鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４３４９公０２ -35	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10m区道、中間画地		商業 (100,600)
b	４３４９公０２ -17	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18.5m区道、南東3m、角地		商業 (100,500)
c	６３２７公０２ -5	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東30m都道、中間画地		商業高度地区最高46m (100,600)
d	３７９５公０２ -21	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m国道、中間画地		商業高度地区最高46m 第２種文教地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,800,683	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,973,549	100 [ 98.3]	2,007,680	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,010,000
b	(　 ) 1,373,443	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.4]	1,609,782	100 [ 82.4]	1,953,619		1,950,000
c	(　 ) 1,627,480	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,743,031	100 [ 79.9]	2,181,516		2,180,000
d	(　 ) 2,074,781	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,240,763	100 [ 114.6]	1,955,291		1,960,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.3	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.8	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,000,000 円／㎡]

豊島 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,585,197	13,805,202	28,779,995	20,288,400	8,491,595	（　0.9217） 7,826,703	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	195,667,575 円　　　　（　 1,620,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	92.15	Ｓ10	885.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	700 ％	700 ％	121 ㎡	8.3 m x 14.5 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階店舗一括貸し、３階～１０階事務所フロア貸しを想定

⑦有効率　 94.8 ％
の理由

標準的な有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	178.50	91.7	163.67	4,530	741,425	6.0	4,448,550
							0.0	0
3～10	事務所	88.32	95.6	84.47	3,780	319,297	4.0	1,277,188
							0.0	0
～

～

～

計		885.06	94.8	839.43		3,295,801		14,666,054
								0

⑨年額支払賃料	3,295,801 円　×　12ヶ月　＝　 39,549,612 円
⑩a共益費（管理費）	605 円／㎡　×　 839.43 ㎡　×　12ヶ月　＝　 6,094,262 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	45,643,874 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,195,071 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,448,803 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,666,054 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 136,394 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,585,197 円　　　　（　 351,944 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８８８９公０２賃　　　　-27	2,853 ( 2,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	3,413	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,793 円/㎡　月額支払賃料（　 3,780 円/㎡）　基準階 3 F B
b	８８８９公０２賃　　　　-28	4,529 ( 3,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	4,015
c	８８８９公０２賃　　　　-29	3,660 ( 3,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,972

豊島 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,595,000 円	319,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	7,805,102 円	45,643,874　×　　　　 17.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,055,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,711,500 円	319,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	319,000 円	319,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	319,000 円	319,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,805,202 円　（　　　　　　 114,093 円／㎡）　　（経費率　　 32.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9217

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	319,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 885.06 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,288,400 円（　　　　　 167,673 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,585,197 円
②総費用	13,805,202 円
③純収益　①－②	28,779,995 円
④建物等に帰属する純収益	20,288,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,491,595 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,826,703 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,683 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 195,667,575 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,620,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
豊島 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-8

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　田辺　和夫

印

TEL.

鑑定評価額

218,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,800,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	1,320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区巣鴨１丁目１８番１２｢巣鴨１－１８－９｣				②地積　(㎡)	121 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他） (100,700)
	1:2	店舗兼事務所ＲＣ9	中高層の店舗、事務所ビルが多い商業地域	北東40m国道	水道、ガス、下水	巣鴨 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ国道

交通

施設

巣鴨駅南方

120m

法令

規制

商業
(100,700)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ巣鴨駅に近い中高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ国道沿いの成熟した商業地域で、今後も現状を維持して行
くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,670,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象地域はＪＲ山手線「巣鴨」駅に近い飲食・小売店舗を主体とする商業地域である。同一需給圏は豊島区及び文京区
の幹線及び準幹線沿いの商業地域である。需要者の中心は飲食・小売店舗関係の自営業者もしくは賃貸経営目的の個人
及び法人企業である。土地価格は画地規模等によりややバラツキが見られるが、土地取引の中心的価格帯は標準的画地
規模で総額で２億円～３億円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は豊島区、文京区の４事例を採用して査定価格を決定したもので市場性を反映した実証な価格である。一方、
収益価格は対象不動産の有する収益性を反映した理論的な価格であるが、本方式の有する着実性等からやや低位に求め
られた。対象地域は収益目的の需要者の市場参加も想定されることから斟酌すべき価格であると思料する。本件では比
準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　文京 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,250,000 円／㎡

[108.0]
100

100
[100.0]

100
[ 74.8]

[100.0]
100

1,800,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,650,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気回復、良好な資金調達環境、空室率低下
、ビル用地の取得競争の激化等によって、需
要は堅調で地価は上昇傾向を維持している。

巣鴨駅に近い成熟した商業地域である。地域
要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。代替・競争関係に
ある不動産との競争力は普通である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　 -13.3
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６９３１公０２ -11	豊島区		建付地	（　）	ほぼ整形	東23m都道、南3m、角地		商業 (99,496)
b	６３２７公０２ -5	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東30m都道、中間画地		商業高度地区最高46m (100,600)
c	４３４９公０２ -17	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18.5m区道、南東3m、角地		商業 (100,500)
d	３７９５公０２ -21	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m国道、中間画地		商業高度地区最高46m 第２種文教地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,556,695	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,556,695	100 [ 77.7]	2,003,468	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,000,000
b	(　 ) 1,627,480	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,743,031	100 [ 79.8]	2,184,249		2,180,000
c	(　 ) 1,373,443	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.4]	1,609,782	100 [ 81.9]	1,965,546		1,970,000
d	(　 ) 2,074,781	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,240,763	100 [ 112.9]	1,984,733		1,980,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.7	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.4	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,000,000 円／㎡]

豊島 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,717,421	15,072,244	29,645,177	20,988,000	8,657,177	（　0.9343） 8,088,400	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	202,210,000 円　　　　（　 1,670,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	92.15	Ｓ10	885.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	700 ％	700 ％	121 ㎡	8.3 m x 14.5 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び２階一括貸し店舗、３～１０階各階フロアー貸し事務所の店舗兼事務所ビルをを想定

⑦有効率　 94.8 ％
の理由

この種建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	178.50	91.7	163.67	4,420	723,421	6.0	4,340,526
							1.0	723,421
3～10	事務所	88.32	95.6	84.47	3,683	311,103	4.0	1,244,412
							1.0	311,103
～

～

～

計		885.06	94.8	839.43		3,212,245		14,295,822
								3,212,245

⑨年額支払賃料	3,212,245 円　×　12ヶ月　＝　 38,546,940 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 839.43 ㎡　×　12ヶ月　＝　 8,058,528 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似の建物の賃貸事例を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,605,468 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,796,328 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,809,140 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,295,822 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 134,381 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,212,245 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 773,900 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,717,421 円　　　　（　 369,565 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３７９５公０２賃　　　　-34	3,976 ( 3,761)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,099	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,774 円/㎡　月額支払賃料（　 3,683 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５９９７公０２賃　　　　-45	3,414 ( 3,334)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,666
c	５９９７公０２賃　　　　-46	3,478 ( 3,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	3,558

豊島 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,650,000 円	330,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	8,901,644 円	46,605,468　×　　　　 19.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,055,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,805,000 円	330,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	330,000 円	330,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	330,000 円	330,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,072,244 円　（　　　　　　 124,564 円／㎡）　　（経費率　　 33.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	330,000,000 円	設計監理料率　 362,000 円／㎡　×　 885.06 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,988,000 円（　　　　　 173,455 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,717,421 円
②総費用	15,072,244 円
③純収益　①－②	29,645,177 円
④建物等に帰属する純収益	20,988,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,657,177 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,088,400 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,846 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 202,210,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,670,000 円／㎡）