鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４３４９公０２ -46	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	南西5.5m区道、中間画地		近商高度地区3種 (80,300)
b	６１６９公０２ -28	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8.2m区道、北東8.2m、角地		商業 (100,557)
c	６３２７公０２ -29	文京区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西19m都道、中間画地		準工特別用途地区高度地区 (70,400)
d	４３４９公０２ -44	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東10m区道、中間画地		近商高度地区3種 (80,300)
e	４３４９公０２ -43	豊島区		更地	（　）	ほぼ台形	北東40m都道、南西3.5m、二方路		近商高度地区3種 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 711,063	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	797,563	100 [ 70.4]	1,132,902	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,130,000
b	(　 ) 1,208,970	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,208,970	100 [ 113.6]	1,064,234		1,060,000
c	(　 ) 844,793	100 [ 100.0]	[ 109.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	922,514	100 [ 87.8]	1,050,699		1,050,000
d	(　 ) 872,705	100 [ 100.0]	[ 109.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	952,994	100 [ 89.6]	1,063,609		1,060,000
e	(　 ) 1,273,885	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ / ]	100 [ 122.2]	1,167,554	100 [ 111.0]	1,051,850		1,050,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.5	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +22.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,060,000 円／㎡]

豊島 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,147,071	4,972,745	15,174,326	11,025,000	4,149,326	（　0.9343） 3,876,715	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	96,917,875 円　　　　（　 828,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	85.51	ＲＣ8	546.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種第二種文教地区	100 ％	400 ％	400 ％	117 ㎡	12.9 m x 8.7 m	前面道路：都道　 18.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２階以上単身者向けタイプを想定

⑦有効率　 82.7 ％
の理由

同種建物と比較して標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.51	79.3	67.82	4,450	301,799	6.0	1,810,794
							0.0	0
2～ 5	居宅	72.99	84.9	62.00	3,500	217,000	2.0	434,000
							1.0	217,000
6～ 6	居宅	61.74	82.2	50.75	3,550	180,163	2.0	360,326
							1.0	180,163
7～ 7	居宅	56.34	80.5	45.35	3,600	163,260	2.0	326,520
							1.0	163,260
8～ 8	居宅	50.49	78.2	39.50	3,650	144,175	2.0	288,350
							1.0	144,175

計		546.04	82.7	451.42		1,657,397		4,521,990
								1,355,598

⑨年額支払賃料	1,657,397 円　×　12ヶ月　＝　 19,888,764 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 451.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 812,556 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺賃貸事例の共益費水準を勘案の上査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,701,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,035,066 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,666,254 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,521,990 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,959 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,355,598 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 437,858 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,147,071 円　　　　（　 172,197 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６１６９公０２賃　　　　-5	3,418 ( 3,277)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	3,492	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,654 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６１６９公０２賃　　　　-6	3,942 ( 3,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	3,756
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊島 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	700,000 円	175,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,277,145 円	20,701,320　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 158,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,487,500 円	175,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,972,745 円　（　　　　　　 42,502 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	175,000,000 円	設計監理料率　 312,000 円／㎡　×　 546.04 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,025,000 円（　　　　　 94,231 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,147,071 円
②総費用	4,972,745 円
③純収益　①－②	15,174,326 円
④建物等に帰属する純収益	11,025,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,149,326 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,876,715 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,134 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,917,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 828,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
豊島 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-21

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　平松　美恵子

印

TEL.

鑑定評価額

115,000,000 円

１㎡当たりの価格

980,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	640,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区高田１丁目３２７番５１外｢高田１－３７－１０｣				②地積　(㎡)	117 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度地区3種第２種文教地区 (100,400)
	1.5:1	店舗、事務所兼共同住宅等Ｓ5F1B	中層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北東18.2m都道	水道、ガス、下水	雑司が谷 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 38 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１８．２ｍ都道

交通

施設

雑司が谷南東方

210m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
特別用途地区
第２種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

