鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

荒川 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１－２公 -8	荒川区		建付地	（　）	不整形	南4m区道、中間画地		準工高度地区3種 (80,240)
b	２－２公 -15	荒川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東3.6m区道、南東4m、角地		工業 (70,200)
c	１－２公 -16	荒川区		建付地	（　）	長方形	北西5.4m区道、中間画地		準工高度地区3種 (80,300)
d	１２－２公Ｙ -14	荒川区		更地	（　）	袋地等	西5.9m区道、中間画地		準工高度地区3種 (80,300)
e	１２－２公Ｙ -13	荒川区		建付地	（　）	袋地等	西4.6m区道、中間画地		準工高度地区3種地区計画等 (100,276)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 336,545	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.5]	468,084	100 [ 101.3]	462,077	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	467,000
b	(　 ) 416,107	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	413,362	100 [ 94.3]	438,348		443,000
c	(　 ) 385,601	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	402,781	100 [ 93.5]	430,782		435,000
d	(　 ) 412,407	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	490,306	100 [ 99.9]	490,797		496,000
e	(　 ) 393,000	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	490,556	100 [ 107.4]	456,756		461,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.9	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.4	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.6	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.6	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 +4.8	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 460,000 円／㎡]

荒川 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,273,206	1,562,466	6,710,740	4,563,930	2,146,810	（　0.9760） 2,095,287	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	49,887,786 円　　　　（　 306,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	106.00	Ｓ3	318.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	163 ㎡	10.1 m x 16.3 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１住戸約３０㎡前後の１ＤＫタイプを想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域における同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	106.00	85.0	90.10	2,400	216,240	1.0	216,240
							1.0	216,240
2～ 2	住宅	106.00	90.0	95.40	2,450	233,730	1.0	233,730
							1.0	233,730
3～ 3	住宅	106.00	90.0	95.40	2,500	238,500	1.0	238,500
							1.0	238,500
～

～

計		318.00	88.3	280.90		688,470		688,470
								688,470

⑨年額支払賃料	688,470 円　×　12ヶ月　＝　 8,261,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,261,640 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 330,466 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,931,174 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	688,470 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,609 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 688,470 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 335,423 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,273,206 円　　　　（　 50,756 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１２－２公　　　　-18	2,359 ( 2,262)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.2]	100 [100.0]	2,565	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,556 円/㎡　月額支払賃料（　 2,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１２－２公　　　　-14	2,364 ( 2,362)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [107.6]	100 [ 95.0]	2,570
c	Ｒ１２－２公　　　　-16	2,453 ( 2,380)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [ 98.0]	2,533

荒川 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	360,500 円	72,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	330,466 円	8,261,640　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 114,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 612,800 円	72,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	72,100 円	72,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,100 円	72,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,562,466 円　（　　　　　　 9,586 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,100,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 318.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0627 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,563,930 円（　　　　　 28,000 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,273,206 円
②総費用	1,562,466 円
③純収益　①－②	6,710,740 円
④建物等に帰属する純収益	4,563,930 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,146,810 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,095,287 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,855 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,887,786 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 306,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
荒川 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

荒川 -15

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　佐藤　麗司朗

印

TEL.

鑑定評価額

71,700,000 円

１㎡当たりの価格

440,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	荒川区町屋７丁目１５３３番３｢町屋７－９－１３｣				②地積　(㎡)	163 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	1:1.5	住宅ＬＳ2	一般住宅、作業所、共同住宅の混在する住宅地域	北東6m区道	水道、ガス、下水	町屋 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　６ｍ区
道

