鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８ＫＳ（公）２ -23	杉並区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東5.2m区道、中間画地		近商高度地区2種 (80,300)
b	０８ＭＮ（公）２ -19	杉並区		建付地	（　）	不整形	北5.5m区道、中間画地		近商高度3種最低7m 地区計画等 (100,300)
c	０８ＮＭ（公）２ -39	杉並区		更地	（　）	ほぼ整形	東7.9m区道、中間画地		近商高度地区2種 (90,300)
d	０８ＳＴ（公）２ -18	杉並区		建付地	（　）	長方形	南西3.8m私道、中間画地		近商高度地区2種 (80,240)
e	０８ＳＴ（公）Ｙ２ -4	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m区道、中間画地		近商高度地区2種 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 611,857	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	647,957	100 [ 88.7]	730,504	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	731,000
b	(　 ) 544,461	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	602,919	100 [ 83.5]	722,059		722,000
c	(　 ) 629,800	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	674,600	100 [ 87.9]	767,463		767,000
d	(　 ) 634,843	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 93.0]	100 [ 100.0]	726,998	100 [ 96.4]	754,147		754,000
e	(　 ) 524,392	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	562,148	100 [ 73.7]	762,752		763,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 -6.3	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.1	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.4	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.7	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 735,000 円／㎡]

杉並 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,328,942	3,248,838	11,080,104	7,548,000	3,532,104	（　0.9570） 3,380,224	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	82,444,488 円　　　　（　 577,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	111.48	Ｓ4	432.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	143 ㎡	9.0 m x 17.0 m	前面道路：区道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は店舗・事務所、３～４階は１Ｋタイプ、専有面積２７㎡程度の共同住宅

⑦有効率　 76.2 ％
の理由

エントランス等共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	111.48	65.1	72.54	4,200	304,668	6.0	1,828,008
							0.0	0
2～ 2	店舗、事務所	111.48	81.8	91.23	3,600	328,428	4.0	1,313,712
							0.0	0
3～ 3	住宅	104.98	79.1	83.08	3,350	278,318	1.0	278,318
							1.0	278,318
4～ 4	住宅	104.98	79.1	83.08	3,450	286,626	1.0	286,626
							1.0	286,626
～

計		432.92	76.2	329.93		1,198,040		3,706,664
								564,944

⑨年額支払賃料	1,198,040 円　×　12ヶ月　＝　 14,376,480 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 329.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,187,748 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の標準的な共益費等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,564,228 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,400,781 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,163,447 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,706,664 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,731 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 564,944 円　×　　 91.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 131,764 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,328,942 円　　　　（　 100,202 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＩＴ（公）２　　　　-12	3,505 ( 3,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.9]	100 [103.0]	3,376	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,424 円/㎡　月額支払賃料（　 3,350 円/㎡）　基準階 3 F B
b	賃ＩＡ（公）２　　　　-36	3,323 ( 3,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [103.9]	100 [ 99.0]	3,437
c	賃ＴＫ（公）２　　　　-18	3,300 ( 3,229)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.4]	100 [ 95.0]	3,497

杉並 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	360,000 円	120,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,245,138 円	15,564,228　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 383,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,020,000 円	120,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,248,838 円　（　　　　　　 22,719 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9570

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	120,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 432.92 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0629	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,548,000 円（　　　　　 52,783 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,328,942 円
②総費用	3,248,838 円
③純収益　①－②	11,080,104 円
④建物等に帰属する純収益	7,548,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,532,104 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,380,224 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,638 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,444,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 577,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
杉並 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 5-5

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　小國　敏雄

印

TEL.

鑑定評価額

103,000,000 円

１㎡当たりの価格

720,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月11日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	530,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区高円寺南２丁目２２０番１７外｢高円寺南２－２０－１１｣				②地積　(㎡)	143 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	台形 1:2	店舗兼共同住宅Ｓ4F1B	小規模な小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域	西5.5m区道	水道、ガス、下水	新高円寺 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 15 ｍ、南 80 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中層店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

