鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８ＫＴ（公）２ -33	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.3m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	０８ＫＳ（公）Ｙ２ -6	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m都道、東2.7m、角地		商業高度地区3種 (100,400)
c	０８ＩＴ（公）２ -29	中野区		建付地	（　）	ほぼ整形	北15m都道、中間画地		商業 (100,600)
d	０８ＳＩ（公）２ -22	中野区		建付地	（　）	不整形	北東15m都道、北西4.5m、角地		近商 (100,400)
e	０８ＴＫ（公）２ -15	中野区		建付地	（　）	長方形	北東15m都道、中間画地		近商 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 988,772	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,072,818	100 [ 57.1]	1,878,841	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,880,000
b	(　 ) 1,033,396	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	1,121,256	100 [ 59.3]	1,890,820		1,890,000
c	(　 ) 2,428,571	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,540,285	100 [ 132.0]	1,924,458		1,920,000
d	(　 ) 1,909,016	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	2,154,078	100 [ 109.4]	1,968,993		1,970,000
e	(　 1,430,174) 1,494,392	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,621,415	100 [ 79.8]	2,031,848		2,030,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.7	交通・接近　 -10.9	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 -5.9	環境　　　　 +33.0
c	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 -5.4	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,920,000 円／㎡]

杉並 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の土地であり、再調達原価が把握出来ない為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,901,584	8,294,499	23,607,085	15,183,000	8,424,085	（　0.9556） 8,050,056	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	201,251,400 円　　　　（　 1,850,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	76.42	Ｓ9	687.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	109 ㎡	13.0 m x 9.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階は店舗（フロアー貸）、３～９階は事務所（フロアー貸）

⑦有効率　 93.4 ％
の理由

同種の店舗兼事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	76.42	80.2	61.30	7,500	459,750	8.0	3,678,000
							1.0	459,750
～ 2	店舗	76.42	95.1	72.64	4,200	305,088	3.0	915,264
							1.0	305,088
～ 3	事務所	76.42	95.1	72.64	3,500	254,240	2.0	508,480
							1.0	254,240
4～ 9	事務所	76.42	95.1	72.64	3,500	254,240	2.0	508,480
							1.0	254,240
～

計		687.78	93.4	642.42		2,544,518		8,152,624
								2,544,518

⑨年額支払賃料	2,544,518 円　×　12ヶ月　＝　 30,534,216 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 642.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,312,712 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域における賃貸条件を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,846,928 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,642,346 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,204,582 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,152,624 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 77,450 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,544,518 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 619,552 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,901,584 円　　　　（　 292,675 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＮＭ（公）２　　　　-24	3,727 ( 3,608)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [107.5]	100 [100.0]	3,688	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,581 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	賃ＫＳ（公）２　　　　-35	3,632 ( 3,553)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,561
c	賃ＳＡ（公）２　　　　-53	3,429 ( 3,346)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.5]	100 [100.0]	3,628

杉並 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,446,000 円	241,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,218,999 円	32,846,928　×　　　　 9.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,099,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,048,500 円	241,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	241,000 円	241,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	241,000 円	241,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,294,499 円　（　　　　　　 76,096 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	241,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 687.78 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,183,000 円（　　　　　 139,294 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,901,584 円
②総費用	8,294,499 円
③純収益　①－②	23,607,085 円
④建物等に帰属する純収益	15,183,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,424,085 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,050,056 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,854 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201,251,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,850,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
杉並 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 5-4

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　南陽　政道

印

TEL.

鑑定評価額

207,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,900,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月11日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	1,390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区阿佐谷南３丁目７７４番３｢阿佐谷南３－３７－１４｣				②地積　(㎡)	109 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1.5:1	店舗、事務所兼共同住宅等ＳＲＣ8	中高層商業ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	東（駅前広場）道路	水道、ガス、下水	阿佐ケ谷駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 8.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場

交通

施設

阿佐ケ谷駅南口駅前広
場接面

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

高層の商業ビルが建ち並ぶ駅前商業地域として成熟しており、現状のまま推移するものと予測される。地価は強
含みで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,920,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,630,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主にＪＲ中央線の駅前商業地域であるが、高度利用が可能な商業地域については広域に競争代替関係が認
められる。需要者の中心は法人、個人の投資家と考えられる。収益物件が建築可能な土地に対する需要は増加傾向にあ
り、地価は上昇傾向にある。当該地域においては、規模に応じて幅広い価格帯に需要が認められるが、想定される需要
者層においては、総額で２億～１０億円程度までが多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

