鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 -59　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８ＫＭ（公）Ｙ２ -5	杉並区		建付地	（　）	台形	西4m区道、北東4.8m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
b	０８ＫＭ（公）２ -15	杉並区		建付地	（　）	台形	東3.7m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	０８ＫＭ（公）Ｙ２ -12	杉並区		建付地	（　）	長方形	南3.7m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	０８ＫＭ（公）２ -17	杉並区		建付地	（　）	台形	南西4.5m区道、中間画地		１低専高度地区1種都市計画道路 (40,80)
e	０８ＫＭ（公）２ -27	杉並区		建付地	（　）	台形	西5.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 424,635	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	439,087	100 [ 96.0]	457,382	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	462,000
b	(　 ) 409,578	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	416,003	100 [ 91.6]	454,152		459,000
c	(　 ) 224,497	100 [ 60.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	365,966	100 [ 87.0]	420,651		425,000
d	(　 ) 480,614	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	494,580	100 [ 107.8]	458,794		463,000
e	(　 ) 473,309	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	473,773	100 [ 102.4]	462,669		467,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	売急ぎ	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.5
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 464,000 円／㎡]

杉並 -59　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,863,598	638,972	2,224,626	1,111,120	1,113,506	（　0.9753） 1,086,002	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	26,487,854 円　　　　（　 230,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -59　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	40.00	ＬＳ2	80.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	115 ㎡	9.9 m x 14.1 m	前面道路：区道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約４０㎡、１ＬＤＫタイプ２戸の共同住宅と想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	40.00	100.0	40.00	2,900	116,000	1.0	116,000
							1.0	116,000
2～ 2	住宅	40.00	100.0	40.00	2,950	118,000	1.0	118,000
							1.0	118,000
～

～

～

計		80.00	100.0	80.00		234,000		234,000
								234,000

⑨年額支払賃料	234,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,808,000 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 144,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域における標準的な共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,952,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 147,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,804,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	234,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,223 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 234,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 56,975 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,863,598 円　　　　（　 24,901 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＳＳ（公）２　　　　-7	2,789 ( 2,728)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 93.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,030	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,015 円/㎡　月額支払賃料（　 2,950 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＳＳ（公）２　　　　-8	2,077 ( 2,032)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,211
c	賃ＳＳ（公）２　　　　-9	2,546 ( 2,493)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.5]	100 [100.0]	2,747

杉並 -59　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	103,200 円	17,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	253,872 円	2,952,000　×　　　　 8.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 101,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 146,200 円	17,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,200 円	17,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,200 円	17,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 638,972 円　（　　　　　　 5,556 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,200,000 円	設計監理料率　 209,000 円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,111,120 円（　　　　　 9,662 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,863,598 円
②総費用	638,972 円
③純収益　①－②	2,224,626 円
④建物等に帰属する純収益	1,111,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,113,506 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,086,002 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,443 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,487,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 230,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
杉並 -59　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 -59

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　樫野　匡彦

印

TEL.

鑑定評価額

53,400,000 円

１㎡当たりの価格

464,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区上高井戸１丁目３３４番１０｢上高井戸１－３２－５０｣				②地積　(㎡)	115 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) 準防（その他）高度地区1種 (50,80)
	台形 1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅を中心に空地も見られる住宅地域	北東6.3m区道	水道、ガス、下水	芦花公園 760m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 70 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.6 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　６
．３ｍ区道

