別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月14日　提出
北 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 -6 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　長沢　二郎 印  TEL.
鑑定評価額 77,500,000 円  １㎡当たりの価格 635,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区田端２丁目１１番１５
｢田端２－１１－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 122  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(70,160)

1:2		 住宅

Ｗ2		 住宅、共同住宅が区
画整然と建ち並ぶ住
宅地域		 北4m区道 水道、ガス、下水 田端

420m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北     5 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４ｍ区
道		 交通

施設		 田端駅南西方

420m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整理された閑静な住宅地域で、当面、現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    688,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    414,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、北区及びその周辺区にてＪＲ山手線及び京浜東北線の駅に徒歩でアクセスできる居住環境が比較
的良好な住宅地域である。地域の価格水準は坪単価で１５０万円～２５０万円程度、建売住宅の総額では５千万円後半
～８千万円台が中心的価格帯となる。主たる需要者は区内及びその周辺地域の比較的所得水準が高い会社員などであり
、需要者の重視する点は居住環境の良否と生活・通勤の利便性である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産の主たる需要者は自己利用を目的とした居住の快適性や生活利便性に着目した会社員などであり、付近に共
同住宅があるものの賃貸収益を重視する度合いは低いと考えられる。ゆえに、実際に市場において取引された価格に着
目した比準価格が賃料収益から導かれた収益価格より相対的に説得力が高いと判断した。したがって、本件においては
比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 -12                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    550,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 89.8]		 [100.0]
100		 636,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    598,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数は増加傾向にある
。取引件数は横ばい傾向にあり、取引価格は
上昇、賃料はやや上昇傾向にある。


既成の住宅地であり、地域要因に対する特段
の変化はみられない。



個別的要因に変動は無い。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５－２公

-25		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西3.5m区道
、南4m、
角地
１中専
高度地区2種
(80,150)
b ３－２公

-14		 北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.7m区道、
中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(70,240)
c ５－２公

-19		 北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,150)
d ８－２公

-17		 北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m区道、
北3.4m、
準角地
１中専
高度地区2種
(70,160)
e ３－２公Ｙ

-13		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4.5m私道
、中間画地
近商
高度地区3種
(71,229)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
828,241  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.8]
829,852 		 100
[  96.1]
863,530 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
864,000 
b (　           ) 
667,535  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
673,425 		 100
[  97.1]
693,538 
694,000 
c (　           ) 
693,361  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
673,551 		 100
[  96.6]
697,258 
697,000 
d (　           ) 
590,921  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
595,467 		 100
[  93.4]
637,545 
638,000 
e (　           ) 
684,302  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
732,406 		 100
[ 104.6]
700,197 
700,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  -1.8 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.2 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.7 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +1.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.8 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    688,000 円／㎡]  



北 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,803,113 
956,880 
4,846,233 
2,671,260 
2,174,973 		 （　0.9760）
2,122,774 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     50,542,238 円　　　　（　    414,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 73.00 Ｓ3 195.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
地区計画等		 70 ％   300 ％   160 ％   122 ㎡      8.2 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋ、１ＤＫの住戸を想定 ⑦有効率　  89.2 ％
の理由		 地域における標準的な数値を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
70.00 
90.0 
63.00 
2,753 
173,000 		 1.0  173,000 
1.0  173,000 

 2～ 2		 居宅
70.00 
90.0 
63.00 
2,809 
177,000 		 1.0  177,000 
1.0  177,000 

 3～ 3		 居宅
55.00 
87.3 
48.02 
2,865 
138,000 		 1.0  138,000 
1.0  138,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
195.00 
89.2 
174.02 

488,000 		 488,000 
488,000 
⑨年額支払賃料        488,000 円　×　12ヶ月　＝　       5,856,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     174.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されている為計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,856,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       292,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,563,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           488,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,636 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          488,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         235,277 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,803,113 円　　　　（　        47,567 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１６ー２公
　　　　-20		 3,076  
(   2,949) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,076 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,930 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,809 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１６ー２公
　　　　-8		 2,831  
(   2,714) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,831 
c Ｒ２－２公
　　　　-13		 2,885  
(   2,880) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,885 
北 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 211,000 円  　　　　     42,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 175,680 円  　　　        5,856,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      127,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      358,700 円  　　　　     42,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,200 円  　　　　     42,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,200 円  　　　　     42,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         956,880 円　（　　　　　　         7,843 円／㎡）　　（経費率　　  16.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     195.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0627 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,671,260 円  
（　　　　　        21,896 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,803,113 円      
②総費用 956,880 円      
③純収益　①－② 4,846,233 円      
④建物等に帰属する純収益 2,671,260 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,174,973 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,122,774 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,400 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,542,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     414,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月14日　提出
北 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 -6 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　長岡　正明 印  TEL.
鑑定評価額 77,100,000 円  １㎡当たりの価格 632,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区田端２丁目１１番１５
｢田端２－１１－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 122  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(70,160)

