鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６１６９公０２ -6	豊島区		更地	（　）	ほぼ台形	西3.3m私道、中間画地		１中専高度地区3種 (60,160)
b	６１６９公０２ -5	豊島区		更地	（　）	不整形	南西3.4m私道、北東3.4m、二方路		１中専高度地区3種 (60,160)
c	５１５０公０２ -6	豊島区		更地	（　）	長方形	西2.3m私道、中間画地		１中専高度地区3種 (60,160)
d	６９３１公０２ -14	豊島区		建付地	（　）	台形	北西4m私道、北東3.4m、準角地		１中専高度地区3種都市計画道路 (80,160)
e	４３４９公０２ -16	豊島区		建付地	（　）	不整形	南東8m区道、中間画地		１中専高度地区3種 (60,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 492,459	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	516,116	100 [ 75.3]	685,413	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	713,000
b	(　 ) 698,629	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	714,079	100 [ 98.9]	722,021		751,000
c	(　 ) 468,110	100 [ 100.0]	[ 108.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.2]	561,524	100 [ 83.5]	672,484		699,000
d	(　 ) 593,207	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	545,624	100 [ 80.0]	682,030		709,000
e	(　 ) 732,348	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	773,858	100 [ 114.2]	677,634		705,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 -9.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 715,000 円／㎡]

豊島 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,293,617	1,826,107	6,467,510	3,956,400	2,511,110	（　0.9771） 2,453,606	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	59,844,049 円　　　　（　 434,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	Ｓ3	225.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区3種	70 ％	300 ％	200 ％	138 ㎡	8.2 m x 16.0 m	前面道路：区道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約３３㎡程度の１ＬＤＫ想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種建物と比較して概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	75.00	85.0	63.75	3,360	214,200	1.0	214,200
							1.0	214,200
2～ 2	居宅	75.00	90.0	67.50	3,410	230,175	1.0	230,175
							1.0	230,175
3～ 3	居宅	75.00	90.0	67.50	3,460	233,550	1.0	233,550
							1.0	233,550
～

～

計		225.00	88.3	198.75		677,925		677,925
								677,925

⑨年額支払賃料	677,925 円　×　12ヶ月　＝　 8,135,100 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 198.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 357,750 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺賃貸事例の共益費水準を勘案の上査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,492,850 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 424,643 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,068,207 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	677,925 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,440 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 677,925 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 218,970 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,293,617 円　　　　（　 60,099 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６１６９公０２賃　　　　-8	2,724 ( 2,612)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 91.1]	100 [ 97.0]	3,178	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,509 円/㎡　月額支払賃料（　 3,410 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６１６９公０２賃　　　　-9	3,511 ( 3,360)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 98.8]	100 [ 97.0]	3,592
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊島 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	314,000 円	62,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	704,907 円	8,492,850　×　　　　 8.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 147,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 533,800 円	62,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,800 円	62,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,800 円	62,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,826,107 円　（　　　　　　 13,233 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,800,000 円	設計監理料率　 271,000 円／㎡　×　 225.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,956,400 円（　　　　　 28,670 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,293,617 円
②総費用	1,826,107 円
③純収益　①－②	6,467,510 円
④建物等に帰属する純収益	3,956,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,511,110 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,453,606 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,780 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,844,049 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 434,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月13日　提出
豊島 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 -11

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　萩原　岳

印

TEL.

