鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

板橋 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１６－２公Ｙ -4	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m私道、中間画地		１中専高度2種最高22m 最低敷地　６０㎡ (60,180)
b	１０－２公 -21	板橋区		更地	（　）	長方形	北5.9m区道、中間画地		１中専高度2種最高22m (60,200)
c	１１－２公Ｙ -2	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m区道、東4m、角地		１中専高度2種最高22m 最低敷地６０㎡ (70,160)
d	１１－２公Ｙ -8	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m道路、中間画地		１中専高度2種最高22m 最低敷地６０㎡ (60,160)
e	１８－２公 -9	板橋区		建付地	（　）	長方形	北6m区道、中間画地		１中専高度2種最高22m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 412,004	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	473,517	100 [ 102.1]	463,778	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	464,000
b	(　 ) 447,295	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	462,950	100 [ 99.5]	465,276		465,000
c	(　 ) 472,843	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	480,941	100 [ 103.4]	465,127		465,000
d	(　 ) 471,020	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	477,300	100 [ 99.3]	480,665		481,000
e	(　 ) 433,703	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	449,316	100 [ 98.1]	458,018		458,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.8	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.6	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 467,000 円／㎡]

板橋 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,075,289	1,407,760	6,667,529	3,911,940	2,755,589	（　0.9760） 2,689,455	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	64,034,643 円　　　　（　 393,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	Ｓ3	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高22m 最低敷地６０㎡	70 ％	200 ％	160 ％	163 ㎡	10.0 m x 16.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各フロアともに平均専有面積４０㎡の１ＬＤＫタイプを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	80.00	100.0	80.00	2,720	217,600	1.0	217,600
							1.0	217,600
2～ 2	共同住宅	80.00	100.0	80.00	2,800	224,000	1.0	224,000
							1.0	224,000
3～ 3	共同住宅	80.00	100.0	80.00	2,880	230,400	1.0	230,400
							1.0	230,400
～

～

計		240.00	100.0	240.00		672,000		672,000
								672,000

⑨年額支払賃料	672,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,064,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,064,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 322,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,741,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	672,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,451 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 672,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 327,398 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,075,289 円　　　　（　 49,542 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１８－２公　　　　-4	3,063 ( 2,882)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,063	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,950 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１８－２公　　　　-1	2,995 ( 2,874)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,937
c	Ｒ１８－２公　　　　-3	2,995 ( 2,873)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,854

板橋 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	309,000 円	61,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	322,560 円	8,064,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 127,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 525,300 円	61,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,800 円	61,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,800 円	61,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,407,760 円　（　　　　　　 8,637 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,800,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0627 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,911,940 円（　　　　　 24,000 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,075,289 円
②総費用	1,407,760 円
③純収益　①－②	6,667,529 円
④建物等に帰属する純収益	3,911,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,755,589 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,689,455 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,500 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,034,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 393,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
板橋 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

板橋 -18

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　神道　和弘

印

TEL.

鑑定評価額

75,500,000 円

１㎡当たりの価格

463,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	板橋区大谷口２丁目２４番３｢大谷口２－２４－１５｣				②地積　(㎡)	163 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高22m 最低敷地６０㎡ (70,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域	北4m区道	水道、ガス、下水	千川 760m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 55 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ区道

交通

施設

千川駅北方

760m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移す
るものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 471,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 390,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は板橋区南部を中心に、東京メトロ有楽町線・副都心線、東武東上線沿線の住宅地域。需要者の中心は同一
需給圏内に地縁的選好性を有する個人等であるが、同一需給圏外からの転入も見られる。千川駅から徒歩圏内に位置し
、都心部への接近性にも優れるため、供給に比べ需要が多く、需給は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は
新築戸建で６，０００万円～７，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域であるが、一般住宅を中心とした自用目的の取引が多数であり、
収益性よりも居住の快適性、利便性を重視した取引が中心となっている。したがって、市場における実勢を反映した比
準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　板橋 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 531,000 円／㎡

[106.2]
100

100
[102.0]

100
[120.5]

[100.0]
100

459,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    437,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は微増、世帯数は増加。不動産の
取引件数はほぼ横ばいであるものの、住宅需
要は引き続き堅調で取引価格は上昇傾向で推
移。

千川駅から徒歩圏内にある利便性の良い住宅
地域で、地域要因に特段の変化は見られない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.1
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +3.2
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

板橋 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０－２公 -1	板橋区		更地	（　）	ほぼ正方形	南東3.6m区道、中間画地		１中専高度2種最高22m (60,160)
b	１６－２公Ｙ -3	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南6.2m区道、中間画地		１中専高度2種最高22m 最低敷地　６０㎡ (60,200)
c	１１－２公Ｙ -20	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東6m道路、北西4m、角地		１中専高度2種最高22m 最低敷地６０㎡ (70,200)
d	１６－２公Ｙ -4	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m私道、中間画地		１中専高度2種最高22m 最低敷地　６０㎡ (60,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 485,924	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	494,984	100 [ 98.7]	501,504	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	502,000
b	(　 ) 465,956	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	479,269	100 [ 102.6]	467,124		467,000
c	(　 ) 530,435	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	539,616	100 [ 111.9]	482,231		482,000
d	(　 ) 412,004	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	473,517	100 [ 109.1]	434,021		434,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.6	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.2	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.64	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.8	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.64	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.6	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.8	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 471,000 円／㎡]

板橋 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,709,979	1,218,076	6,491,903	3,753,690	2,738,213	（　0.9760） 2,672,496	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	63,630,857 円　　　　（　 390,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	Ｓ3	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高22m 最低敷地６０㎡	70 ％	200 ％	160 ％	163 ㎡	10.0 m x 16.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸需要等を勘案し、ファミリータイプで平均専有面積４０㎡程度の３階建を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

床面積に算入しない外階段を設置するため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	2,620	209,600	1.0	209,600
							1.0	209,600
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	2,700	216,000	1.0	216,000
							1.0	216,000
3～ 3	住宅	80.00	100.0	80.00	2,700	216,000	1.0	216,000
							1.0	216,000
～

～

計		240.00	100.0	240.00		641,600		641,600
								641,600

⑨年額支払賃料	641,600 円　×　12ヶ月　＝　 7,699,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,699,200 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 307,968 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,391,232 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	641,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,159 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 641,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 312,588 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,709,979 円　　　　（　 47,300 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１０－２公　　　　-8	2,528 ( 2,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	2,715	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,816 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１８－２公　　　　-3	2,995 ( 2,873)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,061
c	Ｒ１８－２公　　　　-7	2,496 ( 2,396)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	2,681

板橋 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	237,200 円	59,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	230,976 円	7,699,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 127,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 504,000 円	59,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,300 円	59,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,300 円	59,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,218,076 円　（　　　　　　 7,473 円／㎡）　　（経費率　　 15.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,300,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0627 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,753,690 円（　　　　　 23,029 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,709,979 円
②総費用	1,218,076 円
③純収益　①－②	6,491,903 円
④建物等に帰属する純収益	3,753,690 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,738,213 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,672,496 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,396 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,630,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 390,000 円／㎡）