規範性を有する取引事例より求められた比準価格は、市場の実態を反映した価格であり説得力を有する。収益価格は土
地の収益性を反映した論理的な価格であり、収益物件の建築を想定した需要も十分に考えられる。しかしながら土地の
収益価格は想定要素を多く含むことから比準価格の説得力がやや優ると判断した。よって、本件においては、比準価格
を標準とし、収益価格を比較考量して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　杉並 5-11                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,780,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内景気は緩やかに拡大している。不動産投
資に対する金融機関の融資姿勢は緩和傾向に
あるが、個人投資家に対してはやや厳しさが
出てきている。

ＪＲ阿佐ケ谷駅前の商業地であり、地域要因
に大きな変動はない。地価は上昇傾向にある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.1 ％

+6.7 ％

３　試算価格算定内訳

杉並 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＴ（公）２ -20	武蔵野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m都道、中間画地		商業高度地区最高50m (100,600)
b	０８ＯＳ（公）２ -1	中野区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東15m都道、北2.7m、角地		近商 (100,400)
c	０８ＫＳ（公）Ｙ２ -6	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m都道、東2.7m、角地		商業高度地区3種 (100,400)
d	０８ＳＩ（公）２ -22	中野区		建付地	（　）	不整形	北東15m都道、北西4.5m、角地		近商 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,911,052	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,991,316	100 [ 102.4]	1,944,645	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,940,000
b	(　 1,827,564) 1,845,441	100 [ 135.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	1,584,536	100 [ 82.9]	1,911,382		1,910,000
c	(　 ) 1,033,396	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	1,121,256	100 [ 59.6]	1,881,302		1,880,000
d	(　 ) 1,909,016	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	2,154,078	100 [ 112.3]	1,918,146		1,920,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 +0.65	街路　　　　 -10.6	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +13.0
b	限定価格	％／月 +0.65	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,920,000 円／㎡]

杉並 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,597,544	8,721,553	22,875,991	15,416,000	7,459,991	（　0.9540） 7,116,831	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	177,920,775 円　　　　（　 1,630,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	76.42	Ｓ9	687.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	109 ㎡	13.0 m x 9.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：店舗、３～９階：事務所、各階フロアー貸し

⑦有効率　 93.4 ％
の理由

標準的な共用スペースを想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	76.42	80.2	61.30	7,000	429,100	12.0	5,149,200
							0.0	0
2～ 2	店舗	76.42	95.1	72.64	4,600	334,144	10.0	3,341,440
							0.0	0
3～ 9	事務所	76.42	95.1	72.64	3,600	261,504	5.0	1,307,520
							0.0	0
～

～

計		687.78	93.4	642.42		2,593,772		17,643,280
								0

⑨年額支払賃料	2,593,772 円　×　12ヶ月　＝　 31,125,264 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 642.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,312,712 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	想定建物において標準的と推定される金額を査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,437,976 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,006,279 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,431,697 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,643,280 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 165,847 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,597,544 円　　　　（　 289,886 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＭＮ（公）２　　　　-1	3,359 ( 3,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,501	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,615 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b	賃ＭＮ（公）２　　　　-2	3,646 ( 3,488)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,963
c	賃ＫＳ（公）２　　　　-37	3,997 ( 3,897)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,919

杉並 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,410,000 円	235,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,745,053 円	33,437,976　×　　　　 11.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,099,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,997,500 円	235,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	235,000 円	235,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	235,000 円	235,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,721,553 円　（　　　　　　 80,014 円／㎡）　　（経費率　　 27.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	235,000,000 円	設計監理料率　 328,000 円／㎡　×　 687.78 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0656	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,416,000 円（　　　　　 141,431 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,597,544 円
②総費用	8,721,553 円
③純収益　①－②	22,875,991 円
④建物等に帰属する純収益	15,416,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,459,991 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,116,831 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,292 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 177,920,775 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,630,000 円／㎡）