鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６３２７公０２ -19	豊島区		借地権	（　）	ほぼ台形	北東5.4m区道、西4m、角地		準工特別用途地区高度地区 (70,300)
b	６１６９公０２ -5	豊島区		更地	（　）	不整形	南西3.4m私道、北東3.4m、二方路		１中専高度地区3種 (60,160)
c	６１６９公０２ -20	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3.8m区道、中間画地		近商 (100,240)
d	６７１８公０２ -24	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東3.8m区道、南西3.3m、二方路		１住居高度地区3種地区計画等 (60,160)
e	６７１８公０２ -28	豊島区		更地	（　）	長方形	南東3.4m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 300,047) 500,078	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	508,016	100 [ 109.3]	464,790	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	483,000
b	(　 ) 698,629	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	680,076	100 [ 114.9]	591,885		616,000
c	(　 ) 523,940	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	551,434	100 [ 110.1]	500,848		521,000
d	(　 ) 581,042	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.2]	595,118	100 [ 101.9]	584,022		607,000
e	(　 ) 529,013	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	555,785	100 [ 98.3]	565,397		588,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.4	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.6	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.8	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 +3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.6	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 560,000 円／㎡]

豊島 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,905,444	1,345,784	4,559,660	2,778,000	1,781,660	（　0.9771） 1,740,860	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	42,460,000 円　　　　（　 369,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	ＲＣ3	155.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種第２種文教地区	70 ％	300 ％	160 ％	115 ㎡	6.5 m x 17.7 m	前面道路：私道　 3.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階はシングルタイプ各階２戸、３階は１戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下としたため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	60.00	100.0	60.00	3,067	184,020	1.0	184,020
							1.0	184,020
2～ 2	共同住宅	60.00	100.0	60.00	3,228	193,680	1.0	193,680
							1.0	193,680
3～ 3	共同住宅	35.00	100.0	35.00	3,260	114,100	1.0	114,100
							1.0	114,100
～

～

計		155.00	100.0	155.00		491,800		491,800
								491,800

⑨年額支払賃料	491,800 円　×　12ヶ月　＝　 5,901,600 円
⑩a共益費（管理費）	120 円／㎡　×　 155.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 223,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,124,800 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 342,989 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,781,811 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	491,800 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,643 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 491,800 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 118,990 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,905,444 円　　　　（　 51,352 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６３２７公０２賃　　　　-22	3,772 ( 3,619)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [103.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,232	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,300 円/㎡　月額支払賃料（　 3,228 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６２７８公０２賃　　　　-14	3,942 ( 3,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	3,349
c	８３５２公０２賃　　　　-27	3,346 ( 3,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [113.3]	100 [ 97.0]	3,373

豊島 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	277,800 円	46,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	489,984 円	6,124,800　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 393,500 円	46,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,300 円	46,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,300 円	46,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,345,784 円　（　　　　　　 11,702 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,300,000 円	設計監理料率　 287,000 円／㎡　×　 155.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 45 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,778,000 円（　　　　　 24,157 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,905,444 円
②総費用	1,345,784 円
③純収益　①－②	4,559,660 円
④建物等に帰属する純収益	2,778,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,781,660 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,740,860 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,138 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,460,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 369,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出
豊島 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 -12

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　田中　敏夫

印

TEL.

鑑定評価額

61,000,000 円

１㎡当たりの価格

530,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区高田１丁目１６番１２｢高田１－３－１１｣				②地積　(㎡)	115 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度地区3種第２種文教地区 (70,160)
	台形 1:3	住宅兼共同住宅ＲＣ3F1B	住宅、アパート、作業所等が混在する住宅地域	南東3.8m私道	水道、ガス、下水	雑司が谷 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 10 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 115 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