中層店舗付共同住宅等が建ち並ぶ都道沿いの商業地域で、徐々に高層化すると予測される。地価は昨今の不動産
需要を反映し、上昇傾向にて推移している。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,080,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 873,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に豊島区のうち、主としてＪＲ駅または地下鉄駅から徒歩圏の広福員沿いの商業地域。需要者の中心
は、同沿線で店舗、マンションを求める法人や不動産業者等である。環境、利便性がいいことからマンション用地は業
者間の競合もあり高値で取引される傾向にある。１２０㎡程度の土地であれば１億円から１．５億円程度が取引の中心
である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　中低層店舗併用住宅、事業所、共同住宅等が混在する地域で、比準価格は、規範性ある取引事例に各補修正を行って
求めた価格であり、現実的で説得性の高い価格である。収益価格は自用目的のほか投資需要も考えられ、店舗兼共同住
宅が最有効使用であることから考慮されるべき価格といえる。よって、比準価格に収益価格を関連づけ、代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　文京 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 890,000 円／㎡

[110.1]
100

100
[100.0]

[100.0]
100

980,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和政策は継続しており、不動産需要は
堅調を持続し、投資物件に対する需要も堅調
に推移している。

店舗付共同住宅地等が建ち並ぶ商業地域で現
状のまま推移すると予測する。地価は引き続
き上昇傾向で推移している。

代替競争関係にある他の不動産と概ね競争力
は同程度であり、個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４３４９公０２ -24	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m区道、北西4m、二方路		近商 (100,400)
b	４３４９公０２ -44	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東10m区道、中間画地		近商高度地区3種 (80,300)
c	４３４９公０２ -43	豊島区		更地	（　）	ほぼ台形	北東40m都道、南西3.5m、二方路		近商高度地区3種 (100,400)
d	６７１８公０２ -16	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東20m都道、北東3.6m、角地		近商高度地区3種 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,114,508	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,109,098	100 [ 102.4]	1,083,104	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,080,000
b	(　 ) 872,705	100 [ 100.0]	[ 109.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	952,994	100 [ 86.6]	1,100,455		1,100,000
c	(　 ) 1,273,885	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ / ]	100 [ 122.2]	1,167,554	100 [ 108.2]	1,079,070		1,080,000
d	(　 ) 716,054	100 [ 100.0]	[ 108.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	752,935	100 [ 72.0]	1,045,743		1,050,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +22.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,080,000 円／㎡]

豊島 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			熟成した既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,349,792	5,015,370	15,334,422	10,962,000	4,372,422	（　0.9343） 4,085,154	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	102,128,850 円　　　　（　 873,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	85.51	ＲＣ8	546.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種第２種文教地区	100 ％	400 ％	400 ％	117 ㎡	12.9 m x 8.7 m	前面道路：都道　 18.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２から６階１Ｋ２戸、７、８階１ＬＤＫ、１ＤＫ各１戸を想定

⑦有効率　 82.7 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.51	79.3	67.82	4,500	305,190	6.0	1,831,140
							1.0	305,190
2～ 5	住宅	72.99	84.9	62.00	3,500	217,000	2.0	434,000
							0.0	0
6～ 6	住宅	61.74	82.2	50.75	3,530	179,148	2.0	358,296
							0.0	0
7～ 7	住宅	56.34	80.5	45.35	3,550	160,993	2.0	321,986
							0.0	0
8～ 8	住宅	50.49	78.2	39.50	3,600	142,200	2.0	284,400
							0.0	0

計		546.04	82.7	451.42		1,655,531		4,531,822
								305,190

⑨年額支払賃料	1,655,531 円　×　12ヶ月　＝　 19,866,372 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 451.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,354,260 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の同等規模の店舗兼共同住宅の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,220,632 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,061,032 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,159,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,531,822 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,052 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 305,190 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 147,140 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,349,792 円　　　　（　 173,930 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３２７３公０２賃　　　　-15	3,645 ( 3,642)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [106.0]	100 [103.0]	3,442	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,506 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３２７３公０２賃　　　　-16	3,361 ( 3,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	3,769
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊島 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	696,000 円	174,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,334,270 円	21,220,632　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 158,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,479,000 円	174,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	174,000 円	174,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	174,000 円	174,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,015,370 円　（　　　　　　 42,866 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	174,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 546.04 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,962,000 円（　　　　　 93,692 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,349,792 円
②総費用	5,015,370 円
③純収益　①－②	15,334,422 円
④建物等に帰属する純収益	10,962,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,372,422 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,085,154 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,916 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,128,850 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 873,000 円／㎡）