交通

施設

町屋駅北東方

1.0km

法令

規制

準工
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、作業所、共同住宅等が混在する地域であり、近隣地域の価格に大きな変動をもたらす要因は見受けら
れず、当分は現状を維持したまま推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 451,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 323,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は荒川区及び隣接区内の京成本線、地下鉄千代田線沿線の住宅、作業所等が混在する地域であり、需要者は
同一需給圏内の居住者、個人事業主等が中心的である。当該地域における新規の取引は建売住宅を主とした住宅用途で
の取引が中心であり、需給動向は堅調に推移している。土地の場合１平米当たり４２０，０００円～４８０，０００円
程度、新築戸建住宅で総額４，５００万円～５，５００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は区内北部に位置し、一般住宅、作業所、共同住宅が混在する地域であるが、事業用地としての取引は少なく
、自用目的での取引が中心である。アパート等の収益物件も見受けられるが、居住の快適性を重視した取引が主であり
、収益性の観点から取得を検討する需要者は限定的である。したがって比準価格を標準として、収益価格を信頼性に応
じて相応に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　荒川 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 476,000 円／㎡

[109.5]
100

100
[102.0]

100
[117.8]

[101.0]
100

438,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は微増、世帯数は増加している。
景気の回復基調が継続する中で、取引件数は
ほぼ横ばいながら、取引価格には上昇傾向が
認められる。

一般住宅、作業所、共同住宅が混在する地域
であり、特段の変動要因はないものの、景気
の回復に伴い地価は上昇傾向にある。

方位の優位性はあるが、地域内において標準
的な画地であり、個別的要因に変動はない。
市場競争力は普通であるものと思料する。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

荒川 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２－２公Ｙ -13	荒川区		建付地	（　）	袋地等	西4.6m区道、中間画地		準工高度地区3種地区計画等 (100,276)
b	１－２公 -16	荒川区		建付地	（　）	長方形	北西5.4m区道、中間画地		準工高度地区3種 (80,300)
c	７－２公 -20	荒川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.5m私道、中間画地		準工高度地区3種 (80,240)
d	９－２公 -11	荒川区		更地	（　）	不整形	西5.1m区道、中間画地		準工高度地区3種地区計画等 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 393,000	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	490,556	100 [ 108.1]	453,798	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	458,000
b	(　 ) 385,601	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	402,781	100 [ 88.2]	456,668		461,000
c	(　 ) 364,653	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	397,769	100 [ 89.9]	442,457		447,000
d	(　 ) 407,900	100 [ 100.0]	[ 107.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	435,766	100 [ 99.7]	437,077		441,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.79	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.79	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 451,000 円／㎡]

荒川 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,968,136	1,350,810	6,617,326	4,355,040	2,262,286	（　0.9760） 2,207,991	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	52,571,214 円　　　　（　 323,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	106.00	Ｓ3	318.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	163 ㎡	10.1 m x 16.3 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１フロアにつき２ＤＫタイプの住戸２戸、平均専有面積約４８㎡を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	106.00	85.0	90.10	2,330	209,933	1.0	209,933
							1.0	209,933
2～ 2	住宅	106.00	90.0	95.40	2,360	225,144	1.0	225,144
							1.0	225,144
3～ 3	住宅	106.00	90.0	95.40	2,390	228,006	1.0	228,006
							1.0	228,006
～

～

計		318.00	88.3	280.90		663,083		663,083
								663,083

⑨年額支払賃料	663,083 円　×　12ヶ月　＝　 7,956,996 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されていると判断

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,956,996 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 318,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,638,716 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	663,083 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,366 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 663,083 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 323,054 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,968,136 円　　　　（　 48,884 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１２－２公　　　　-19	2,105 ( 2,061)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [102.0]	100 [102.0]	2,380	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,464 円/㎡　月額支払賃料（　 2,360 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１２－２公　　　　-6	2,745 ( 2,632)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,538
c	Ｒ１２－２公　　　　-8	2,596 ( 2,489)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,474

荒川 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	275,200 円	68,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	238,710 円	7,956,996　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 114,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 584,800 円	68,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,800 円	68,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,800 円	68,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,350,810 円　（　　　　　　 8,287 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,800,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 318.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0627 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,355,040 円（　　　　　 26,718 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,968,136 円
②総費用	1,350,810 円
③純収益　①－②	6,617,326 円
④建物等に帰属する純収益	4,355,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,262,286 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,207,991 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,546 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,571,214 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 323,000 円／㎡）