神田川近くの成熟した混在住
宅地域。

街

路

基準方位　北　３．
８ｍ私道

交通

施設

雑司が谷駅　南東方

1.0km

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度地区3種
第２種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、共同住宅、作業所等が混在する成熟した住宅地域である。格別な地域要因がないため、近隣の土地利
用は、当面、現状維持で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 545,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 396,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、豊島区南東部の住宅地域で、その周辺地域である文京区及び新宿区の一部も含まれる。需要者は、豊島
区及び周辺の居住者が多い。池袋・新宿の副都心への利便性が高いことから郊外からの転入者も見受けられる。また、
規模がまとまった土地であれば、建売分譲を目的とする不動産業者等である。土地取引の中心価格帯は、立地条件や規
模等にもよるが、標準的画地の規模で５千万円～８千万円程度と推察される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、規範性の高い取引事例から求めたもので市場性を反映した価格である。収益価格は、地域の適正な賃貸水
準や還元利回り等を前提に求めた理論的な価格であるが、基準容積率が１６０％であることから低位に求められた。近
隣地域は、収益性よりも資産価値を重視して取引される住宅地域である。よって、市場の実態を反映した比準価格を重
視し、理論的な収益価格も比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 570,000 円／㎡

[106.7]
100

100
[100.0]

100
[120.8]

[104.0]
100

524,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    493,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緩やかな景気回復が継続し、区内の不動産市
況は底堅さを維持しているが、海外情勢等に
よる景気下振れリスクに留意する必要がある
。

文京区に隣接する神田川沿いの住宅地域。作
業所等も混在するが、住宅需要が堅調で、近
年は、住宅地への転換が進んでいる。

個別要因の変動は特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.5
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３２７３公０２ -5	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.2m区道、中間画地		１中専高度地区3種 (60,248)
b	９１５９公０２ -15	豊島区		建付地	（　）	袋地等	北2.3m私道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,160)
c	６７１８公０２ -21	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西2.9m区道、中間画地		１中専高度地区3種第１種文教地区 (60,160)
d	６９３１公０２ -30	豊島区		建付地	（　）	袋地等	南西4.3m区道、中間画地		１中専高度地区3種 (60,172)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 660,018	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	675,548	100 [ 128.9]	524,087	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	545,000
b	(　 ) 501,518	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	642,570	100 [ 114.2]	562,671		585,000
c	(　 ) 536,193	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.8]	579,505	100 [ 112.5]	515,116		536,000
d	(　 ) 570,354	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	677,454	100 [ 120.7]	561,271		584,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.4	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +11.5	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 -2.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.6	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 545,000 円／㎡]

豊島 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,127,188	1,412,576	4,714,612	2,784,600	1,930,012	（　0.9671） 1,866,515	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	45,524,756 円　　　　（　 396,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	ＲＣ3	155.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種第２種文教地区	70 ％	300 ％	160 ％	115 ㎡	6.5 m x 17.7 m	前面道路：私道　 3.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小規模家族向けの共同住宅（専有面積約３０㎡～３５㎡×５戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段としたため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	3,100	186,000	1.0	186,000
							1.0	186,000
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	3,200	192,000	1.0	192,000
							1.0	192,000
3～ 3	住宅	35.00	100.0	35.00	3,200	112,000	1.0	112,000
							1.0	112,000
～

～

計		155.00	100.0	155.00		490,000		490,000
								490,000

⑨年額支払賃料	490,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,880,000 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 155.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 372,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似賃貸用不動産の相場より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,252,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 250,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,001,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	490,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,704 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 490,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 120,564 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,127,188 円　　　　（　 53,280 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５９９７公０２賃　　　　-28	3,733 ( 3,652)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [111.5]	100 [100.0]	3,487	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,271 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５９９７公０２賃　　　　-27	2,844 ( 2,782)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,091
c	５９９７公０２賃　　　　-29	2,709 ( 2,645)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 79.0]	100 [107.5]	100 [100.0]	3,190

豊島 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	136,500 円	45,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	706,476 円	6,252,000　×　　　　 11.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 386,700 円	45,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,500 円	45,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,500 円	45,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,412,576 円　（　　　　　　 12,283 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9671

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,500,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 155.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0612	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,784,600 円（　　　　　 24,214 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,127,188 円
②総費用	1,412,576 円
③純収益　①－②	4,714,612 円
④建物等に帰属する純収益	2,784,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,930,012 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,866,515 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,231 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,524,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 396,000 円／㎡）