鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５－２公 -13	北区		更地	（　）	長方形	西22m都道、中間画地		商業高度地区最高35m (100,500)
b	５－２公Ｙ -34	北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m区道、北東4m、角地		商業 (100,400)
c	５－２公 -21	北区		建付地	（　）	長方形	北東27m都道、中間画地		商業高度地区最低7m (100,400)
d	１３－２公 -30	北区		建付地	（　）	長方形	南12m区道、中間画地		商業 (100,500)
e	１９－２公Ｙ -11	北区		建付地	（　）	長方形	北西14m都道、中間画地		商業高度地区最低7m (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,160,403	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,218,423	100 [ 98.2]	1,240,757	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,240,000
b	(　 ) 1,223,338	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,288,662	100 [ 126.1]	1,021,937		1,020,000
c	(　 ) 926,237	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	970,696	100 [ 95.7]	1,014,311		1,010,000
d	(　 ) 840,807	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	882,847	100 [ 87.0]	1,014,767		1,010,000
e	(　 ) 1,083,869	100 [ 100.0]	[ 114.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	1,273,825	100 [ 127.5]	999,078		999,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 +4.8	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.6	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.4	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +1.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,010,000 円／㎡]

北 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,259,485	6,750,203	26,509,282	19,961,400	6,547,882	（　0.9338） 6,114,412	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	145,581,238 円　　　　（　 800,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	112.70	ＲＣ11	1,025.17
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高35m 高度地区最低7m	100 ％	500 ％	500 ％	182 ㎡	10.0 m x 18.0 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロアー貸し、２～１１階は住戸ファミリータイプ平均専有面積４５㎡

⑦有効率　 88.1 ％
の理由

建物計画上標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	144.03	34.9	50.20	4,982	250,096	5.0	1,250,480
							1.0	250,096
2～ 2	住宅	90.09	96.9	87.30	2,934	256,138	1.0	256,138
							1.0	256,138
3～10	住宅	90.09	96.9	87.30	3,022	263,821	1.0	263,821
							1.0	263,821
11～11	住宅	70.33	96.0	67.54	3,095	209,036	1.0	209,036
							1.0	209,036
～

計		1,025.17	88.1	903.44		2,825,838		3,826,222
								2,825,838

⑨年額支払賃料	2,825,838 円　×　12ヶ月　＝　 33,910,056 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 903.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,910,056 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,034,603 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,875,453 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,826,222 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,966 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,825,838 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,348,066 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,259,485 円　　　　（　 182,744 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ７－２公　　　　-1	2,749 ( 2,635)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [109.0]	100 [110.0]	3,057	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,061 円/㎡　月額支払賃料（　 2,934 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ７－２公　　　　-2	3,201 ( 3,069)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [127.0]	100 [107.0]	3,059
c	Ｒ７－２公　　　　-4	2,834 ( 2,834)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [107.0]	3,066

北 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,545,000 円	309,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,695,503 円	33,910,056　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 265,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,626,500 円	309,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	309,000 円	309,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	309,000 円	309,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,750,203 円　（　　　　　　 37,089 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9338

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	309,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 1,025.17 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0469 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,961,400 円（　　　　　 109,678 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,259,485 円
②総費用	6,750,203 円
③純収益　①－②	26,509,282 円
④建物等に帰属する純収益	19,961,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,547,882 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,114,412 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,596 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,581,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 800,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
北 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北 5-9

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　長岡　正明

印

TEL.

鑑定評価額

179,000,000 円

１㎡当たりの価格

982,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	700,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北区西ケ原１丁目１０６番１４外｢西ケ原１－６－７｣				②地積　(㎡)	182 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度地区最低7m 高度地区最高35m (100,500)
	1:2	店舗兼共同住宅ＳＲＣ10	店舗、営業所兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域	西22m都道	水道、ガス、下水	駒込 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ都道

