鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１５０公０２ -2	豊島区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西21.8m都道、北4.5m、角地		商業 (100,600)
b	５１５０公０２ -12	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	南8.2m区道、東4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,492)
c	５１５０公０２ -14	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	南東25m区道、南8.2m、西4m、北15m、四方路		商業駐車付置義務地区計画等 (100,763)
d	６９３１公０２ -27	豊島区		建付地	（　）	不整形	西22m都道、北東3.8m、二方路		商業駐車場整備地区 (99,597)
e	６９３１公０２ -39	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西22m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,568,096	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	3,656,449	100 [ 69.3]	5,276,261	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	5,280,000
b	(　 ) 3,069,889	100 [ 100.0]	[ 112.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	3,297,938	100 [ 68.7]	4,800,492		4,800,000
c	(　 ) 3,871,585	100 [ 100.0]	[ 110.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	4,612,598	100 [ 93.0]	4,959,783		4,960,000
d	(　 ) 3,101,958	100 [ 100.0]	[ 115.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,573,456	100 [ 71.8]	4,976,958		4,980,000
e	(　 ) 2,935,631	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,155,803	100 [ 64.0]	4,930,942		4,930,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -28.4	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.6	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.3	交通・接近　 -15.2	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -22.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.6	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -19.2	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.3	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,960,000 円／㎡]

豊島 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	199,319,066	59,897,085	139,421,981	74,640,000	64,781,981	（　0.9364） 60,661,847	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	1,596,364,395 円　　　　（　 4,340,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	295.70	Ｓ11F1B	3,329.15
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	368 ㎡	14.0 m x 26.0 m	前面道路：区道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階が駐車場、地下１階から２階が店舗、３階から１１階までが事務所の店舗兼事務所ビルを想定。

⑦有効率　 68.4 ％
の理由

建物想定図面を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	140.00

地下 1～ 1	店舗	181.10	40.5	73.40	6,602	484,587	10.0	4,845,870
							1.0	484,587
1～ 1	店舗	283.70	18.5	52.50	10,203	535,658	10.0	5,356,580
							1.0	535,658
2～ 2	店舗	270.50	83.5	226.00	6,902	1,559,852	10.0	15,598,520
							1.0	1,559,852
3～11	事務所	272.65	78.5	214.06	6,002	1,284,788	6.0	7,708,728
							1.0	1,284,788

計		3,329.15	68.4	2,278.44		14,143,189		95,179,522
								14,143,189

⑨年額支払賃料	14,143,189 円　×　12ヶ月　＝　 169,718,268 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 2,278.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 27,341,280 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	197,059,548 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 4,800,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 8,074,382 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	193,785,166 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	95,179,522 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 913,723 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 14,143,189 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 4,616,337 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	400,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 3,840 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	199,319,066 円　　　　（　 541,628 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７８５５公０２賃　　　　-32	3,886 ( 3,839)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 79.8]	100 [100.0]	6,493	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,202 円/㎡　月額支払賃料（　 6,002 円/㎡）　基準階 3 F B
b	７８５５公０２賃　　　　-33	4,575 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 94.8]	100 [100.0]	6,032
c	７８５５公０２賃　　　　-31	3,341 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 78.5]	100 [100.0]	6,080

豊島 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,800,000 円	1,200,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	33,508,685 円	201,859,548　×　　　　 16.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,988,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,200,000 円	1,200,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,200,000 円	1,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,200,000 円	1,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 59,897,085 円　（　　　　　　 162,764 円／㎡）　　（経費率　　 30.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,200,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 3,329.15 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0622	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 35 ％　＋　0.0565 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	74,640,000 円（　　　　　 202,826 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	199,319,066 円
②総費用	59,897,085 円
③純収益　①－②	139,421,981 円
④建物等に帰属する純収益	74,640,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	64,781,981 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	60,661,847 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 164,842 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,596,364,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,340,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
豊島 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-14

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　森永　愼一

印

TEL.

鑑定評価額

1,750,000,000 円

１㎡当たりの価格

4,750,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月13日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	3,390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区西池袋１丁目１０番３｢西池袋１－１０－１５｣				②地積　(㎡)	368 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,800)
	1:2	店舗兼事務所ＲＣ9F1B	中高層店舗、事務所等が建ち並ぶ高度商業地域	南東16m区道	水道、ガス、下水	池袋近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ区道

