鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３－２公 -21	北区		建付地	（　）	ほぼ台形	南27m国道、西3.5m、北1.8m、三方路		商業 (90,407)
b	１３－２公 -30	北区		建付地	（　）	長方形	南12m区道、中間画地		商業 (100,500)
c	１７－２公Ｙ -2	北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東30m都道、中間画地		商業 (100,500)
d	１５－２公 -1	北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東30m都道、北西19m、角地		商業 (100,600)
e	１１－２公Ｙ -5	板橋区		貸家建付地	（　）	長方形	南33m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 高度地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 846,522	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	847,306	100 [ 66.8]	1,268,422	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,270,000
b	(　 ) 840,807	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	882,847	100 [ 68.6]	1,286,949		1,290,000
c	(　 ) 1,242,236	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,372,671	100 [ 104.8]	1,309,801		1,310,000
d	(　 ) 2,231,517	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,278,273	100 [ 180.0]	1,265,707		1,270,000
e	(　 ) 711,632	100 [ 100.0]	[ 109.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	792,961	100 [ 60.9]	1,302,071		1,300,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +80.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,280,000 円／㎡]

北 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,373,646	9,234,644	40,139,002	28,880,000	11,259,002	（　0.9338） 10,513,656	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	250,325,143 円　　　　（　 1,200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	123.63	ＲＣ13	1,384.63
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	208 ㎡	13.8 m x 15.0 m	前面道路：区道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１フロアにつき２ＬＤＫタイプの住戸２戸、専有面積約５０㎡を想定。

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

同種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共用部・駐車場	108.67

2～ 4	住宅	103.95	97.0	100.80	3,210	323,568	1.0	323,568
							1.0	323,568
5～ 7	住宅	103.95	97.0	100.80	3,240	326,592	1.0	326,592
							1.0	326,592
8～10	住宅	108.71	97.1	105.56	3,270	345,181	1.0	345,181
							1.0	345,181
11～13	住宅	108.71	97.1	105.56	3,300	348,348	1.0	348,348
							1.0	348,348

計		1,384.63	89.4	1,238.16		4,031,067		4,031,067
								4,031,067

⑨年額支払賃料	4,031,067 円　×　12ヶ月　＝　 48,372,804 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,238.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	27,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 972,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されていると判断

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	48,372,804 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 972,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,973,792 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,371,012 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,031,067 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,698 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,031,067 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,963,936 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,373,646 円　　　　（　 237,373 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３－２公　　　　-16	3,615 ( 3,465)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,443	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,348 円/㎡　月額支払賃料（　 3,210 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３－２公　　　　-10	3,322 ( 3,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [101.0]	3,292
c	Ｒ３－２公　　　　-11	3,473 ( 3,332)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [101.0]	3,407

北 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,375,000 円	475,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,480,344 円	49,344,804　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 391,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,037,500 円	475,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	475,000 円	475,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	475,000 円	475,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,234,644 円　（　　　　　　 44,397 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9338

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	475,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 1,384.63 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0608	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,880,000 円（　　　　　 138,846 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,373,646 円
②総費用	9,234,644 円
③純収益　①－②	40,139,002 円
④建物等に帰属する純収益	28,880,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,259,002 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,513,656 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,546 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 250,325,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,200,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
北 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北 -7

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　高橋　宣之

印

TEL.

鑑定評価額

258,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,240,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	890,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北区赤羽１丁目３２番１４｢赤羽１－３２－１２｣				②地積　(㎡)	208 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:1	共同住宅ＲＣ12	中高層共同住宅等が建ち並ぶ地域	東30m区道	水道、ガス、下水	赤羽岩淵 140m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ区道

