鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 -36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８ＳＡ（公）２ -42	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西1.8m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,160)
b	０８ＫＳ（公）２ -19	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m区道、北4m、準角地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	０８ＫＳ（公）２ -21	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西4.4m区道、北西3.7m、準角地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	０８ＫＳ（公）２ -26	杉並区		建付地	（　）	台形	西4m道路、中間画地		１低専高度地区1種 (50,150)
e	０８ＫＴ（公）Ｙ２ -13	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、東4m、準角地		１低専高度地区1種 (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 629,937	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.4]	557,336	100 [ 95.1]	586,053	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	598,000
b	(　 ) 583,424	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	574,448	100 [ 91.2]	629,877		642,000
c	(　 ) 474,061	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	468,135	100 [ 98.9]	473,342		483,000
d	(　 ) 454,458	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	479,036	100 [ 98.9]	484,364		494,000
e	(　 ) 542,092	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	527,786	100 [ 98.9]	533,656		544,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +15.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 494,000 円／㎡]

杉並 -36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため、原価法を適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,195,683	1,462,274	5,733,409	2,942,940	2,790,469	（　0.9533） 2,660,154	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	64,881,805 円　　　　（　 386,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	102.00	ＬＳ2	204.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	168 ㎡	11.6 m x 14.6 m	前面道路：区道　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階まで、４５㎡程度の１ＬＤＫタイプの共同住宅

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

構造・規模・用途等から標準的な数値を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	102.00	90.0	91.80	2,820	258,876	1.0	258,876
							1.0	258,876
2～ 2	共同住宅	102.00	90.0	91.80	2,850	261,630	1.0	261,630
							1.0	261,630
～

～

～

計		204.00	90.0	183.60		520,506		520,506
								520,506

⑨年額支払賃料	520,506 円　×　12ヶ月　＝　 6,246,072 円
⑩a共益費（管理費）	110 円／㎡　×　 183.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 242,352 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	構造・規模・用途等から標準的な数値を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 900,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,488,424 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 900,000 円　　×　　％　＝　　 324,421 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,064,003 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	520,506 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,945 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 520,506 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 126,735 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,195,683 円　　　　（　 42,831 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＫＪ（公）２　　　　-10	3,022 ( 2,956)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 94.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,894	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,913 円/㎡　月額支払賃料（　 2,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＫＪ（公）２　　　　-11	2,473 ( 2,419)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,833
c	賃ＫＪ（公）２　　　　-12	3,079 ( 3,079)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 90.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,934

杉並 -36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	231,000 円	46,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	591,074 円	7,388,424　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 155,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 392,700 円	46,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,200 円	46,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,200 円	46,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,462,274 円　（　　　　　　 8,704 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,200,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 204.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,942,940 円（　　　　　 17,518 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,195,683 円
②総費用	1,462,274 円
③純収益　①－②	5,733,409 円
④建物等に帰属する純収益	2,942,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,790,469 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,660,154 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,834 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,881,805 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 386,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
杉並 -36　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 -36

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　尾藤　哲

印

TEL.

鑑定評価額

81,100,000 円

１㎡当たりの価格

483,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月12日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区和泉４丁目２７２番１６｢和泉４－３８－１８｣				②地積　(㎡)	168 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,160)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多く見られる住宅地域	東3.6m区道	水道、ガス、下水	方南町 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北３．６ｍ
区道

交通

施設

方南町駅南西方

600m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は丸ノ内線方南町駅南西方に位置し、低層の木造一般住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅地域であ
る。地域に変動をもたらす特段の要因もなく、当面は現状のまま維持するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 489,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 386,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね杉並区内の丸ノ内線、京王井の頭線等の鉄道沿線各駅から徒歩圏内の既成住宅地域、居住環境に優れ
都心中心部へのアクセスも良好であるため相応の需要がある。需要者の中心は、概ね杉並区及び周辺市区志向の居住者
の一次取得者層や買い替え層である。中心の価格帯は、土地については５～８千万円程度、戸建住宅で７～９千万円程
度であるものと推察される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、自用目的の住宅地としての需要が中心であり、賃貸目的の共同住宅地としての需要は副次的と考えられる
ので、収益性よりも、居住の利便性及び快適性が重視されると判断される。よって多数の取引事例の中から適切と認め
られる事例を選択して求められた近隣地域の取引の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準
地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 569,000 円／㎡

[105.1]
100

100
[104.0]

100
[120.8]

[102.0]
100

486,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    476,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は海外経済等不透明な懸念材料も内包し
ているものの、緩やかな回復基調で推移して
いる。しかしながら金融の硬化等に留意が必
要である。

小規模住宅が多い地域で、住環境が良好であ
るため、手ごろな価格帯の住宅に対する不動
産需要は比較的堅調である。

特段個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 -36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８ＭＮ（公）２ -10	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m区道、西4m、角地		１低専高度地区1種 (50,100)
b	０８ＳＴ（公）２ -17	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.7m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)
c	０８ＫＳ（公）２ -21	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西4.4m区道、北西3.7m、準角地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	０８ＫＭ（公）２ -42	杉並区		建付地	（　）	長方形	東5.8m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 454,062	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.6]	466,249	100 [ 96.4]	483,661	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	493,000
b	(　 ) 451,545	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	448,506	100 [ 96.3]	465,738		475,000
c	(　 ) 474,061	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	468,135	100 [ 94.1]	497,487		507,000
d	(　 ) 532,306	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	528,131	100 [ 111.2]	474,938		484,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -4.1	環境　　　　 +6.5
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +0.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.3	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.2	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 489,000 円／㎡]

杉並 -36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,142,481	1,471,944	5,670,537	2,882,520	2,788,017	（　0.9533） 2,657,817	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	64,824,805 円　　　　（　 386,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	102.00	ＬＳ2	204.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	168 ㎡	11.6 m x 14.6 m	前面道路：区道　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫの専有面積３５㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

廊下・共用部分等を勘案した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	102.00	90.0	91.80	2,746	252,083	1.0	252,083
							1.0	252,083
2～ 2	住宅	102.00	90.0	91.80	2,796	256,673	1.0	256,673
							1.0	256,673
～

～

～

計		204.00	90.0	183.60		508,756		508,756
								508,756

⑨年額支払賃料	508,756 円　×　12ヶ月　＝　 6,105,072 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 183.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 330,480 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共用部分に係る光熱費・清掃費・消耗品費等を考慮した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 900,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,435,552 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 900,000 円　　×　　％　＝　　 321,778 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,013,774 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	508,756 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,833 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 508,756 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 123,874 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,142,481 円　　　　（　 42,515 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＨＥ（公）２　　　　-20	2,967 ( 2,895)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,697	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,858 円/㎡　月額支払賃料（　 2,796 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＨＥ（公）２　　　　-17	3,242 ( 3,172)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	3,030
c	賃ＩＡ（公）２　　　　-32	3,010 ( 2,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,867

杉並 -36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	235,500 円	47,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	586,844 円	7,335,552　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 155,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 400,300 円	47,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,100 円	47,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,100 円	47,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,471,944 円　（　　　　　　 8,762 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,100,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 204.00 ㎡　×　(100% ＋　 0.30 ％)
②元利逓増償還率	0.0612	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,882,520 円（　　　　　 17,158 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,142,481 円
②総費用	1,471,944 円
③純収益　①－②	5,670,537 円
④建物等に帰属する純収益	2,882,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,788,017 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,657,817 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,820 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,824,805 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 386,000 円／㎡）