交通

施設

駒込駅北方

500m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度地区最低7m
高度地区最高35m

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いで容積率も高く、高層化が進むものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,050,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 805,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北区及びその隣接区に存する、幹線道路沿いで、高度利用の見込める地域と判断した。需要者の中心は各
種法人に加え、投資者、不動産業者、個人事業者等多岐に及ぶものと考えられる。価格帯は規模によりまちまちだが、
個人事業者でも資金調達可能な２億円以下が主流と思われる。マンション需要が旺盛で、強気な相場がみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

山手線「駒込駅」勢圏の幹線道路沿いにあり、マンション素地としての引き合いは強い。一方、堅調な賃貸住宅需要も
見込めることから、収益物件としても安定している。よって比準価格と収益価格を関連付け、さらに、代表標準地との
検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 900,000 円／㎡

[110.6]
100

100
[100.0]

100
[101.6]

[100.0]
100

980,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    869,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の商業地域については、人口、世帯数の
増加を背景に、地価も上昇傾向が続いている
。

商業特性は弱まっているが、堅調なマンショ
ン需要が土地価格を押し上げている。地域要
因に特段の変化は見られない。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３－２公 -15	北区		貸家建付地	（　）	不整形	南東15m都道、中間画地		近商高度地区最低7m (100,400)
b	３－２公 -22	北区		更地	（　）	長方形	東21.7m都道、南3.4m、角地		商業高度地区最高35m 高度地区 (100,500)
c	５－２公 -21	北区		建付地	（　）	長方形	北東27m都道、中間画地		商業高度地区最低7m (100,400)
d	５－２公Ｙ -34	北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m区道、北東4m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 702,952	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	767,450	100 [ 93.0]	825,215	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	825,000
b	(　 ) 2,015,428	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.6]	2,190,683	100 [ 193.8]	1,130,383		1,130,000
c	(　 ) 926,237	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	970,696	100 [ 96.8]	1,002,785		1,000,000
d	(　 ) 1,223,338	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,288,662	100 [ 101.2]	1,273,381		1,270,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.84	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.84	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.84	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +90.0
b	正常	％／月 +0.84	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,050,000 円／㎡]

北 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,950,037	6,402,361	26,547,676	19,961,400	6,586,276	（　0.9338） 6,150,265	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	146,434,881 円　　　　（　 805,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	112.70	ＲＣ11	1,025.17
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m 高度地区最高35m	100 ％	500 ％	500 ％	182 ㎡	10.0 m x 18.0 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、上階は４０～５０㎡程度の住宅を想定

⑦有効率　 88.1 ％
の理由

同等規模・用途の建物の有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	144.03	34.9	50.20	4,200	210,840	6.0	1,265,040
							0.0	0
2～ 2	住宅	90.09	96.9	87.30	2,952	257,710	1.0	257,710
							1.0	257,710
3～ 6	住宅	90.09	96.9	87.30	3,000	261,900	1.0	261,900
							1.0	261,900
7～10	住宅	90.09	96.9	87.30	3,100	270,630	1.0	270,630
							1.0	270,630
11～11	住宅	70.33	96.0	67.54	3,100	209,374	1.0	209,374
							1.0	209,374

計		1,025.17	88.1	903.44		2,808,044		3,862,244
								2,597,204

⑨年額支払賃料	2,808,044 円　×　12ヶ月　＝　 33,696,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 903.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,696,528 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,021,792 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,674,736 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,862,244 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,305 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,597,204 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,238,996 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,950,037 円　　　　（　 181,044 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ７－２公　　　　-2	3,201 ( 3,069)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,201	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,018 円/㎡　月額支払賃料（　 2,952 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ７－２公　　　　-4	2,834 ( 2,834)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,834
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,545,000 円	309,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,347,861 円	33,696,528　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 265,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,626,500 円	309,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	309,000 円	309,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	309,000 円	309,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,402,361 円　（　　　　　　 35,178 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9338

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	309,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 1,025.17 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0469 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,961,400 円（　　　　　 109,678 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,950,037 円
②総費用	6,402,361 円
③純収益　①－②	26,547,676 円
④建物等に帰属する純収益	19,961,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,586,276 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,150,265 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,793 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 146,434,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 805,000 円／㎡）