1:2		 住宅

Ｗ2		 住宅、共同住宅が区
画整然と建ち並ぶ住
宅地域		 北4m区道 水道、ガス、下水 田端

420m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北     5 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　４
ｍ区道		 交通

施設		 田端駅南西方

420m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整理された閑静な住宅地域で、当面、現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    653,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    448,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区と隣接する周辺区のＪＲ山手線、京浜東北線沿線の高台に立地し、良好な住環境にある住宅地域と考
えられる。需要者は当該地域の地縁者のみならず、広域的な範囲にあり、富裕層、買換え層等が中心と思われる。北区
内では高い価格帯にあり、敷地の細分化も見られる。中心価格帯は、土地値で４千万円から７千万円前後、新築戸建住
宅で６千万円台が主流である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ＪＲ山手線内側の交通至便な立地で、アパート等の収益物件も見られ、画地条件によっては収益目的にも合理性が認め
られるが、対象標準地の規模では、自用目的の取引が主流であり、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格も比
較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 -12                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    550,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 90.8]		 [100.0]
100		 629,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    598,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口、世帯数は微増、住宅の取得需要
は依然高く、地価も上昇傾向が続いている。



ＪＲ山手線徒歩圏で、閑静な住環境にあり、
希少性から高額な取引が見られる。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３－２公

-14		 北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.7m区道、
中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(70,240)
b ５－２公

-8		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.3m区道
、中間画地
商業

(80,240)
c ３－２公Ｙ

-13		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4.5m私道
、中間画地
近商
高度地区3種
(71,229)
d １９－２公
Ｙ
-1		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東4.2m区道
、南西4.1m、
角地
近商

(100,252)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
667,535  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
673,425 		 100
[  99.9]
674,099 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
674,000 
b (　           ) 
527,960  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
541,159 		 100
[  96.9]
558,472 
558,000 
c (　           ) 
684,302  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
732,406 		 100
[ 105.1]
696,866 
697,000 
d (　           ) 
700,397  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
731,748 		 100
[ 107.1]
683,238 
683,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    653,000 円／㎡]  



北 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,945,810 
921,815 
5,023,995 
2,671,260 
2,352,735 		 （　0.9760）
2,296,269 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     54,673,071 円　　　　（　    448,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 73.00 Ｓ3 195.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
地区計画等		 70 ％   300 ％   160 ％   122 ㎡      8.2 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３０～４８㎡程度の住宅を想定 ⑦有効率　  89.2 ％
の理由		 同等規模、用途の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
70.00 
90.0 
63.00 
2,840 
178,920 		 1.0  178,920 
1.0  178,920 

 2～ 2		 住宅
70.00 
90.0 
63.00 
2,940 
185,220 		 1.0  185,220 
1.0  185,220 

 3～ 3		 住宅
55.00 
87.3 
48.02 
2,940 
141,179 		 1.0  141,179 
1.0  141,179 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
195.00 
89.2 
174.02 

505,319 		 505,319 
505,319 
⑨年額支払賃料        505,319 円　×　12ヶ月　＝　       6,063,828 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     174.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,063,828 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       363,830 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,699,998 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           505,319 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,750 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          505,319 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         241,062 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,945,810 円　　　　（　        48,736 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１６ー２公
　　　　-6		 3,632  
(   3,482) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
3,302 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,067 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,940 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１６ー２公
　　　　-8		 2,831  
(   2,714) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,831 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 168,800 円  　　　　     42,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 181,915 円  　　　        6,063,828　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      128,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      358,700 円  　　　　     42,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,200 円  　　　　     42,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,200 円  　　　　     42,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         921,815 円　（　　　　　　         7,556 円／㎡）　　（経費率　　  15.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     195.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0627 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,671,260 円  
（　　　　　        21,896 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,945,810 円      
②総費用 921,815 円      
③純収益　①－② 5,023,995 円      
④建物等に帰属する純収益 2,671,260 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,352,735 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,296,269 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,822 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     54,673,071 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     448,000 円／㎡）