鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８ＫＴ（公）２ -46	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m都道、中間画地		商業高度3種最低7m 地区計画等 (100,400)
b	０８ＫＳ（公）Ｙ２ -6	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m都道、東2.7m、角地		商業高度地区3種 (100,400)
c	０８ＩＡ（公）Ｙ２ -16	中野区		更地	（　）	長方形	南11m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)
d	０８ＴＫ（公）２ -19	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南10.9m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)
e	０８ＴＫ（公）Ｙ２ -6	中野区		建付地	（　）	不整形	北10.9m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 692,970	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	715,838	100 [ 103.0]	694,988	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	695,000
b	(　 ) 1,033,396	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	1,121,256	100 [ 149.1]	752,016		752,000
c	(　 ) 815,827	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	868,856	100 [ 117.9]	736,943		737,000
d	(　 ) 837,802	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	881,368	100 [ 120.6]	730,819		731,000
e	(　 ) 660,189	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	744,971	100 [ 105.1]	708,821		709,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +42.0
b	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 716,000 円／㎡]

杉並 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の土地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,320,595	7,672,315	22,648,280	16,907,400	5,740,880	（　0.9549） 5,481,966	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	133,706,488 円　　　　（　 655,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	161.00	ＲＣ6F1B	932.82
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度3種最低7m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	204 ㎡	11.1 m x 18.5 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階、１階：事務所、２～６階：平均専有面積４５㎡程度の１ＤＫの共同住宅。

⑦有効率　 82.7 ％
の理由

概ね地域の標準

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	事務所	169.00	100.0	169.00	3,050	515,450	3.0	1,546,350
							1.0	515,450
地上 1～ 1	事務所	161.00	64.4	103.72	3,350	347,462	6.0	2,084,772
							1.0	347,462
地上 2～ 3	住宅	161.00	87.1	140.26	3,150	441,819	1.0	441,819
							1.0	441,819
地上 4～ 5	住宅	103.88	80.0	83.14	3,200	266,048	1.0	266,048
							1.0	266,048
地上 6～ 6	住宅	73.06	71.6	52.32	3,250	170,040	1.0	170,040
							1.0	170,040

計		932.82	82.7	771.84		2,448,686		5,216,896
								2,448,686

⑨年額支払賃料	2,448,686 円　×　12ヶ月　＝　 29,384,232 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 771.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,852,416 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の標準的な共益費を参考にして算出した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,236,648 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,561,832 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,674,816 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,216,896 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,561 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,448,686 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 596,218 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,320,595 円　　　　（　 148,630 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＩＴ（公）２　　　　-22	2,925 ( 2,803)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	2,958	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,220 円/㎡　月額支払賃料（　 3,150 円/㎡）　基準階 3 F B
b	賃ＩＴ（公）２　　　　-23	3,276 ( 3,202)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	3,247
c	賃ＩＴ（公）２　　　　-24	3,895 ( 3,811)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [104.0]	100 [102.0]	3,709

杉並 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,674,000 円	279,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,655,115 円	31,236,648　×　　　　 8.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 413,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,371,500 円	279,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	279,000 円	279,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	279,000 円	279,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,672,315 円　（　　　　　　 37,609 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	279,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 932.82 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,907,400 円（　　　　　 82,879 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,320,595 円
②総費用	7,672,315 円
③純収益　①－②	22,648,280 円
④建物等に帰属する純収益	16,907,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,740,880 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,481,966 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,872 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133,706,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 655,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
杉並 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 5-17

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　伊藤　彩絵子

印

TEL.

鑑定評価額

146,000,000 円

１㎡当たりの価格

715,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月13日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	540,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区和泉４丁目２５６番６｢和泉４－４０－３３｣				②地積　(㎡)	204 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度3種最低7m 地区計画等 (100,400)
	1:1.5	事務所兼共同住宅ＲＣ5	店舗、事務所兼共同住宅が建ち並ぶ路線商業地域	東25m都道	水道、ガス、下水	方南町 390m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ　都道

交通

施設

方南町駅　南方

390m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度3種最低7m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

中層店舗、事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ環状七号線沿いの路線商業地域であり、格別の変動要因はなく、当分
の間は現状を維持すると予測する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 720,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 646,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

