鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４－２公 -17	北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m都道、南東4m、角地		近商高度地区3種地区計画等 (100,400)
b	１９－２公Ｙ -5	北区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南20m区道、西3.4m、角地		近商高度地区3種 (100,400)
c	１０－２公 -4	板橋区		更地	（　）	ほぼ長方形	南25m都道、南西7m、角地		近商高度3種最高35m 高度地区 (100,300)
d	１６－２公Ｙ -1	板橋区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m区道、中間画地		１住居地区計画等最低敷地　６０㎡ (60,300)
e	１１－２公 -28	板橋区		更地	（　）	ほぼ正方形	東8.1m区道、南4m、角地		近商高度3種最高35m 最低敷地６０㎡ (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 659,679	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	675,691	100 [ 109.1]	619,332	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	619,000
b	(　 ) 516,834	100 [ 100.0]	[ 113.3] 100	100 [ 97.0]	100 [ 99.8]	604,893	100 [ 98.0]	617,238		617,000
c	(　 ) 527,757	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	535,955	100 [ 87.1]	615,333		615,000
d	(　 ) 468,607	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	484,377	100 [ 76.6]	632,346		632,000
e	(　 ) 443,832	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	448,141	100 [ 74.3]	603,151		603,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 615,000 円／㎡]

北 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,518,775	1,369,835	6,148,940	4,347,580	1,801,360	（　0.9553） 1,720,839	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	40,972,357 円　　　　（　 445,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	70.99	ＲＣ4	248.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	92 ㎡	7.2 m x 13.5 m	前面道路：都道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸店舗、２階以上を各フロアにつき１ＤＫタイプの住戸２戸、平均専有面積約３０㎡を想定。

⑦有効率　 93.1 ％
の理由

同種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	66.65	74.3	49.49	3,000	148,470	6.0	890,820
							0.0	0
2～ 2	住宅	60.71	100.0	60.71	2,620	159,060	1.0	159,060
							1.0	159,060
3～ 3	住宅	60.71	100.0	60.71	2,650	160,882	1.0	160,882
							1.0	160,882
4～ 4	住宅	60.71	100.0	60.71	2,680	162,703	1.0	162,703
							1.0	162,703
～

計		248.78	93.1	231.62		631,115		1,373,465
								482,645

⑨年額支払賃料	631,115 円　×　12ヶ月　＝　 7,573,380 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 231.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されていると判断

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,573,380 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 302,935 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,270,445 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,373,465 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,185 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 482,645 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 235,145 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,518,775 円　　　　（　 81,726 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ８－２公　　　　-1	2,841 ( 2,839)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,678	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,733 円/㎡　月額支払賃料（　 2,620 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ８－２公　　　　-2	2,789 ( 2,673)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [104.0]	100 [103.0]	2,657
c	Ｒ８－２公　　　　-6	2,892 ( 2,772)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	2,836

北 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	269,200 円	67,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	302,935 円	7,573,380　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 572,000 円	67,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,300 円	67,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,300 円	67,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,369,835 円　（　　　　　　 14,890 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9553

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,300,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 248.78 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0469 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,347,580 円（　　　　　 47,256 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,518,775 円
②総費用	1,369,835 円
③純収益　①－②	6,148,940 円
④建物等に帰属する純収益	4,347,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,801,360 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,720,839 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,705 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,972,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 445,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
北 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北 5-8

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　高橋　宣之

印

TEL.

鑑定評価額

55,200,000 円

１㎡当たりの価格

600,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	450,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北区上十条３丁目１８番８｢上十条３－１２－８｣				②地積　(㎡)	92 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度地区3種地区計画等 (100,400)
	1:2	店舗兼共同住宅Ｓ3	店舗兼住宅、マンション等が混在する商業地域	北東18m都道	水道、ガス、下水	十条 570m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 15 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ都道

交通

施設

十条駅西方

570m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度地区3種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