５．５ｍ区道

交通

施設

新高円寺駅北方

150m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

　近隣地域は、小規模な小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域であるが、繁華性等の地域要因が変化する特段の事情
は認められず、今後とも同様に推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 727,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 556,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏の範囲は、主に杉並区内に存する地下鉄・ＪＲ線駅付近の近隣商業地域を主体とした圏域であり、需要者
は、主として収益性に着目した個人・法人投資家、自己使用を目的とする事業法人等と判断された。需給の改善や金融
緩和の影響を受け、地価は上昇傾向にある。商業地は取引件数自体が少なく、個別性も高い為、需要の中心価格帯は、
共同住宅併用の店舗・事務所ビル用地として総額９千万円～１億１千万円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は実際に市場において発生した代替性を有する取引事例を適切に補修正して導出された客観性を有する価格
である。収益価格は、収益性に着目して試算された理論的価格であり、賃貸市場の実態を反映し、需要者の意思決定に
おいて重視すべきものと判断される。以上より、本鑑定においては当該地域の特性等を考慮し、代表標準地との均衡に
も留意した結果、比準価格を重視し収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 5-22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 755,000 円／㎡

[107.0]
100

100
[100.0]

100
[113.4]

[100.0]
100

712,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    658,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済状況、企業業績、雇用情勢等は緩やかな
回復基調であり、区内の不動産市況は比較的
堅調に推移している。

駅前商店街に位置する近隣商業地域は、取引
が少なく稀少性があり、また安定的な収益性
を維持できることから、地価は堅調な情報傾
向にある。

価格形成に影響を与える個別的要因の変動は
特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８ＳＳ（公）２ -23	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.2m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	０８ＫＴ（公）２ -26	杉並区		貸家建付地	（　）	不整形	南5.7m区道、中間画地		近商高度地区2種 (76,283)
c	０８ＫＴ（公）Ｙ２ -4	杉並区		貸家建付地	（　）	台形	西11m区道、中間画地		近商高度地区2種 (80,300)
d	０８ＷＧ（公）２ -15	杉並区		建付地	（　）	台形	北西7.8m区道、東3.4m、角地		近商高度地区2種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 822,837	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	882,081	100 [ 117.1]	753,272	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	753,000
b	(　 ) 646,520	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	700,964	100 [ 95.1]	737,081		737,000
c	(　 ) 775,333	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	844,251	100 [ 116.6]	724,057		724,000
d	(　 ) 526,854	100 [ 100.0]	[ 109.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	640,626	100 [ 89.1]	718,997		719,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +26.0
a	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 727,000 円／㎡]

杉並 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,502,798	3,563,322	10,939,476	7,528,400	3,411,076	（　0.9549） 3,257,236	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	79,444,780 円　　　　（　 556,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	111.48	Ｓ4	432.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	143 ㎡	9.0 m x 17.0 m	前面道路：区道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は店舗又は事務所、３階、４階は専有面積２５㎡～３０㎡程度の１ルームタイプを想定した。

⑦有効率　 76.2 ％
の理由

エントランス、内階段、ＥＶ等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	111.48	65.1	72.54	4,150	301,041	6.0	1,806,246
							0.0	0
2～ 2	事務所	111.48	81.8	91.23	3,450	314,744	4.0	1,258,976
							0.0	0
3～ 3	住宅	104.98	79.1	83.08	3,500	290,780	1.0	290,780
							1.0	290,780
4～ 4	住宅	104.98	79.1	83.08	3,550	294,934	1.0	294,934
							1.0	294,934
～

計		432.92	76.2	329.93		1,201,499		3,650,936
								585,714

⑨年額支払賃料	1,201,499 円　×　12ヶ月　＝　 14,417,988 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 329.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　 989,790 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の賃貸市場の実態による水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、非計上とした。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,407,778 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,078,544 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,329,234 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,650,936 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,954 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 585,714 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 139,610 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,502,798 円　　　　（　 101,418 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＳＡ（公）２　　　　-39	3,694 ( 3,614)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,622	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,578 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	賃ＨＥ（公）２　　　　-41	3,606 ( 3,528)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,570
c	賃ＫＴ（公）２　　　　-12	3,542 ( 3,465)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,542

杉並 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	708,000 円	118,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,232,622 円	15,407,778　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 383,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,003,000 円	118,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,563,322 円　（　　　　　　 24,918 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	118,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 432.92 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,528,400 円（　　　　　 52,646 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,502,798 円
②総費用	3,563,322 円
③純収益　①－②	10,939,476 円
④建物等に帰属する純収益	7,528,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,411,076 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,257,236 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,778 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,444,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 556,000 円／㎡）