鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９１５９公０２ -14	豊島区		更地	（　）	ほぼ整形	西5.2m道路、東7.1m、二方路		近商高度地区3種準防火地域 (90,300)
b	４３４９公０２ -15	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m区道、北東6m、角地		商業 (100,360)
c	４３４９公０２ -37	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m区道、中間画地		近商 (100,400)
d	４３４９公０２ -39	豊島区		更地	（　）	ほぼ台形	北西6m区道、北東6m、準角地		商業 (100,500)
e	４３４９公０２ -31	豊島区		更地	（　）	ほぼ台形	北東8m区道、北西6m、角地		１住居 (80,320)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 828,893	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	822,517	100 [ 77.9]	1,055,863	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,060,000
b	(　 ) 1,018,587	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,034,108	100 [ 102.7]	1,006,921		1,010,000
c	(　 ) 812,358	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	870,848	100 [ 88.3]	986,238		986,000
d	(　 ) 738,989	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	765,733	100 [ 81.9]	934,961		935,000
e	(　 ) 1,137,076	100 [ 100.0]	[ 109.9] 100	100 [ / ]	100 [ 127.3]	981,655	100 [ 97.3]	1,008,895		1,010,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +30.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 +27.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,000,000 円／㎡]

豊島 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,578,585	2,552,723	8,025,862	4,946,800	3,079,062	（　0.9540） 2,937,425	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	73,435,625 円　　　　（　 816,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	61.29	ＲＣ4	232.51
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	240 ％	90 ㎡	7.6 m x 11.9 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸、住戸は平均２９㎡程度の１Ｒタイプを想定

⑦有効率　 92.3 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	59.56	69.8	41.58	6,000	249,480	6.0	1,496,880
							1.0	249,480
2～ 2	住宅	57.65	100.0	57.65	3,400	196,010	2.0	392,020
							1.0	196,010
3～ 3	住宅	57.65	100.0	57.65	3,450	198,893	2.0	397,786
							1.0	198,893
4～ 4	住宅	57.65	100.0	57.65	3,500	201,775	2.0	403,550
							1.0	201,775
～

計		232.51	92.3	214.53		846,158		2,690,236
								846,158

⑨年額支払賃料	846,158 円　×　12ヶ月　＝　 10,153,896 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 214.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　 643,590 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,797,486 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 647,849 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,149,637 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,690,236 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,288 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 846,158 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 403,660 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,578,585 円　　　　（　 117,540 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４３４９公０２賃　　　　-15	3,215 ( 3,082)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	3,533	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,550 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４３４９公０２賃　　　　-16	3,570 ( 3,564)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,570
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊島 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	447,000 円	74,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,187,723 円	10,797,486　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 135,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 633,200 円	74,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,500 円	74,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,500 円	74,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,552,723 円　（　　　　　　 28,364 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,500,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 232.51 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0664	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 35 ％　＋　0.0641 × 35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,946,800 円（　　　　　 54,964 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,578,585 円
②総費用	2,552,723 円
③純収益　①－②	8,025,862 円
④建物等に帰属する純収益	4,946,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,079,062 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,937,425 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,638 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,435,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 816,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出
豊島 5-26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-26

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　田中　敏夫

印

TEL.

鑑定評価額

83,800,000 円

１㎡当たりの価格

931,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	700,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区南池袋２丁目１３番４｢南池袋２－１３－５｣				②地積　(㎡)	90 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,240)
	1:1.5	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ4	中低層の店舗兼事務所、共同住宅等が存する地域	北西4m区道	水道、ガス、下水	池袋 510m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中低層の店舗兼事務所等が建
ち並ぶ東通り商店街から一本
脇に入った立地にある。

