鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１５０公０２ -3	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m区道、中間画地		商業 (100,600)
b	５１５０公０２ -7	豊島区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東10m区道、中間画地		商業 (100,400)
c	６７１８公０２ -17	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西40m都道、北西15m、南東22m、東6.1m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	８９２９公０２ -6	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西18m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)
e	４３４９公０２ -35	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10m区道、中間画地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,312,533	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	2,616,814	100 [ 149.0]	1,756,251	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,840,000
b	(　 ) 2,152,595	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	2,391,772	100 [ 138.1]	1,731,913		1,820,000
c	(　 ) 2,118,646	100 [ 100.0]	[ 109.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	2,114,794	100 [ 121.3]	1,743,441		1,830,000
d	(　 ) 1,761,056	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,875,525	100 [ 108.7]	1,725,414		1,810,000
e	(　 ) 1,800,683	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,973,549	100 [ 116.6]	1,692,581		1,780,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.6	交通・接近　 +3.8	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.8	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 +75.0
b	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.1	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.82	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 +7.8	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.8	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,820,000 円／㎡]

豊島 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	175,619,843	63,564,664	112,055,179	77,112,000	34,943,179	（　0.9343） 32,647,412	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	816,185,300 円　　　　（　 1,630,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	333.00	Ｓ10F2B	3,514.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	502 ㎡	25.0 m x 20.0 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～１階は店舗、２階～１０階は事務所で各階フロア貸し、地下２階には機械式駐車場を配置した店舗兼事務所を想定。

⑦有効率　 77.8 ％
の理由

同等規模の建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場	99.00

地下 1～ 1	店舗	174.00	67.2	117.00	4,200	491,400	10.0	4,914,000
							1.0	491,400
1～ 1	店舗	244.00	65.2	159.00	6,000	954,000	10.0	9,540,000
							1.0	954,000
2～10	事務所	333.00	82.0	273.00	4,200	1,146,600	6.0	6,879,600
							1.0	1,146,600
～

計		3,514.00	77.8	2,733.00		11,764,800		76,370,400
								11,764,800

⑨年額支払賃料	11,764,800 円　×　12ヶ月　＝　 141,177,600 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 2,733.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 32,796,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣周辺の同等規模の類似建物の共益費の水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により十分担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	173,973,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 4,200,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 7,126,944 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	171,046,656 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	76,370,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 733,156 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 11,764,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 3,840,031 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	175,619,843 円　　　　（　 349,840 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６９３１公０２賃　　　　-27	4,580 ( 4,535)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.8]	100 [100.0]	4,831	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,340 円/㎡　月額支払賃料（　 4,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６９３１公０２賃　　　　-28	4,277 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.4]	100 [100.0]	4,531
c	６９３１公０２賃　　　　-36	3,965 ( 3,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.5]	100 [100.0]	3,794

豊島 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,570,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	42,761,664 円	178,173,600　×　　　　 24.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,738,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,115,000 円	1,190,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,190,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,190,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 63,564,664 円　（　　　　　　 126,623 円／㎡）　　（経費率　　 36.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,190,000,000 円	設計監理料率　 325,000 円／㎡　×　 3,514.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0648	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0613 × 35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	77,112,000 円（　　　　　 153,610 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	175,619,843 円
②総費用	63,564,664 円
③純収益　①－②	112,055,179 円
④建物等に帰属する純収益	77,112,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	34,943,179 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	32,647,412 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,035 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 816,185,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,630,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
豊島 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-20

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　松村　清一

印

TEL.

鑑定評価額

858,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,710,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	1,170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区東池袋３丁目６７番６｢東池袋３－１２－１２｣				②地積　(㎡)	502 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,700)
	1.2:1	店舗兼事務所ＳＲＣ9F1B	中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南東15m区道、南西側道	水道、ガス、下水	池袋 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 70 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

アニメ文化の「乙女ロード」
沿いに位置する。

街

路

１５ｍ区道

交通

施設

池袋駅　東方

700m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

通称「乙女ロード」沿いの商業地域で、アニメ関連の店舗も多く若者の多く集まる地域性が今後も続くものと予
測する。

(3)最有効使用の判定

中高層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,800,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,530,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は池袋駅周辺及び同様の地域的特性を有する商業地域で、中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
である。需要者の中心は不動産投資を目的とする事業者及び自用目的の法人等とみられる。池袋駅から徒歩で１０分程
度に位置するがアニメ関連施設が多くみられ、若年層の客足が多く賃貸需要は安定的で取引市場は強含みに推移した。
土地について中心となる価格帯は標準地程度の規模で総額７億円～１０億円前後の水準と把握した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域の標準的使用は店舗・事務所ビルであり、需要者の中心は不動産投資を目的とする事業者及び自用目的の法人
等と考えられる。比準価格は類似性の高い取引事例から試算されたものであり、実証的な価格と判断される。よって、
取引市場の実勢を反映している比準価格と投資採算性から接近した収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討
を踏まえ、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,420,000 円／㎡