交通

施設

池袋駅西方近接

法令

規制

商業
(100,800)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

飲食店舗ビル、事務所ビル等の建ち並ぶ池袋駅南口至近の商業地域である。価格形成に影響を与えるような地域
要因の変動は特になく、当面は現状維持で推移するものと思われる。地価は引き続き上昇基調で推移している。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 5,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,500,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ池袋駅及び新宿駅を始めとするターミナル駅周辺の商業地域。需要者の中心は収益物件や開発用地を
探す投資法人や不動産業者であるが、同一需給圏への参入を図る事業法人も需要者として考えられる。物件の供給が限
られ、且つ、物件の所在、規模、法規制等により取引価格が大きく異なるので市場の中心価格帯を把握することは困難
であるが、画地規模３００～４００㎡程度の土地で１２億～２４億円、建物付きで２０億～３５億円程度と把握した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地と競争代替の関係にある池袋駅周辺の商業地の事例を採用し、補修正及び要因比較ともに適正に行われてい
るので、比準価格は市場の特性を的確に反映した価格であると判断する。他方、標準地は池袋駅南口至近の繁華性の高
い商業地域に存するので、収益価格は投資採算性の指標として重要である。従って、本件評価では市場性を反映した比
準価格及び収益性を反映した収益価格をほぼ等しく重視し更には代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,420,000 円／㎡

[114.0]
100

100
[100.0]

100
[ 82.5]

[100.0]
100

4,730,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和に伴う余剰資金の不動産市場への流
入を背景に区内の商業地に対する需要は堅調
であり供給不足も相俟って地価は依然として
上昇基調にある。

中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ池袋駅南口至
近の商業地域。収益性等に優り店舗・事務所
の賃貸需要は堅調で、地価は上昇傾向にて推
移している。

商業ビル敷地として地域の標準的規模の整形
画地であり、地域内の競争力は普通程度であ
る。個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 -11.2
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１５０公０２ -14	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	南東25m区道、南8.2m、西4m、北15m、四方路		商業駐車付置義務地区計画等 (100,763)
b	６９３１公０２ -25	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東25m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	６７１８公０２ -18	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西15m区道、南西9.5m、角地		商業 (100,600)
d	５１５０公０２ -2	豊島区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西21.8m都道、北4.5m、角地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,871,585	100 [ 100.0]	[ 110.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	4,612,598	100 [ 92.2]	5,002,818	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	5,000,000
b	(　 ) 4,966,552	100 [ 100.0]	[ 116.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	5,761,200	100 [ 115.1]	5,005,387		5,010,000
c	(　 ) 4,560,359	100 [ 100.0]	[ 114.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	4,959,933	100 [ 99.0]	5,010,033		5,010,000
d	(　 ) 3,568,096	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	3,656,449	100 [ 72.5]	5,043,378		5,040,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.3	交通・接近　 -15.2	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.3	交通・接近　 -22.4	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.79	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 -21.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 +0.79	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -28.4	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.3	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,000,000 円／㎡]

豊島 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	206,909,592	64,324,589	142,585,003	75,446,000	67,139,003	（　0.9364） 62,868,962	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	1,654,446,368 円　　　　（　 4,500,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	295.70	Ｓ11F1B	3,329.15
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	368 ㎡	14.0 m x 26.0 m	前面道路：区道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階は駐車場と店舗、１階～２階は店舗、３階～１１階は事務所の各階フロア貸しの地下１階付１１階建の店舗事務所ビルを想定

⑦有効率　 68.4 ％
の理由

同等規模の建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	140.00

地下 1～ 1	店舗	181.10	40.5	73.40	7,000	513,800	10.0	5,138,000
							1.0	513,800
1～ 1	店舗	283.70	18.5	52.50	10,000	525,000	10.0	5,250,000
							1.0	525,000
2～ 2	店舗	270.50	83.5	226.00	7,000	1,582,000	10.0	15,820,000
							1.0	1,582,000
3～11	事務所	272.65	78.5	214.06	6,300	1,348,578	10.0	13,485,780
							1.0	1,348,578

計		3,329.15	68.4	2,278.44		14,758,002		147,580,020
								14,758,002

⑨年額支払賃料	14,758,002 円　×　12ヶ月　＝　 177,096,024 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 2,278.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 27,341,280 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣周辺の同等規模の店舗事務所ビルの共益費の水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により十分担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	204,437,304 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 4,800,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 8,561,492 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	200,675,812 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	147,580,020 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,416,768 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 14,758,002 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 4,817,012 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	206,909,592 円　　　　（　 562,254 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６９３１公０２賃　　　　-26	6,425 ( 6,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 93.6]	100 [100.0]	8,270	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,531 円/㎡　月額支払賃料（　 6,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	６９３１公０２賃　　　　-27	4,580 ( 4,535)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 85.6]	100 [100.0]	6,221
c	６９３１公０２賃　　　　-32	8,051 ( 7,576)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.5]	100 [ 96.8]	100 [100.0]	9,961

豊島 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,760,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	38,081,189 円	209,237,304　×　　　　 18.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,988,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,115,000 円	1,190,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,190,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,190,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 64,324,589 円　（　　　　　　 174,795 円／㎡）　　（経費率　　 31.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,190,000,000 円	設計監理料率　 345,000 円／㎡　×　 3,329.15 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	75,446,000 円（　　　　　 205,016 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	206,909,592 円
②総費用	64,324,589 円
③純収益　①－②	142,585,003 円
④建物等に帰属する純収益	75,446,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	67,139,003 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	62,868,962 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 170,840 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,654,446,368 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,500,000 円／㎡）