街

路

４ｍ区道

交通

施設

池袋駅　南東方

510m

法令

規制

商業
(100,240)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中低層の店舗付共同住宅、店舗付事務所等が混在する裏通りの商業地域である。格別な地域要因の変動がないた
め、近隣地域の土地利用は、当面、現状維持で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 832,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、池袋駅を中心とした繁華街の後背の商業地や大塚・巣鴨等の山手線沿いの商業地で、中低層の店舗、店
舗付共同住宅等が集積する地域である。主な需要者は、賃貸事業目的の不動産会社、個人投資家等で、池袋駅から徒歩
圏にある利便性の高い立地であるため、投資需要は堅調である。土地取引の中心価格帯は、立地条件や規模等にもよる
が、標準的画地の規模で７千万円～１億円程度と推察される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から求めたもので、市場の実勢を反映した実証的な価格である。収益
価格は、最有効使用の店舗付共同住宅を想定し、また、市場の動向を踏まえ、賃料、還元利回り等を設定して求めた理
論的な価格である。近隣地域は投資採算性も考慮される商業地域であることから、市場の実態を反映した比準価格と収
益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 712,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[100.0]

100
[ 79.3]

[100.0]
100

920,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    870,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の不動産市況は概ね堅調であるが、一部
に過熱感がみられる。海外経済情勢等による
景気下振れリスクに留意が必要である。

池袋駅東口の主要回遊ルートから、外れた地
域で繁華性はやや劣る。格別な地域要因の変
動はない。

格別な個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６９３１公０２ -28	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	北東8m区道、南西6m、南東6.2m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,480)
b	６７１８公０２ -2	豊島区		貸家建付地	（　）	長方形	西4.2m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,252)
c	４３４９公０２ -24	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m区道、北西4m、二方路		近商 (100,400)
d	５１５０公０２ -13	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	東25m区道、南5m、角地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,896,224	100 [ 100.0]	[ 114.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	2,173,628	100 [ 167.4]	1,298,464	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,300,000
b	(　 ) 746,985	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	803,009	100 [ 81.6]	984,080		984,000
c	(　 ) 1,114,508	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,109,098	100 [ 108.2]	1,025,044		1,030,000
d	(　 ) 1,028,009	100 [ 100.0]	[ 111.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	1,125,867	100 [ 115.4]	975,621		976,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +14.0	交通・接近　 -7.8	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +19.3	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +17.3	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,000,000 円／㎡]

豊島 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,221,697	2,432,752	7,788,945	4,649,400	3,139,545	（　0.9540） 2,995,126	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	74,878,150 円　　　　（　 832,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	61.29	ＲＣ4	232.51
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	240 ％	90 ㎡	7.6 m x 11.9 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗にフロア貸し、２階以上はワンルームタイプの共同住宅（平均専有面積約２９㎡×６戸）

⑦有効率　 92.3 ％
の理由

開放外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	59.56	69.8	41.58	5,200	216,216	6.0	1,297,296
							0.0	0
2～ 3	住宅	57.65	100.0	57.65	3,600	207,540	1.0	207,540
							1.0	207,540
4～ 4	住宅	57.65	100.0	57.65	3,600	207,540	1.0	207,540
							1.0	207,540
～

～

計		232.51	92.3	214.53		838,836		1,919,916
								622,620

⑨年額支払賃料	838,836 円　×　12ヶ月　＝　 10,066,032 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 214.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　 514,872 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似賃貸用不動産の相場より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,580,904 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 529,045 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,051,859 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,919,916 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,239 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 622,620 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 151,599 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,221,697 円　　　　（　 113,574 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５９９７公０２賃　　　　-34	3,578 ( 3,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.5]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,749	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,680 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５９９７公０２賃　　　　-35	3,462 ( 3,387)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,576
c	５９９７公０２賃　　　　-36	3,697 ( 3,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.5]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,909

豊島 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	442,800 円	73,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,079,252 円	10,580,904　×　　　　 10.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 135,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 627,300 円	73,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	73,800 円	73,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,800 円	73,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,432,752 円　（　　　　　　 27,031 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,800,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 232.51 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,649,400 円（　　　　　 51,660 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,221,697 円
②総費用	2,432,752 円
③純収益　①－②	7,788,945 円
④建物等に帰属する純収益	4,649,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,139,545 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,995,126 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,279 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,878,150 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 832,000 円／㎡）