[114.0]
100

100
[100.0]

100
[239.3]

[105.0]
100

1,710,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,540,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内における投資案件への需要は旺盛で、取
引利回りは低下しており、オフィスの空室率
は改善傾向が続いている。

周辺にはアニメ関連施設が多く、集客に寄与
しているほか近隣では１５階建て宿泊型ホテ
ルの建設が進行している。

角画地で選好性はやや良好である。個別的要
因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.3
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　+105.0
行政　　　　　　  +6.7
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４３４９公０２ -36	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	南東11m区道、北西3.5m、二方路		商業高度地区最低7m 第２種文教地区 (100,600)
b	６９３１公０２ -26	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	北西43.2m都道、南西3.1m、角地		商業高度地区最低7m (92,446)
c	５１５０公０２ -15	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東40m国道、中間画地		商業 (100,600)
d	６１６９公０２ -28	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8.2m区道、北東8.2m、角地		商業 (100,557)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,533,663	100 [ 100.0]	[ 116.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	1,793,111	100 [ 102.9]	1,742,576	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,830,000
b	(　 ) 1,418,543	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,510,748	100 [ 89.5]	1,687,987		1,770,000
c	(　 ) 2,238,633	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	2,635,260	100 [ 126.3]	2,086,508		2,190,000
d	(　 ) 1,208,970	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,208,970	100 [ 72.7]	1,662,957		1,750,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.4	交通・接近　 +4.2	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.1	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.4	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,800,000 円／㎡]

豊島 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	166,101,500	56,746,493	109,355,007	76,464,000	32,891,007	（　0.9343） 30,730,068	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	768,251,700 円　　　　（　 1,530,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	333.00	Ｓ10F2B	3,514.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	502 ㎡	25.0 m x 20.0 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下２階は機械式駐車場、地下１階～１階は店舗、２階以上は事務所を想定した。各階フロア貸し。

⑦有効率　 77.8 ％
の理由

地域の標準的な建物を参考に想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場	99.00

地下 1～ 1	店舗	174.00	67.2	116.93	4,200	491,106	10.0	4,911,060
							1.0	491,106
1～ 1	店舗	244.00	65.2	159.09	6,000	954,540	6.0	5,727,240
							1.0	954,540
2～ 7	事務所	333.00	82.0	273.06	4,150	1,133,199	6.0	6,799,194
							1.0	1,133,199
8～10	事務所	333.00	82.0	273.06	4,150	1,133,199	6.0	6,799,194
							1.0	1,133,199

計		3,514.00	77.8	2,733.56		11,644,437		71,831,046
								11,644,437

⑨年額支払賃料	11,644,437 円　×　12ヶ月　＝　 139,733,244 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 2,733.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 26,242,176 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同類型賃貸不動産の標準的な共益費による
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	36,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,320,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	165,975,420 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 4,320,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 6,811,817 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	163,483,603 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	71,831,046 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 689,578 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 11,644,437 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 1,928,319 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	166,101,500 円　　　　（　 330,879 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９１５９公０２賃　　　　-8	4,291 ( 4,248)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,517	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,230 円/㎡　月額支払賃料（　 4,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３２７３公０２賃　　　　-11	4,888 ( 4,479)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	4,444
c	４３４９公０２賃　　　　-21	3,727 ( 3,567)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,727

豊島 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,900,000 円	1,180,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	33,718,493 円	170,295,420　×　　　　 19.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,738,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,030,000 円	1,180,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,180,000 円	1,180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,180,000 円	1,180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 56,746,493 円　（　　　　　　 113,041 円／㎡）　　（経費率　　 34.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,180,000,000 円	設計監理料率　 325,000 円／㎡　×　 3,514.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0648	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0613 × 35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	76,464,000 円（　　　　　 152,319 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	166,101,500 円
②総費用	56,746,493 円
③純収益　①－②	109,355,007 円
④建物等に帰属する純収益	76,464,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	32,891,007 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	30,730,068 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,215 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 768,251,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,530,000 円／㎡）