算に対応した重要な価格である。比準価格は類似
するの取引事例から試算したが事例は個別性が強く適正に補正して比較したが、若干開発法の価格とは開差が生じた。
よって開発法による試算価格を中心に、代表標準地の価格からの検討を行って上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 板橋 -31                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        400,000 円/㎡
[103.3]
100
100
[100.0]
100
[ 70.5]
[ 99.0]
100
580,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          542,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
 区内の人口は微増、世帯数は増加、取引件
数はほぼ横ばい、住宅・投資用不動産への需
要は旺盛、取引価格は上昇基調に、賃料は横
ばい傾向に推移。

 地下鉄副都心線小竹向原駅を最寄駅とする
幹線道路沿いにマンションが多く、当該用途
への需要の回復により地価は上昇している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -5.0
交通・接近      0.0
環境       -19.3
行政        -8.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+7.0 %  %
3 試算価格算定内訳 板橋 -46 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10-2公

-4
板橋区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南25m都道、
南西7m、角地




近商
高度3種最高35m
高度地区
(100,300)
b 14-2公

-1
板橋区

貸家
建付

  
(           ) 
台形 東8.2m区道、
北6m、角地




1中専
高度2種最高22m
最低敷地60㎡
(70,200)
c 11-2公

-5
板橋区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 南33m都道、
中間画地




商業
高度地区最高40m
高度地区
(100,400)
d 14-2公

-10
板橋区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ台形 南東25m都道、
南4m、角地




近商
高度3種最高35m
高度地区
(100,300)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
527,757  
100
[ 100.0]
[ 104.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

535,955 
100
[  88.9]

602,874 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     -1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [  99.0]
     100

597,000 
b (            
347,908  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

349,935 
100
[  58.9]

594,117 

588,000 
c (            
711,632  
100
[ 100.0]
[ 109.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.0]

792,961 
100
[ 111.4]

711,814 

705,000 
d (            
565,243  
100
[ 100.0]
[ 104.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  91.9]

644,586 
100
[ 100.8]

639,470 

633,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.66 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境     -12.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.45 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   -1.0 環境     -32.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -7.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.66 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境      +3.0
画地      -2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境      +5.0
画地      -8.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     605,000 円/㎡]  



板橋 -46 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
開発法を適用する為

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 ■ する □ しない 開発法を適用する
場合の理由
分譲マンションが最有効使用と判定した。
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

1,280,749,784 

865,606,376 

13 

735,000 

2,084.40 

330,000 

2,436.00 
⑧開発法による価格             415,143,408 円    (               568,000 円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
板橋 -46 宅地-6
(4)-2 開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a~②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①-②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
731 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  731.00 ㎡            
総面積に対する割合
(     100.0 %)  (           %)  (           %)  (           %)  (     100.0 %)            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造・戸数・標準住戸
285.00 ㎡  2,436.00 ㎡  2,193.00 ㎡  243.00 ㎡  2,084.40 ㎡  RC・10F
 (    27 戸)
 77㎡・3LDK
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
(      39.0 %)  (     333.2 %)  (     300.0 %)  (      33.2 %)  (     85.57 %) 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度3種最高35m
高度地区最低7m

100 % 

300 % 

300 % 
間口

奥行
  36.6 m

  24.0 m
前面道路: 都道

特定道路までの距離:
  25.0 m

       m
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 735,000 円/㎡  店舗等  円/㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額             販売単価        分譲可能床面積             販売総額
住宅      735,000 円/㎡  ×       2,084.40 ㎡  =           1,532,034,000 円 
店舗等              円/㎡  ×                ㎡  =                         円 
合 計                 1,532,034,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価)  建築工事単価(単価)         設計監理料                                          
    330,000 円/㎡  ×  (1+       3 %) =          339,900 円/㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積           建築工事費(総額)     
     339,900 円/㎡  ×      2,436.00 ㎡  =             827,996,400 円 
⑤a開発負担金                                                 円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額       販売管理費比率           販売管理費         
            1,532,034,000 円  ×          10 %  =             153,203,400 円 
支出合計 ④+⑤+⑥           981,199,800 円 
(4)-4 投下資本収益率     13 %
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5 開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 13 ヶ月  販売管理費(2期目) 13 ヶ月 
建築工事(2期目) 12 ヶ月  販売収入(2期目) 18 ヶ月  販売管理費(3期目) 18 ヶ月 
建築工事(3期目) 18 ヶ月  販売収入(3期目) 18 ヶ月 
(4)-6 収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 122,562,720 円       8 %) ×  0.8760  (     13 ヶ月) =            107,364,943 円 
販売総額(2期) 1,103,064,480 円      72 %) ×  0.8325  (     18 ヶ月) =            918,301,180 円 
販売総額(3期) 306,406,800 円      20 %) ×  0.8325  (     18 ヶ月) =            255,083,661 円 
収入合計 1,280,749,784 円 
支出 建築工事費(1期) 248,398,920 円      30 %) ×  0.9407  (      6 ヶ月) =            233,668,864 円 
建築工事費(2期) 248,398,920 円      30 %) ×  0.8850  (     12 ヶ月) =            219,833,044 円 
建築工事費(3期) 331,198,560 円      40 %) ×  0.8325  (     18 ヶ月) =            275,722,801 円 
開発負担金  円         %) ×  1.0000  (        ヶ月) =                        円 
販売管理費(1期) 76,601,700 円      50 %) ×  0.9218  (      8 ヶ月) =             70,611,447 円 
販売管理費(2期) 45,961,020 円      30 %) ×  0.8760  (     13 ヶ月) =             40,261,854 円 
販売管理費(3期) 30,640,680 円      20 %) ×  0.8325  (     18 ヶ月) =             25,508,366 円 
支出合計 865,606,376 円 
(4)-7 開発法による価格           収入の現価の総和             支出の現価の総和             開発法による価格
        1,280,749,784 円  -                865,606,376 円  =                415,143,408 円 

              568,000 円/㎡