鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６９３１公０２ -10	豊島区		貸家建付地	（　）	台形	南東15m区道、西10m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	６７１８公０２ -1	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m区道、西4m、角地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,627)
c	６９３１公０２ -20	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,672)
d	６９３１公０２ -29	豊島区		建付地	（　）	ほぼ整形	西15m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,900)
e	０５公０２ -10	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m都道、中間画地		商業 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 13,544,240	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	13,441,046	100 [ 80.8]	16,634,958	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	16,600,000
b	(　 ) 7,315,786	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	7,489,971	100 [ 53.1]	14,105,407		14,100,000
c	(　 ) 6,754,682	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	7,565,244	100 [ 50.7]	14,921,586		14,900,000
d	(　 ) 11,936,260	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 150.0]	8,912,407	100 [ 57.9]	15,392,758		15,400,000
e	(　 ) 14,394,783	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	15,258,470	100 [ 98.7]	15,459,443		15,500,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.1	交通・接近　 -8.8	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.8	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.2	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.8	交通・接近　 -7.6	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.1	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +50.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.3	交通・接近　 -8.8	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,300,000 円／㎡]

豊島 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	123,314,118	30,538,706	92,775,412	23,104,000	69,671,412	（　0.9385） 65,386,620	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	1,816,295,000 円　　　　（　 13,400,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	104.03	ＲＣ10F1B	1,086.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	900 ％	900 ％	136 ㎡	13.0 m x 10.0 m	前面道路：区道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの店舗（地下１階～２階）、事務所（３階～１０階）。

⑦有効率　 88.9 ％
の理由

標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	114.02	67.7	77.18	13,500	1,041,930	12.0	12,503,160
							1.0	1,041,930
1～ 1	店舗	99.52	62.0	61.74	27,500	1,697,850	20.0	33,957,000
							1.0	1,697,850
2～ 2	店舗	97.02	94.7	91.86	13,500	1,240,110	12.0	14,881,320
							1.0	1,240,110
3～10	事務所	97.02	94.7	91.86	7,450	684,357	12.0	8,212,284
							1.0	684,357
～

計		1,086.72	88.9	965.66		9,454,746		127,039,752
								9,454,746

⑨年額支払賃料	9,454,746 円　×　12ヶ月　＝　 113,456,952 円
⑩a共益費（管理費）	907 円／㎡　×　 965.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 10,510,243 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の標準的な共益費水準を査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	123,967,195 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,958,688 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	119,008,507 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	127,039,752 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,219,582 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,454,746 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 3,086,029 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	123,314,118 円　　　　（　 906,721 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６７１８公０２賃　　　　-22	6,425 ( 6,353)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	7,874	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,736 円/㎡　月額支払賃料（　 7,450 円/㎡）　基準階 3 F B
b	６７１８公０２賃　　　　-23	5,481 ( 5,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 74.0]	100 [100.0]	7,407
c	６７１８公０２賃　　　　-24	6,405 ( 6,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	7,907

豊島 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,140,000 円	380,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	16,983,506 円	123,967,195　×　　　　 13.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,425,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,230,000 円	380,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	380,000 円	380,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	380,000 円	380,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 30,538,706 円　（　　　　　　 224,549 円／㎡）　　（経費率　　 24.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	380,000,000 円	設計監理料率　 333,000 円／㎡　×　 1,086.72 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0608	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 35 ％　＋　0.0551 × 35 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,104,000 円（　　　　　 169,882 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	123,314,118 円
②総費用	30,538,706 円
③純収益　①－②	92,775,412 円
④建物等に帰属する純収益	23,104,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	69,671,412 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	65,386,620 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 480,784 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,816,295,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,400,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
豊島 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-1

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　森永　愼一

印

TEL.

鑑定評価額

1,970,000,000 円

１㎡当たりの価格

14,500,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月13日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	11,020,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区東池袋１丁目１番１６外｢東池袋１－１－３｣				②地積　(㎡)	136 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,900) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,900)
	1.5:1	店舗兼事務所Ｓ10F1B	中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ繁華な商業地域	南西50m区道	水道、ガス、下水	池袋 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５０ｍ区道