準幹線道路沿いに店舗併用住宅、マンション等が建つ商業地域で、価格形成要因を変化させる要因は見当たらな
いことから、当分の間現状のまま推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 625,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 473,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、東京都北部のＪＲ埼京線・東京メトロ三田線等の駅から若干離れる幹線道路沿いの商住混在の近隣商
業地域である。需要者は地元で営業する個人及び法人が中心であるが、近年店舗付マンション等の供給が増加しマンシ
ョン開発業者も需要者となっている。都心への接近性はほぼ良好でマンション用地需要は旺盛であるが供給は少ない、
商業地の取引規模は様々で総額の把握は難しく㎡単価は６０万円～７０万円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　ＪＲ埼京線十条駅前から続く幹線道路沿いの商業地域で、小規模な自用の店舗及び賃貸用店舗付マンション等が混在
する地域である。自用が多く、これを反映し比準価格よりも収益価格が低位に求められた。商業地域であり収益価格を
重視すべきであるが、先の理由により収益性よりも他の効用を重視する自用の不動産が多い地域性を勘案し、比準価格
と収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地の価格からの検討を行って上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　荒川 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 535,000 円／㎡

[105.6]
100

100
[100.0]

100
[ 94.2]

[100.0]
100

600,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    565,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　区内の人口は微増、世帯数は増加、取引件
数はほぼ横ばい、商業・投資用不動産に対す
る需要は旺盛で、取引価格、賃料も上昇傾向
に推移している。

　十条駅に近い近隣商業地域で、特に地域要
因を変化させる要因はないが、マンション需
要を中心とした需要回復による地価の回復が
見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +6.8
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

北 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３－２公Ｙ -4	北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南13.6m区道、東5.6m、角地		近商高度地区3種 (90,300)
b	３－２公 -7	北区		建付地	（　）	台形	北西11m都道、中間画地		準工高度地区3種 (60,300)
c	４－２公 -17	北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m都道、南東4m、角地		近商高度地区3種地区計画等 (100,400)
d	５－２公 -21	北区		建付地	（　）	長方形	北東27m都道、中間画地		商業高度地区最低7m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 730,872	100 [ 100.0]	[ 109.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	759,411	100 [ 120.5]	630,217	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	630,000
b	(　 ) 676,938	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	722,293	100 [ 116.3]	621,060		621,000
c	(　 ) 659,679	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	675,691	100 [ 109.1]	619,332		619,000
d	(　 ) 926,237	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	970,696	100 [ 153.4]	632,787		633,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.84	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +29.0
b	正常	％／月 +0.84	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +46.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 625,000 円／㎡]

北 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,558,440	1,297,665	6,260,775	4,347,580	1,913,195	（　0.9553） 1,827,675	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	43,516,071 円　　　　（　 473,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	70.99	ＲＣ4	248.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	92 ㎡	7.2 m x 13.5 m	前面道路：都道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、上階は３０㎡程度の１ＤＫタイプを想定

⑦有効率　 93.1 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	66.65	74.3	49.49	3,200	158,368	6.0	950,208
							0.0	0
2～ 2	住宅	60.71	100.0	60.71	2,600	157,846	2.0	315,692
							1.0	157,846
3～ 3	住宅	60.71	100.0	60.71	2,650	160,882	2.0	321,764
							1.0	160,882
4～ 4	住宅	60.71	100.0	60.71	2,700	163,917	2.0	327,834
							1.0	163,917
～

計		248.78	93.1	231.62		641,013		1,915,498
								482,645

⑨年額支払賃料	641,013 円　×　12ヶ月　＝　 7,692,156 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 231.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,692,156 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 384,608 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,307,548 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,915,498 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,197 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 482,645 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 232,695 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,558,440 円　　　　（　 82,157 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ８－２公　　　　-8	2,987 ( 2,863)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [103.0]	2,690	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,714 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ８－２公　　　　-6	2,892 ( 2,772)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [102.0]	2,755
c	Ｒ８－２公　　　　-9	3,073 ( 2,946)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,927

北 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	269,200 円	67,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	230,765 円	7,692,156　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 572,000 円	67,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,300 円	67,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,300 円	67,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,297,665 円　（　　　　　　 14,105 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9553

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,300,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 248.78 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0469 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,347,580 円（　　　　　 47,256 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,558,440 円
②総費用	1,297,665 円
③純収益　①－②	6,260,775 円
④建物等に帰属する純収益	4,347,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,913,195 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,827,675 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,866 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,516,071 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 473,000 円／㎡）