交通

施設

赤羽岩淵駅南方

140m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中高層のマンションの利用が進行しつあり、当面は現状のまま推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,290,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,110,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、東京都北部の北区及び周辺区のＪＲ京浜東北線・東京メトロ南北線沿線の幹線道路沿いの高容積率を
活かし中高層マンションが建ち並ぶ地域である。需要者はマンション立地が可能な用地は不動産開発業者が中心である
。当該地域は都心への接近性が良好でマンション用地需要が旺盛な地域である。土地価格は強含みに推移している。マ
ンション用地の取引規模は様々で総額の把握は難しく㎡単価は１２０万円～１３０万円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　ＪＲ線赤羽駅、南北線赤羽岩淵駅から比較的近い共同住宅又は店舗併用住宅が建ち並ぶ地域内に対象公示地は存し、
賃貸市場は都心及び駅に近く相応にあり収益性を重視した投資用不動産需要も多い地域で、収益価格は市場性を反映し
た価格と言える。自用目的の取引も見られ当該取引事例から求められた比準価格も相応の説得力がある。従って比準価
格と収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地の価格からの検討を行って上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.1

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 790,000 円／㎡

[111.0]
100

100
[ 99.9]

100
[ 70.8]

[100.0]
100

1,240,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　区内の人口は微増、世帯数は増加、取引件
数はほぼ横ばい、住宅・投資用不動産に対す
る需要は旺盛で、取引価格、賃料も上昇傾向
に推移している。

　地下鉄赤羽岩淵駅及びＪＲ赤羽駅を利用で
きる利便性の高い地域で旺盛な住宅需要によ
り地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -28.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

北 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９－２公Ｙ -11	北区		建付地	（　）	長方形	北西14m都道、中間画地		商業高度地区最低7m (100,500)
b	１３－２公 -21	北区		建付地	（　）	ほぼ台形	南27m国道、西3.5m、北1.8m、三方路		商業 (90,407)
c	１７－２公Ｙ -2	北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東30m都道、中間画地		商業 (100,500)
d	１９－２公 -3	北区		建付地	（　）	長方形	西12m区道、中間画地		近商高度地区3種 (78,291)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,083,869	100 [ 100.0]	[ 114.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	1,273,825	100 [ 94.0]	1,355,133	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,360,000
b	(　 ) 846,522	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	847,306	100 [ 69.1]	1,226,203		1,230,000
c	(　 ) 1,242,236	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,372,671	100 [ 103.3]	1,328,820		1,330,000
d	(　 ) 704,831	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	746,292	100 [ 61.1]	1,221,427		1,220,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +1.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,290,000 円／㎡]

北 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,602,807	9,473,045	40,129,762	29,792,000	10,337,762	（　0.9338） 9,653,402	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	229,842,905 円　　　　（　 1,110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	123.63	ＲＣ13	1,384.63
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	208 ㎡	13.8 m x 15.0 m	前面道路：区道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は駐車場を含む共用部、２階以上は１Ｒタイプを想定

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共用部・駐車場	108.67

2～ 2	住宅	103.95	97.0	100.80	3,200	322,560	2.0	645,120
							1.0	322,560
3～ 4	住宅	103.95	97.0	100.80	3,200	322,560	2.0	645,120
							1.0	322,560
5～ 7	住宅	103.95	97.0	100.80	3,250	327,600	2.0	655,200
							1.0	327,600
8～13	住宅	108.71	97.1	105.56	3,310	349,404	2.0	698,808
							1.0	349,404

計		1,384.63	89.4	1,238.16		4,046,904		8,093,808
								4,046,904

⑨年額支払賃料	4,046,904 円　×　12ヶ月　＝　 48,562,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,238.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	27,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 972,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	48,562,848 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 972,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,981,394 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,553,454 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,093,808 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 77,701 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,046,904 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,971,652 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,602,807 円　　　　（　 238,475 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３－２公　　　　-15	3,661 ( 3,509)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [104.0]	3,259	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,341 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３－２公　　　　-14	3,801 ( 3,644)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,526
c	Ｒ３－２公　　　　-11	3,473 ( 3,332)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	3,373

北 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,450,000 円	490,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,486,045 円	49,534,848　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 392,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,165,000 円	490,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	490,000 円	490,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	490,000 円	490,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,473,045 円　（　　　　　　 45,543 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9338

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	490,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 1,384.63 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0608	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,792,000 円（　　　　　 143,231 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,602,807 円
②総費用	9,473,045 円
③純収益　①－②	40,129,762 円
④建物等に帰属する純収益	29,792,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,337,762 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,653,402 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,411 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 229,842,905 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,110,000 円／㎡）