交通

施設

池袋駅東方

130m

法令

規制

商業
(100,900)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

池袋駅東口のグリーン大通り沿いに形成された繁華な商業地域。区役所跡地を始め、近隣周辺では再開発事業や
事務所ビルの建替等が進んでおり、客足の更なる増加など当該地域への波及効果が期待される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 15,300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,400,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は池袋駅及び新宿駅等ターミナル駅周辺に存する高度商業地域。需要者の中心は資金力を有する大手企業及
び機関投資家等である。取引が限られていることもあり、取引ごとの価格のバラつきが大きいものの、土地取引の中心
価格帯を５千万円／坪程度と把握した。一時期ほどの上昇圧力はないものの、余剰資金の不動産市場への流入等を背景
に池袋駅周辺の高度商業地に対する投資需要は堅調であり、地価は依然として上昇基調にて推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域格差の大きい事例も含まれているが、同一需給圏内に存する高度商業地の事例を中心に採用し補修正及び要因比較
ともに適正に行われているので、比準価格は市場の特性を的確に反映した価格である。他方、対象標準地は池袋駅東口
に形成された高度商業地域に存するので収益価格は投資採算性の指標として重要である。従って、本件評価においては
比準価格と収益価格を関連付け、更には近隣周辺の標準地等とのに均衡にも留意し上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 13,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和に伴う余剰資金の不動産市場への流
入を背景に区内の商業地に対する需要は堅調
であり供給不足も相俟って地価は依然として
上昇基調にある。

池袋駅東口至近の高度商業地域。周辺には百
貨店や家電量販店等の大規模店舗が存する外
、区役所跡地を始め再開発事業やビルの建替
等が進んでいる。

池袋駅東口至近のグリーン大通り沿いに位置
し視認性は良好でサンシャイン方面へ向かう
顧客通行量も多く競争力は高い。個別的要因
に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６９３１公０２ -10	豊島区		貸家建付地	（　）	台形	南東15m区道、西10m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	６９３１公０２ -29	豊島区		建付地	（　）	ほぼ整形	西15m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,900)
c	６７１８公０２ -1	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m区道、西4m、角地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,627)
d	０５公０２ -10	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m都道、中間画地		商業 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 13,544,240	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	13,441,046	100 [ 84.8]	15,850,290	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	15,900,000
b	(　 ) 11,936,260	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 150.0]	8,912,407	100 [ 57.9]	15,392,758		15,400,000
c	(　 ) 7,315,786	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	7,489,971	100 [ 53.1]	14,105,407		14,100,000
d	(　 ) 14,394,783	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	15,258,470	100 [ 98.7]	15,459,443		15,500,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.1	交通・接近　 -8.8	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.1	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +50.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.8	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.3	交通・接近　 -8.8	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,300,000 円／㎡]

豊島 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	125,159,830	31,763,855	93,395,975	23,374,000	70,021,975	（　0.9385） 65,715,624	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	1,825,434,000 円　　　　（　 13,400,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	104.03	ＲＣ10F1B	1,086.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	900 ％	900 ％	136 ㎡	13.0 m x 10.0 m	前面道路：区道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～２階は店舗、３階以上は事務所のフロア貸しのＲＣ造地下１階付地上１０階建の店舗兼事務所を想定。

⑦有効率　 88.9 ％
の理由

同等規模の建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～	店舗	114.02	67.7	77.18	13,500	1,041,930	12.0	12,503,160
							1.0	1,041,930
1～ 1	店舗	99.52	62.0	61.74	28,000	1,728,720	20.0	34,574,400
							1.0	1,728,720
2～ 2	店舗	97.02	94.7	91.86	13,500	1,240,110	12.0	14,881,320
							1.0	1,240,110
3～10	事務所	97.02	94.7	91.86	7,500	688,950	12.0	8,267,400
							1.0	688,950
～

計		1,086.72	88.9	965.66		9,522,360		128,098,080
								9,522,360

⑨年額支払賃料	9,522,360 円　×　12ヶ月　＝　 114,268,320 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 965.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 11,587,920 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣周辺の同等規模の事務所ビルの共益費の水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	125,856,240 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,034,250 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	120,821,990 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	128,098,080 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,229,742 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,522,360 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 3,108,098 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	125,159,830 円　　　　（　 920,293 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６９３１公０２賃　　　　-7	6,405 ( 6,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.6]	100 [100.0]	7,958	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,788 円/㎡　月額支払賃料（　 7,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	６９３１公０２賃　　　　-26	6,425 ( 6,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 96.2]	100 [100.0]	7,766
c	６９３１公０２賃　　　　-32	8,051 ( 7,576)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 99.4]	100 [100.0]	9,310

豊島 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,131,000 円	377,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	18,249,155 円	125,856,240　×　　　　 14.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,425,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,204,500 円	377,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	377,000 円	377,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	377,000 円	377,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 31,763,855 円　（　　　　　　 233,558 円／㎡）　　（経費率　　 25.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	377,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 1,086.72 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,374,000 円（　　　　　 171,868 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	125,159,830 円
②総費用	31,763,855 円
③純収益　①－②	93,395,975 円
④建物等に帰属する純収益	23,374,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	70,021,975 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	65,715,624 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 483,203 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,825,434,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,400,000 円／㎡）