標準地は環状七号線沿いで、東京メトロ丸ノ内線「方南町」駅から徒歩圏の路線商業地域にあり、同一需給圏は杉並区
及びその周辺区の最寄り駅から徒歩圏の路線商業地域または住商混在地域である。地域の品等及び現在の市場から判断
して、標準地に係る典型的な市場参加者は、店舗、事務所または投資用不動産購入目的の個人または法人である。地価
は上昇傾向で推移しており、需要の中心となる価格帯は、標準地と同程度の規模で１．４億～１．５億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は実際の取引事例価格を基礎とした実証的な価格であり、収益価格は標準地における賃貸経営の投資採算性を
示す価格である。幹線道路沿いの路線商業地域ではあるが繁華性は低く、自己利用目的での土地需要も比較的多く見ら
れ、市場における取引実勢が重要な価格指標となっている。したがって、上記比準価格を重視し、収益価格を参酌のう
え、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 5-19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 642,000 円／㎡

[107.0]
100

100
[100.0]

100
[ 95.8]

[100.0]
100

717,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    669,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用・所得環境の改善等を背景に経済は回復
基調が続いている。杉並区の人口及び世帯数
は増加傾向で、不動産取引件数も安定的に推
移している。

環状七号線沿線の路線商業地域として熟成し
ており、格別の変動要因はない。

格別の変動要因はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８ＫＴ（公）２ -46	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m都道、中間画地		商業高度3種最低7m 地区計画等 (100,400)
b	０８ＳＩ（公）２ -26	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m都道、北6m、二方路		近商高度地区3種 (100,300)
c	０８ＴＫ（公）Ｙ２ -6	中野区		建付地	（　）	不整形	北10.9m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)
d	０８ＩＴ（公）２ -7	中野区		更地	（　）	台形	南11.1m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 692,970	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	715,838	100 [ 102.0]	701,802	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	702,000
b	(　 ) 639,234	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	652,888	100 [ 83.8]	779,103		779,000
c	(　 ) 660,189	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	744,971	100 [ 96.0]	776,011		776,000
d	(　 ) 629,426	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	696,865	100 [ 98.8]	705,329		705,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 720,000 円／㎡]

杉並 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,311,712	7,015,582	23,296,130	17,654,400	5,641,730	（　0.9570） 5,399,136	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	131,686,244 円　　　　（　 646,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	161.00	ＲＣ6F1B	932.82
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度3種最低7m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	204 ㎡	11.1 m x 18.5 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１、１階：事務所（フロア貸し）、２階～６階：１ＤＫ（平均専有面積約４５㎡）タイプの共同住宅

⑦有効率　 82.7 ％
の理由

廊下、エントランス等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	事務所	169.00	100.0	169.00	3,100	523,900	6.0	3,143,400
							0.0	0
1～ 1	事務所	161.00	64.4	103.72	3,300	342,276	6.0	2,053,656
							0.0	0
2～ 3	住宅	161.00	87.1	140.26	3,100	434,806	1.0	434,806
							1.0	434,806
4～ 5	住宅	103.88	80.0	83.14	3,150	261,891	1.0	261,891
							1.0	261,891
6～ 6	住宅	73.06	71.6	52.32	3,200	167,424	1.0	167,424
							1.0	167,424

計		932.82	82.7	771.84		2,426,994		6,757,874
								1,560,818

⑨年額支払賃料	2,426,994 円　×　12ヶ月　＝　 29,123,928 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 771.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,315,520 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域及び類似地域内の標準的な共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,439,448 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,571,972 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,867,476 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,757,874 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 64,200 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,560,818 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 380,036 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,311,712 円　　　　（　 148,587 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＩＡ（公）２　　　　-33	3,617 ( 3,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,344	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,169 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＩＡ（公）２　　　　-34	3,043 ( 2,916)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	3,136
c	賃ＩＡ（公）２　　　　-35	3,047 ( 2,950)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,109

杉並 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,440,000 円	288,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,137,882 円	31,439,448　×　　　　 6.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 413,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,448,000 円	288,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	288,000 円	288,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	288,000 円	288,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,015,582 円　（　　　　　　 34,390 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9570

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	288,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 932.82 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,654,400 円（　　　　　 86,541 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,311,712 円
②総費用	7,015,582 円
③純収益　①－②	23,296,130 円
④建物等に帰属する純収益	17,654,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,641,730 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,399,136 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,466 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 131,686,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 646,000 円／㎡）