交通

施設

芦花公園駅北方

760m

法令

規制

１低専
(50,80)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅を中心に空地も多く残る住宅地域であるが、今後も暫くは同様に推移するものと思料した。杉並
区内の京王線・京王井の頭線沿線の住宅地価は緩やかに上昇しており、近隣地域も引続き上昇基調と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 464,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 231,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね京王線・京王井の頭線等沿線の標準住宅地域。主な需要者は、区部南西部・周辺地域居住者の１次
・買替え取得者層で不動産業者も見られる。隣接・世田谷区内住宅地とも競合し得る地域で、特に利便性や住環境に優
る物件を中心に需要が強含み、地価全般は上昇基調にあるが、劣後物件との二極化傾向が鮮明となっている。取引に係
る総額中心価格帯は、土地：４～５千万円前後、新築戸建：５～６千万円前後に集中している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパート等の共同住宅も見られる住宅地域で賃貸事例も収集し得たが、高度利用が困難、且つ、元本に見合う賃料水準
が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、信頼性、及び規範性の高い取引事例に係る試
算値を中心に求められており、実証性・客観性に長ける。以上より、本件鑑定評価においては、実証性に富む比準価格
を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との規準検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 442,000 円／㎡

[103.2]
100

100
[105.0]

100
[ 94.9]

[101.0]
100

462,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    450,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復している。杉並区では高
齢化が進む傍ら、新設住宅着工戸数は昨年以
降、横這い傾向で、希少・優良物件に需要が
集中している。

京王線沿線住宅地の内、甲州街道以北の駅徒
歩１０分前後・周辺に畑地が介在する地域内
物件に係る需給動向は安定的で地価は緩やか
に上昇している。

画地・交通接近条件等、代替競争の関係にあ
る他の不動産との優劣・競争力の程度は普通
程度で、個別的要因に関する特段の変動を認
めなかった。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 -59　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８ＫＭ（公）Ｙ２ -5	杉並区		建付地	（　）	台形	西4m区道、北東4.8m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
b	０８ＫＭ（公）２ -15	杉並区		建付地	（　）	台形	東3.7m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	０８ＨＥ（公）Ｙ２ -9	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3.9m私道、北東3.5m、準角地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	０８ＩＡ（公）２ -28	杉並区		建付地	（　）	長方形	南9.9m区道、西5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 424,635	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	439,087	100 [ 95.1]	461,711	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	466,000
b	(　 ) 409,578	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	416,003	100 [ 91.1]	456,644		461,000
c	(　 ) 461,433	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	458,327	100 [ 98.7]	464,364		469,000
d	(　 ) 483,961	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 97.0]	100 [ 108.2]	470,801	100 [ 103.9]	453,129		458,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 464,000 円／㎡]

杉並 -59　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,914,872	626,370	2,288,502	1,171,240	1,117,262	（　0.9739） 1,088,101	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	26,539,049 円　　　　（　 231,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -59　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	40.00	ＬＳ2	80.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	115 ㎡	9.9 m x 14.1 m	前面道路：区道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積４０㎡の２ＤＫ（２戸）。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	40.00	100.0	40.00	2,950	118,000	1.0	118,000
							1.0	118,000
2～ 2	住宅	40.00	100.0	40.00	3,010	120,400	1.0	120,400
							1.0	120,400
～

～

～

計		80.00	100.0	80.00		238,400		238,400
								238,400

⑨年額支払賃料	238,400 円　×　12ヶ月　＝　 2,860,800 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 144,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	杉並区内における標準的な賃貸借契約内容を勘案。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保。非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,004,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 150,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,854,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	238,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,265 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 238,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 58,047 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,914,872 円　　　　（　 25,347 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＫＭ（公）２　　　　-49	2,789 ( 2,728)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,099	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,077 円/㎡　月額支払賃料（　 3,010 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＫＭ（公）２　　　　-50	2,546 ( 2,493)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 98.0]	100 [ 86.0]	100 [ 94.0]	3,151
c	賃ＫＭ（公）２　　　　-51	2,747 ( 2,688)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,982

杉並 -59　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,800 円	17,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	231,370 円	3,004,800　×　　　　 7.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 101,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 151,300 円	17,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,800 円	17,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,800 円	17,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 626,370 円　（　　　　　　 5,447 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,800,000 円	設計監理料率　 216,000 円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,171,240 円（　　　　　 10,185 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,914,872 円
②総費用	626,370 円
③純収益　①－②	2,288,502 円
④建物等に帰属する純収益	1,171,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,117,262 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,088,101 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,462 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,539,049 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 231,000 円／㎡）