鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６７１８公０２ -15	豊島区		貸家建付地	（　）	長方形	南西4.4m区道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (100,264)
b	６９３１公０２ -4	豊島区		建付地	（　）	台形	西4m区道、北西4.3m、角地		近商高度地区3種地区計画等 (90,240)
c	４３４９公０２ -46	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	南西5.5m区道、中間画地		近商高度地区3種 (80,300)
d	６７１８公０２ -11	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.5m区道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 666,243	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	700,888	100 [ 126.5]	554,062	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	554,000
b	(　 ) 733,935	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	744,009	100 [ 120.7]	616,412		616,000
c	(　 ) 711,063	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	797,563	100 [ 126.2]	631,983		632,000
d	(　 ) 645,925	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	660,135	100 [ 117.4]	562,296		562,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -5.3	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 600,000 円／㎡]

豊島 5-31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,976,049	3,318,921	9,657,128	6,689,600	2,967,528	（　0.9763） 2,897,198	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	70,663,366 円　　　　（　 393,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	135.00	Ｓ3	405.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	270 ％	180 ㎡	11.2 m x 17.5 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階～３階は専有面積６０㎡程度のファミリー向け共同住宅を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準的な有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	90.0	121.50	3,025	367,538	4.0	1,470,152
							0.0	0
2～ 2	住宅	135.00	90.0	121.50	2,880	349,920	1.0	349,920
							1.0	349,920
3～ 3	住宅	135.00	90.0	121.50	2,910	353,565	1.0	353,565
							1.0	353,565
～

～

計		405.00	90.0	364.50		1,071,023		2,173,637
								703,485

⑨年額支払賃料	1,071,023 円　×　12ヶ月　＝　 12,852,276 円
⑩a共益費（管理費）	165 円／㎡　×　 364.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 721,710 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,573,986 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 950,179 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,623,807 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,173,637 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,215 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 703,485 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 332,027 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,976,049 円　　　　（　 72,089 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８８８９公０２賃　　　　-24	2,949 ( 2,822)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	2,893	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,004 円/㎡　月額支払賃料（　 2,880 円/㎡）　基準階 2 F B
b	８８８９公０２賃　　　　-25	2,883 ( 2,763)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [104.0]	2,916
c	８８８９公０２賃　　　　-26	3,205 ( 2,953)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [104.0]	3,144

豊島 5-31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	565,000 円	113,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,398,121 円	13,573,986　×　　　　 10.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 169,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 960,500 円	113,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	113,000 円	113,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	113,000 円	113,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,318,921 円　（　　　　　　 18,438 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	113,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0592	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 45 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,689,600 円（　　　　　 37,164 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,976,049 円
②総費用	3,318,921 円
③純収益　①－②	9,657,128 円
④建物等に帰属する純収益	6,689,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,967,528 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,897,198 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,096 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,663,366 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 393,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
豊島 5-31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-31

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　犬嶋　和彦

印

TEL.

鑑定評価額

98,600,000 円

１㎡当たりの価格

548,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区高松１丁目２３番３５｢高松１－７－６｣				②地積　(㎡)	180 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,270)
	1:1.5	店舗兼住宅ＲＣ3	中低層の店舗を中心とする近隣商業地域	西4.5m区道	水道、ガス、下水	要町 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 25 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４．５ｍ区道

交通

施設

要町駅北方

300m

法令

規制

近商
(90,270)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

当地域はやや繁華性の低い近隣型の商業地域であり、今後徐々に住宅系用途の比重を高めつつ推してゆくものと
予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 592,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 369,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、豊島区西側の地下鉄駅乃至私鉄駅周辺に形成される近隣商業地域である。近時商業繁華性の低下と共に
、旧店舗の住宅用途への転用等も見られ、また背後では細分化による住宅供給も見られる。主な需要者層は地縁を有す
る小規模事業者から不動産開発業者へとシフトしつつある。中心商業地である池袋との位置関係等から一定の需要は見
込める地域であり、中心となる価格帯は総額１億円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地はやや繁華性の低い近隣型の商業地域に存するが、周辺では収益物件のほか、自用物件の取引も見られ、類
似の商業地域における取引市場性を反映した比準価格は実証的である。他方最有効使用に基づく収益性を反映した収益
価格は理論的であるが一部想定要素を内包する面を考慮し、本件ではより実証的な比準価格をやや中心に収益価格を関
連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 712,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[100.0]

100
[132.7]

[100.0]
100

550,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

継続した金融緩和政策等による資金調達環境
を背景に比較的少額の収益物件をはじめとす
る不動産需要は堅調に推移している。

商業繁華性はやや低いが、池袋との位置関係
から需要は堅調。地域要因に大きな変化は無
く、一般的要因の影響により地価は上昇基調
にある。

個別的要因に特段の変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  +3.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６７１８公０２ -4	豊島区		更地	（　）	不整形	東5m区道、中間画地		１住居 (60,200)
b	６９３１公０２ -4	豊島区		建付地	（　）	台形	西4m区道、北西4.3m、角地		近商高度地区3種地区計画等 (90,240)
c	５５６６公０２ -1	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.1m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,164)
d	４３４９公０２ -23	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m区道、南西4m、角地		１中専高度地区2種 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 543,971	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	588,835	100 [ 96.8]	608,301	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	608,000
b	(　 ) 733,935	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	744,009	100 [ 121.6]	611,850		612,000
c	(　 ) 437,477	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	465,038	100 [ 81.3]	572,002		572,000
d	(　 ) 567,404	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ / ]	100 [ 128.5]	466,728	100 [ 80.9]	576,920		577,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 +32.0
b	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 +28.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 592,000 円／㎡]

豊島 5-31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,214,816	3,915,275	9,299,541	6,512,000	2,787,541	（　0.9763） 2,721,476	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	66,377,463 円　　　　（　 369,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	135.00	Ｓ3	405.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	270 ％	180 ㎡	11.2 m x 17.5 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上を専有面積約６０㎡程度の２ＤＫ想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種建物と比較して標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	90.0	121.50	3,120	379,080	4.0	1,516,320
							0.0	0
2～ 2	居宅	135.00	90.0	121.50	2,920	354,780	1.0	354,780
							1.0	354,780
3～ 3	居宅	135.00	90.0	121.50	2,970	360,855	1.0	360,855
							1.0	360,855
～

～

計		405.00	90.0	364.50		1,094,715		2,231,955
								715,635

⑨年額支払賃料	1,094,715 円　×　12ヶ月　＝　 13,136,580 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 364.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 656,100 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺賃貸事例の共益費水準を勘案の上査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,792,680 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 827,561 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,965,119 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,231,955 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,980 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 715,635 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 228,717 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,214,816 円　　　　（　 73,416 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６１６９公０２賃　　　　-3	2,995 ( 2,871)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,966	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,008 円/㎡　月額支払賃料（　 2,920 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６１６９公０２賃　　　　-4	3,070 ( 2,943)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,101
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊島 5-31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	660,000 円	110,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,930,975 円	13,792,680　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 169,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 935,000 円	110,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,915,275 円　（　　　　　　 21,752 円／㎡）　　（経費率　　 29.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	110,000,000 円	設計監理料率　 263,000 円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0592	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 45 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,512,000 円（　　　　　 36,178 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,214,816 円
②総費用	3,915,275 円
③純収益　①－②	9,299,541 円
④建物等に帰属する純収益	6,512,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,787,541 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,721,476 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,119 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,377,463 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 369,000 円／㎡）