鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 -50　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８ＳＳ（公）２ -31	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.5m区道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,180)
b	０８ＳＳ（公）２ -30	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.6m区道、西3.6m、角地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	０８ＨＥ（公）２ -24	杉並区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西3.8m区道、北東4m、角地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	０８ＳＳ（公）２ -13	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5.4m区道、南東2.1m、角地		１低専高度地区1種 (60,100)
e	０８ＫＴ（公）２ -43	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 712,852	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	718,498	100 [ 113.6]	632,481	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	639,000
b	(　 ) 459,677	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	472,088	100 [ 80.4]	587,174		593,000
c	(　 ) 568,358	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	556,335	100 [ 86.6]	642,419		649,000
d	(　 ) 545,670	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	608,066	100 [ 94.0]	646,879		653,000
e	(　 ) 695,652	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	703,228	100 [ 91.0]	772,778		781,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 +5.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 634,000 円／㎡]

杉並 -50　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,723,010	2,359,294	7,363,716	4,563,180	2,800,536	（　0.9771） 2,736,404	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	66,741,561 円　　　　（　 353,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -50　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｓ3	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	70 ％	150 ％	150 ％	189 ㎡	12.4 m x 14.4 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約３２㎡のワンルームタイプを想定（１～２階３戸、３階２戸、全８戸）。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

地域、対象標準地、同種建物の状況から判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	90.0	90.00	3,100	279,000	1.0	279,000
							1.0	279,000
2～ 2	住宅	100.00	90.0	90.00	3,200	288,000	1.0	288,000
							1.0	288,000
3～ 3	住宅	80.00	90.0	72.00	3,200	230,400	1.0	230,400
							1.0	230,400
～

～

計		280.00	90.0	252.00		797,400		797,400
								797,400

⑨年額支払賃料	797,400 円　×　12ヶ月　＝　 9,568,800 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 453,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏におけるアパートの標準的な共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上とした。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,022,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 501,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,521,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	797,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,575 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 797,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 194,155 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,723,010 円　　　　（　 51,444 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＳＡ（公）２　　　　-40	2,998 ( 2,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	3,425	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,310 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＳＡ（公）２　　　　-41	2,944 ( 2,880)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 92.0]	3,168
c	賃ＳＡ（公）２　　　　-42	3,505 ( 3,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [108.0]	3,345

杉並 -50　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	451,800 円	75,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	891,994 円	10,022,400　×　　　　 8.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 224,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 640,000 円	75,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,300 円	75,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,300 円	75,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,359,294 円　（　　　　　　 12,483 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,300,000 円	設計監理料率　 261,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,563,180 円（　　　　　 24,144 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,723,010 円
②総費用	2,359,294 円
③純収益　①－②	7,363,716 円
④建物等に帰属する純収益	4,563,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,800,536 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,736,404 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,478 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,741,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 353,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
杉並 -50　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 -50

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　橋本　恵美子

印

TEL.

鑑定評価額

119,000,000 円

１㎡当たりの価格

630,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月11日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	480,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区西荻北３丁目２１番１６｢西荻北３－１４－８｣				②地積　(㎡)	189 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) 準防（その他）高度地区1種 (70,150)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	北西4.5m区道	水道、ガス、下水	西荻窪 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 14.5 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４．５
ｍ区道

交通

施設

西荻窪駅北西方

330m

法令

規制

１低専
(70,150)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

成熟した住宅地域で地域要因に特段の変動もなく、今後も当面は現状のまま推移するものと思われる。ＪＲ中央
線西荻窪駅から徒歩圏で需要は根強く、地価は上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 632,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 373,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に杉並区内及びその周辺地域の、ＪＲ中央線の各駅を最寄りとする住宅地域である。需要者の中心は
、都心部へのアクセスの利便性と住環境を重視する一次取得者層や買い替え層であり、同一需給圏外からの転入者も見
られる。需要は根強く、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、標準地規模で土地総額１．２億円程度で
ある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、代替競争関係の認められる住宅地域から事例を収集して比較検討を行っており、市場性を反映した説得力
の高い価格が求められた。一方で、収益価格はやや低位に求められた。当該標準地の近隣地域は、アパート等も散見さ
れるが、戸建住宅が中心であり、居住の快適性が重視されている。よって、比準価格を標準として収益価格を参酌し、
代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 -25 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 586,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[105.0]

100
[ 93.6]

[101.0]
100

627,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    606,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海外経済の不確実性に対する懸念はあるもの
の、国内景気は回復基調が続いている。杉並
区の不動産需要は概ね堅調で、地価は上昇傾
向にある。

成熟した住宅地域で、地域要因に特段の変動
は認められないが、交通利便性に恵まれてお
り、根強い需要を背景に、地価は上昇傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.9
交通・接近　　　  -2.8
環境　　　　　　  +0.5
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 -50　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８ＳＡ（公）２ -2	杉並区		建付地	（　）	ほぼ台形	北5.4m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
b	０８ＨＥ（公）２ -24	杉並区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西3.8m区道、北東4m、角地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	０８ＫＴ（公）２ -45	杉並区		更地	（　）	袋地等	北東4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)
d	０８ＳＳ（公）Ｙ２ -10	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東5.5m区道、南西3.3m、角地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 623,635	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	644,215	100 [ 105.6]	610,052	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	616,000
b	(　 ) 568,358	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	556,335	100 [ 86.0]	646,901		653,000
c	(　 ) 415,546	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	533,457	100 [ 85.9]	621,021		627,000
d	(　 ) 519,607	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	553,926	100 [ 90.7]	610,723		617,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.2	交通・接近　 -7.4	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 632,000 円／㎡]

杉並 -50　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,775,449	2,238,106	7,537,343	4,581,360	2,955,983	（　0.9771） 2,888,291	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	70,446,122 円　　　　（　 373,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -50　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｓ3	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	70 ％	150 ％	150 ％	189 ㎡	12.4 m x 14.4 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約３１．５㎡の１ＤＫタイプの共同住宅。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

廊下・エントランス等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	90.0	90.00	3,150	283,500	1.0	283,500
							1.0	283,500
2～ 2	住宅	100.00	90.0	90.00	3,200	288,000	1.0	288,000
							1.0	288,000
3～ 3	住宅	80.00	90.0	72.00	3,200	230,400	1.0	230,400
							1.0	230,400
～

～

計		280.00	90.0	252.00		801,900		801,900
								801,900

⑨年額支払賃料	801,900 円　×　12ヶ月　＝　 9,622,800 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 453,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共用部分に係る光熱費・清掃費・消耗品費等を考慮した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,076,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 503,820 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,572,580 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	801,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,618 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 801,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 195,251 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,775,449 円　　　　（　 51,722 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＨＥ（公）２　　　　-37	2,976 ( 2,973)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 94.2]	100 [104.0]	3,100	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,271 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＨＥ（公）２　　　　-38	3,095 ( 3,027)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	3,158
c	賃ＨＥ（公）２　　　　-39	4,167 ( 4,077)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.4]	100 [101.0]	4,280

杉並 -50　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	453,600 円	75,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	765,806 円	10,076,400　×　　　　 7.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 224,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 642,600 円	75,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,600 円	75,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,600 円	75,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,238,106 円　（　　　　　　 11,842 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,600,000 円	設計監理料率　 262,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,581,360 円（　　　　　 24,240 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,775,449 円
②総費用	2,238,106 円
③純収益　①－②	7,537,343 円
④建物等に帰属する純収益	4,581,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,955,983 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,888,291 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,282 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,446,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 373,000 円／㎡）