鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

荒川 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９－２公 -31	荒川区		建付地	（　）	ほぼ整形	西8.4m区道、南4.6m、角地		近商高度地区3種地区計画等 (100,300)
b	９－２公 -27	荒川区		建付地	（　）	長方形	東3.5m区道、中間画地		近商高度地区3種新防火 (90,240)
c	１６－２公 -16	荒川区		更地	（　）	ほぼ正方形	東4.8m区道、北3.6m、角地		近商高度地区3種地区計画等 (100,288)
d	９－２公Ｙ -9	荒川区		更地	（　）	不整形	西14m区道、南6.3m、角地		近商高度地区最低7m 地区計画等 (100,300)
e	１２－２公Ｙ -4	荒川区		貸家建付地	（　）	不整形	南6m区道、中間画地		近商高度地区最低7m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 560,036	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	558,949	100 [ 102.0]	547,989	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	548,000
b	(　 ) 509,756	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	528,617	100 [ 85.6]	617,543		618,000
c	(　 ) 529,416	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	524,374	100 [ 90.0]	582,638		583,000
d	(　 ) 459,746	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	498,403	100 [ 88.9]	560,633		561,000
e	(　 ) 469,733	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	546,374	100 [ 97.5]	560,384		560,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.2	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.4	交通・接近　 +3.2	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.3	交通・接近　 +2.7	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.2	交通・接近　 +3.8	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.7	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 558,000 円／㎡]

荒川 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,659,566	766,395	3,893,171	2,555,320	1,337,851	（　0.9768） 1,306,813	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	31,114,595 円　　　　（　 420,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	59.10	Ｓ3	161.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	74 ㎡	5.5 m x 15.0 m	前面道路：区道　 8.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸需要等を勘案し、１階はフロアー貸しの店舗、２階以上は平均専有面積約５０㎡程度のファミリータイプを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

床面積に算入しない外階段を設置するため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	56.40	100.0	56.40	2,700	152,280	6.0	913,680
							0.0	0
2～ 2	住宅	51.20	100.0	51.20	2,300	117,760	1.0	117,760
							1.0	117,760
3～ 3	住宅	53.60	100.0	53.60	2,300	123,280	1.0	123,280
							1.0	123,280
～

～

計		161.20	100.0	161.20		393,320		1,154,720
								241,040

⑨年額支払賃料	393,320 円　×　12ヶ月　＝　 4,719,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 161.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,719,840 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 188,794 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,531,046 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,154,720 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,085 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 241,040 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 117,435 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,659,566 円　　　　（　 62,967 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１７－２公　　　　-20	2,413 ( 2,341)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,681	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,714 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ１２－２公　　　　-15	2,672 ( 2,592)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,679
c	Ｒ１２－２公　　　　-16	2,453 ( 2,380)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,776

荒川 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	154,400 円	38,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	141,595 円	4,719,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 328,100 円	38,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,600 円	38,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,600 円	38,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 766,395 円　（　　　　　　 10,357 円／㎡）　　（経費率　　 16.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9768

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,600,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 161.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0627 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,555,320 円（　　　　　 34,531 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,659,566 円
②総費用	766,395 円
③純収益　①－②	3,893,171 円
④建物等に帰属する純収益	2,555,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,337,851 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,306,813 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,660 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,114,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 420,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
荒川 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

荒川 5-11

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　内藤　九亀

印

TEL.

鑑定評価額

39,800,000 円

１㎡当たりの価格

538,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	荒川区東尾久５丁目２４００番１０６｢東尾久５－１９－５｣				②地積　(㎡)	74 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種地区計画等 (90,300)
	1:3	店舗兼住宅Ｓ3	中小規模の店舗併用住宅が建ち並ぶ近隣商業地域	西8.2m区道	水道、ガス、下水	熊野前 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.5 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 83 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．２ｍ区道