鑑定評価額

96,000,000 円

１㎡当たりの価格

696,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月13日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	510,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区北大塚１丁目２６番３｢北大塚１－２４－３｣				②地積　(㎡)	138 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	南東5m区道	水道、ガス、下水	大塚 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 70 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

基準方位北５ｍ区道

交通

施設

大塚駅北東方

550m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地域として熟成している地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する
。地価は上昇傾向にて推移しているが、今後は経済動向の影響を受けるものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 730,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 546,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊島区内に存するＪＲ山手線各駅から徒歩圏に位置する住宅地域の圏域と把握される。需要者の中心は自
己居住目的の個人のほか転売目的の不動産会社等である。敷地の細分化を伴いつつも住宅需要は堅調に推移している。
中心となる価格帯としては標準的画地規模の土地について総額６千万円～１億円前後の水準が一般的である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺地域ででは自用目的の戸建住宅の取引が多い地域である。一方、地域周辺では共同住宅も存する
ものの、地主の有効活用が主であり投資採算性に基づく取引は少なく、収益性に着目した需要は希薄な地域である。以
上より、市場性を反映した比準価格を標準に、共同住宅を想定した収益価格を比較考量し、本件鑑定評価額を上記の通
り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    638,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　豊島 -8                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    667,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口・世帯数は一貫して増加しており
、東京都内の平均を上回っている。取引価格
は引き続き上昇傾向にあるが、取引件数は減
少傾向にある。

交通利便性、住環境が良好な成熟した住宅地
であり、需要は比較的堅調である。地域要因
に特段の変動はない。

個別性的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.1 ％

+4.3 ％

３　試算価格算定内訳

豊島 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４３４９公０２ -16	豊島区		建付地	（　）	不整形	南東8m区道、中間画地		１中専高度地区3種 (60,300)
b	６３２７公０２ -15	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南5m区道、東2.6m、角地		２住居 (80,200)
c	４３４９公０２ -14	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m区道、北西4m、準角地		１中専高度地区3種 (70,160)
d	６１６９公０２ -5	豊島区		更地	（　）	不整形	南西3.4m私道、北東3.4m、二方路		１中専高度地区3種 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 732,348	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	773,858	100 [ 107.4]	720,538	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	749,000
b	(　 ) 689,168	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.4]	727,994	100 [ 108.1]	673,445		700,000
c	(　 ) 711,302	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	693,370	100 [ 108.3]	640,231		666,000
d	(　 ) 698,629	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	714,079	100 [ 92.0]	776,173		807,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 -0.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.2	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 730,000 円／㎡]

豊島 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,884,983	1,879,360	7,005,623	3,843,640	3,161,983	（　0.9763） 3,087,044	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	75,293,756 円　　　　（　 546,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	Ｓ3	225.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区3種	70 ％	300 ％	200 ％	138 ㎡	8.2 m x 16.0 m	前面道路：区道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積３３㎡前後の１ＬＤＫを想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.00	85.0	63.75	3,570	227,588	1.0	227,588
							1.0	227,588
2～ 2	住宅	75.00	90.0	67.50	3,614	243,945	1.0	243,945
							1.0	243,945
3～ 3	住宅	75.00	90.0	67.50	3,660	247,050	1.0	247,050
							1.0	247,050
～

～

計		225.00	88.3	198.75		718,583		718,583
								718,583

⑨年額支払賃料	718,583 円　×　12ヶ月　＝　 8,622,996 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 198.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 357,750 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似賃貸用不動産の相場より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,980,746 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 449,037 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,531,709 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	718,583 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,827 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 718,583 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 346,447 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,884,983 円　　　　（　 64,384 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９１５９公０２賃　　　　-11	3,646 ( 3,542)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,720	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,770 円/㎡　月額支払賃料（　 3,614 円/㎡）　基準階 2 F B
b	９１５９公０２賃　　　　-12	3,518 ( 3,419)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	3,484
c	３７９５公０２賃　　　　-29	3,703 ( 3,650)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	3,898

豊島 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	368,400 円	61,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	718,460 円	8,980,746　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 147,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 521,900 円	61,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,400 円	61,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,400 円	61,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,879,360 円　（　　　　　　 13,619 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,400,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 225.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0620 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,843,640 円（　　　　　 27,852 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,884,983 円
②総費用	1,879,360 円
③純収益　①－②	7,005,623 円
④建物等に帰属する純収益	3,843,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,161,983 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,087,044 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,370 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,293,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 546,000 円／㎡）