鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８ＫＴ（公）Ｙ２ -11	杉並区		建付地	（　）	不整形	東8.1m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
b	０８ＯＳ（公）２ -5	中野区		更地	（　）	ほぼ正方形	北6m区道、東6m、角地		１低専高度1種最高10m (70,150)
c	０８ＳＡ（公）２ -12	杉並区		更地	（　）	不整形	北6m区道、南6.1m、二方路		１低専高度地区1種 (50,100)
d	０８ＳＳ（公）２ -39	杉並区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西4m区道、南東6m、二方路		１低専高度1種最高10m (50,100)
e	Ｒ２公４ -15	練馬区		更地	（　）	不整形	南12.6m都道、東4m、北5m、西4.9m、四方路		１住居高度2種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 559,714	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 97.0]	100 [ 92.2]	646,493	100 [ 99.2]	651,707	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	671,000
b	(　 ) 590,044	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	585,505	100 [ 84.1]	696,201		717,000
c	(　 ) 741,932	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	773,762	100 [ 110.8]	698,341		719,000
d	(　 ) 704,991	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	709,829	100 [ 103.2]	687,819		708,000
e	(　 ) 438,483	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.2]	447,323	100 [ 70.0]	639,033		658,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +27.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.8	交通・接近　 -12.4	環境　　　　 -23.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 703,000 円／㎡]

杉並 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用がファミリータイプの分譲マンションであり、収益還元法の適用には馴染まない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

大規模画地で、最有効使用が分譲マンションのため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
5,609,631,753	3,104,311,755	11	930,000	7,485.00	332,700	8,858.50
⑧開発法による価格	2,505,319,998 円　　　　（　 703,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -20　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
3,566 ㎡	㎡		㎡		㎡	3,566.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,446.50 ㎡	8,858.50 ㎡	7,130.50 ㎡	1,185.00 ㎡	7,485.00 ㎡	ＲＣ・9F 1B ( 89 戸) 84㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 40.6 ％）	（ 248.4 ％）	（ 200.0 ％）	（ 33.2 ％）	（ 84.50 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度地区2種地区計画等	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	57.7 ｍ 59.4 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

930,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 930,000 円／㎡　　×　　 7,485.00 ㎡　　＝　　　　 6,961,050,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 6,961,050,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 332,700 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 342,681 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 342,681 円／㎡　　×　　　 8,858.50 ㎡　　＝　　　　 3,035,639,639 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 6,961,050,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 696,105,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,731,744,639 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	18 ヶ月	販売管理費(2期目)	27 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	25 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	25 ヶ月	販売収入(3期目)	27 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	556,884,000 円	( 8 ％)	×　　0.8551	（ 18 ヶ月）	＝　　 476,191,508 円
	販売総額(2期)	5,011,956,000 円	( 72 ％)	×　　0.8046	（ 25 ヶ月）	＝　　 4,032,619,798 円
	販売総額(3期)	1,392,210,000 円	( 20 ％)	×　　0.7907	（ 27 ヶ月）	＝　　 1,100,820,447 円
収入合計		－	－	－	－	5,609,631,753 円
支出	建築工事費(1期)	303,563,964 円	( 10 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 283,164,466 円
	建築工事費(2期)	303,563,964 円	( 10 ％)	×　　0.8701	（ 16 ヶ月）	＝　　 264,131,005 円
	建築工事費(3期)	2,428,511,711 円	( 80 ％)	×　　0.8046	（ 25 ヶ月）	＝　　 1,953,980,523 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	417,663,000 円	( 60 ％)	×　　0.9167	（ 10 ヶ月）	＝　　 382,871,672 円
	販売管理費(2期)	278,442,000 円	( 40 ％)	×　　0.7907	（ 27 ヶ月）	＝　　 220,164,089 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	3,104,311,755 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	5,609,631,753 円　　－　　　　　　 3,104,311,755 円　　＝　　　　　 2,505,319,998 円 703,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
杉並 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 -20

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　佐藤　俊夫

印

TEL.

鑑定評価額

2,510,000,000 円

１㎡当たりの価格

703,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月12日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	410,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区久我山１丁目３７０番４｢久我山１－５－１７｣				②地積　(㎡)	3,566 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度地区2種地区計画等 (80,200)
	1:1	共同住宅ＲＣ9F1B	中高層の共同住宅、事務所ビル等が建ち並ぶ地域	西11m区道、北側道	水道、ガス、下水	久我山 570m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 80 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

９階建程度の共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 58.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 3,500 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

久我山駅南方

570m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度地区2種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

久我山駅徒歩圏の利便性の高い地域で、周辺の都市計画道路放射第５号線は令和元年６月車道が開通、歩道整備
等も進捗して、更なる利便性や住環境の向上が実現され、地価水準は上昇傾向にて推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