交通

施設

熊野前駅南西方

400m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

区内でも古くから発展してきた近隣商業地域である。近年、小規模店舗の経営はやや衰退気味であるが、当該商
店街は概ね繁華性が認められる。地域要因に変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 555,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 430,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、日暮里舎人ライナー熊野前駅を中心として、同線区内各駅、ＪＲ区内各駅及び地下鉄区内各駅並
びに東京北東部の主要各駅に近い商業地域を含む圏域である。需要者の属性は、荒川区内を中心として店舗経営者やチ
ェーン店舗を展開する事業者等である。地域の店舗用地の需給動向は活性化傾向にあり、地価は上昇している。市場で
の中心価格帯は、敷地規模にもよるが１００㎡程度の土地で５５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件においては、収益価格を標準とすべきところであるが、商店街の賃貸事例の類似性や想定建物の実証性に不満足な
点が残る。取引事例も商業地の事例は希少であったが、荒川区内において地域の特性の類似性の高い商店街の取引事例
が得られ的確な比準が可能となった。以上の点を斟酌し、本件においては価格算出の過程が安定的で、実証性の優れる
比準価格を中心に、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　荒川 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 535,000 円／㎡

[105.6]
100

100
[100.0]

100
[104.9]

[100.0]
100

539,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    503,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

荒川区の人口は微増で高齢化傾向にある。金
融政策等による継続的な景気対策による不動
産市況の活性化を反映して荒川区の地価は上
昇している。

小規模小売店舗等の建ち並ぶ商店街であり、
地域の地価は上昇傾向にある。地域要因に変
動はない。

画地の規模、形状は標準的であり、特に競争
力を増減する要因はない。個別的要因に変動
はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.2
交通・接近　　　  +3.4
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

荒川 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１６－２公 -16	荒川区		更地	（　）	ほぼ正方形	東4.8m区道、北3.6m、角地		近商高度地区3種地区計画等 (100,288)
b	９－２公 -20	荒川区		更地	（　）	不整形	南西3m私道、中間画地		近商高度地区最低7m 高度利用地区 (100,240)
c	９－２公Ｙ -9	荒川区		更地	（　）	不整形	西14m区道、南6.3m、角地		近商高度地区最低7m 地区計画等 (100,300)
d	１－２公 -33	荒川区		更地	（　）	長方形	北11m区道、東3.7m、角地		近商高度地区最低7m 地区計画等 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 529,416	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	524,374	100 [ 94.4]	555,481	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	555,000
b	(　 ) 383,376	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	404,287	100 [ 73.2]	552,305		552,000
c	(　 ) 459,746	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	498,403	100 [ 90.0]	553,781		554,000
d	(　 ) 471,230	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	479,084	100 [ 86.0]	557,074		557,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.8	交通・接近　 +6.4	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.4	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.1	交通・接近　 +5.4	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.6	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.6	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 555,000 円／㎡]

荒川 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,832,788	822,379	4,010,409	2,608,280	1,402,129	（　0.9541） 1,337,771	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	31,851,690 円　　　　（　 430,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	59.10	Ｓ3	161.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	74 ㎡	5.5 m x 15.0 m	前面道路：区道　 8.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロアー貸し、２階及び３階ファミリータイプ平均専有面積５０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外部階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	56.40	100.0	56.40	2,827	159,443	3.0	478,329
							1.0	159,443
2～ 2	住宅	51.20	100.0	51.20	2,352	120,422	2.0	240,844
							1.0	120,422
3～ 3	住宅	53.60	100.0	53.60	2,375	127,300	2.0	254,600
							1.0	127,300
～

～

計		161.20	100.0	161.20		407,165		973,773
								407,165

⑨年額支払賃料	407,165 円　×　12ヶ月　＝　 4,885,980 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 161.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,885,980 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 195,439 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,690,541 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	973,773 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,348 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 407,165 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 132,899 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,832,788 円　　　　（　 65,308 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１７－２公　　　　-18	2,773 ( 2,692)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [115.0]	100 [101.0]	2,912	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,914 円/㎡　月額支払賃料（　 2,827 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ１７－２公　　　　-20	2,413 ( 2,341)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,914
c	Ｒ１７－２公　　　　-21	2,325 ( 2,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 84.0]	100 [101.0]	2,915

荒川 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	197,000 円	39,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	146,579 円	4,885,980　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 334,900 円	39,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,400 円	39,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,400 円	39,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 822,379 円　（　　　　　　 11,113 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,400,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 161.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0627 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,608,280 円（　　　　　 35,247 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,832,788 円
②総費用	822,379 円
③純収益　①－②	4,010,409 円
④建物等に帰属する純収益	2,608,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,402,129 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,337,771 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,078 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,851,690 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 430,000 円／㎡）