９階建程度の共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 703,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 703,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として京王井の頭線沿線の区内南西部方面を中心として、周辺の２３区西部及び武蔵野市及び三鷹市
等を含む広域的地域に及ぶ。主な需要者はマンション用地の仕入れを目的とするディベロッパー等であり、利便性や良
好な住環境を兼ね備えた大規模画地は極めて希少性が高く、取得競争は激しく、地価は上昇傾向にある。大規模画地は
その規模、容積率等により大きな価格格差が生じ、その個別性ゆえに需要の中心価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内において実際に取引された、規範性を有する規模の大きい事例等から試算されており、市場
の実態を反映した実証的な価格である。また、最有効使用が分譲マンションであるため、開発法を適用して、収益還元
法は適用しなかったが、開発法では、ディベロッパーの投資採算性に着目した説得力の高い価格が求められた。したが
って、取引事例比較法による比準価格及び開発法による価格の両者を関連付けて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    673,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　杉並（都） -7              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    694,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海外の経済情勢等、一部に先行き不透明感を
抱えつつも、国内景気は緩やかな回復基調が
継続しており、区内の不動産市況は総じて強
含み傾向にある。

周辺では都市計画道路の車道が開通、歩道整
備工事等も進捗しており、利便性、住環境に
恵まれた住宅地域として需要は堅調、地価は
上昇基調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

+1.3 ％

３　試算価格算定内訳

杉並 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８ＳＳ（公）２ -39	杉並区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西4m区道、南東6m、二方路		１低専高度1種最高10m (50,100)
b	０８ＮＭ（公）Ｙ２ -1	杉並区		更地	（　）	長方形	北西6.4m区道、中間画地		２低専高度地区1種 (60,150)
c	０８ＫＴ（公）Ｙ２ -11	杉並区		建付地	（　）	不整形	東8.1m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
d	０８ＯＳ（公）２ -5	中野区		更地	（　）	ほぼ正方形	北6m区道、東6m、角地		１低専高度1種最高10m (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 704,991	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	709,829	100 [ 101.7]	697,964	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	719,000
b	(　 ) 618,762	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	641,037	100 [ 98.3]	652,123		672,000
c	(　 ) 559,714	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 97.0]	100 [ 92.2]	646,493	100 [ 97.0]	666,488		686,000
d	(　 ) 590,044	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	585,505	100 [ 82.2]	712,293		734,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +19.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 703,000 円／㎡]

杉並 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションの開発が最有効使用であるため、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションの開発が最有効使用と判断されるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
5,602,499,147	3,094,690,516	11	927,000	7,485.00	329,000	8,858.50
⑧開発法による価格	2,507,808,631 円　　　　（　 703,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -20　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
3,566 ㎡	㎡		㎡		㎡	3,566.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,446.50 ㎡	8,858.50 ㎡	7,130.50 ㎡	1,728.00 ㎡	7,485.00 ㎡	ＲＣ・9F 1B ( 89 戸) 84㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 40.6 ％）	（ 248.4 ％）	（ 200.0 ％）	（ 48.5 ％）	（ 84.50 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度地区2種地区計画等	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	57.7 ｍ 59.4 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

927,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 927,000 円／㎡　　×　　 7,485.00 ㎡　　＝　　　　 6,938,595,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 6,938,595,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 329,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 338,870 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 338,870 円／㎡　　×　　　 8,858.50 ㎡　　＝　　　　 3,001,879,895 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 6,938,595,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 693,859,500 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,695,739,395 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	17 ヶ月	販売管理費(2期目)	27 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	24 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	30 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	555,087,600 円	( 8 ％)	×　　0.8626	（ 17 ヶ月）	＝　　 478,818,564 円
	販売総額(2期)	4,995,788,400 円	( 72 ％)	×　　0.8116	（ 24 ヶ月）	＝　　 4,054,581,865 円
	販売総額(3期)	1,387,719,000 円	( 20 ％)	×　　0.7704	（ 30 ヶ月）	＝　　 1,069,098,718 円
収入合計		－	－	－	－	5,602,499,147 円
支出	建築工事費(1期)	300,187,990 円	( 10 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 280,015,357 円
	建築工事費(2期)	300,187,990 円	( 10 ％)	×　　0.8701	（ 16 ヶ月）	＝　　 261,193,570 円
	建築工事費(3期)	2,401,503,916 円	( 80 ％)	×　　0.8116	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,949,060,578 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	416,315,700 円	( 60 ％)	×　　0.9247	（ 9 ヶ月）	＝　　 384,967,128 円
	販売管理費(2期)	277,543,800 円	( 40 ％)	×　　0.7907	（ 27 ヶ月）	＝　　 219,453,883 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	3,094,690,516 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	5,602,499,147 円　　－　　　　　　 3,094,690,516 円　　＝　　　　　 2,507,808,631 円 703,000 円／㎡