鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８ＫＭ（公）２ -19	杉並区		建付地	（　）	ほぼ台形	東3.8m区道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,150)
b	０８ＫＭ（公）Ｙ２ -7	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m区道、南西3.8m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
c	０８ＫＭ（公）２ -16	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	０８ＫＭ（公）Ｙ２ -9	杉並区		建付地	（　）	不整形	北4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e	０８ＫＭ（公）Ｙ２ -4	杉並区		更地	（　）	ほぼ正方形	東5.5m区道、南4.5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 510,042	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	513,542	100 [ 93.5]	549,243	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	577,000
b	(　 ) 519,974	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	500,068	100 [ 90.3]	553,785		581,000
c	(　 ) 557,642	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	564,749	100 [ 103.9]	543,551		571,000
d	(　 ) 391,427	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	505,430	100 [ 93.1]	542,889		570,000
e	(　 ) 703,482	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	680,492	100 [ 119.8]	568,023		596,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +21.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 581,000 円／㎡]

杉並 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,138,972	1,480,530	5,658,442	2,700,280	2,958,162	（　0.9753） 2,885,095	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	70,368,171 円　　　　（　 299,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.00	ＬＳ2	178.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	235 ㎡	14.5 m x 15.6 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋ（平均専有面積：約２２㎡）×８戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段構造のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	89.00	100.0	89.00	3,260	290,140	1.0	290,140
							1.0	290,140
2～ 2	住宅	89.00	100.0	89.00	3,330	296,370	1.0	296,370
							1.0	296,370
～

～

～

計		178.00	100.0	178.00		586,510		586,510
								586,510

⑨年額支払賃料	586,510 円　×　12ヶ月　＝　 7,038,120 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 178.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 320,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,358,520 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 367,926 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,990,594 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	586,510 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,572 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 586,510 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 142,806 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,138,972 円　　　　（　 30,379 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＫＭ（公）２　　　　-31	2,939 ( 2,875)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,361	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,404 円/㎡　月額支払賃料（　 3,330 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＫＭ（公）２　　　　-32	2,619 ( 2,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [102.0]	100 [ 83.0]	100 [ 92.0]	3,202
c	賃ＫＭ（公）２　　　　-33	3,557 ( 3,480)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [108.0]	3,524

杉並 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	250,800 円	41,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	544,530 円	7,358,520　×　　　　 7.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 246,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 355,300 円	41,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,800 円	41,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,800 円	41,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,480,530 円　（　　　　　　 6,300 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,800,000 円	設計監理料率　 228,000 円／㎡　×　 178.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,700,280 円（　　　　　 11,491 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,138,972 円
②総費用	1,480,530 円
③純収益　①－②	5,658,442 円
④建物等に帰属する純収益	2,700,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,958,162 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,885,095 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,277 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,368,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 299,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
杉並 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 -17

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　渡邉　剛

印

TEL.

鑑定評価額

136,000,000 円

１㎡当たりの価格

580,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	440,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区高井戸東２丁目６６９番２５外｢高井戸東２－２４－２｣				②地積　(㎡)	235 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) 準防（その他）高度地区1種 (50,80)
	1:1	住宅ＲＣ2	中規模程度の一般住宅が多い住宅地域	南4.5m区道	水道、ガス、下水	高井戸 390m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 100 ｍ、南 55 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 235 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　４
．５ｍ区道

交通

施設

高井戸駅南東方

390m

法令

規制

１低専
(50,80)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

中規模住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域であり、住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持し
つつ推移するものと予測される。地価は上昇傾向を継続していくと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 581,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 296,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として京王井の頭線、京王線、ＪＲ中央線沿線に存する杉並区及び隣接区の住宅地域。需要者は区内
外の一次取得者及び買替取得者層が中心であるが、不動産業者等も見られる。区南西部に位置する住宅地域であり渋谷
や新宿等都心部へのアクセスは良好で、住環境も良好であり、需要は堅調な状況が続き地価は上昇傾向を示している。
市場の中心価格帯は土地が１００㎡程度で５千～６千万円台程度、新築の戸建住宅が７千～８千万円台程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中規模住宅を主とする住宅地域で、自用目的の取引が中心である。周辺にはアパート等も見られ、収益目的の取引もあ
るがあまり多くはない。また、収益性よりも居住の快適性等が重視される住宅地域に存しており、土地価格に見合う賃
料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。従って、実証的かつ客観的な比準価格を重視し、収
益価格を参酌として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 -33 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 683,000 円／㎡

[104.0]
100

100
[100.0]

100
[128.9]

[105.0]
100

579,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    556,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区の人口は増加傾向だが老年人口の増加率が
高い。取引件数はほぼ横ばい、取引価格は上
昇傾向。新設住宅着工戸数は微減傾向、分譲
住宅が弱い。

高井戸駅から徒歩圏内に位置する京王井の頭
線沿線の住宅地域で、住環境は良好である。
地域要因に特段の変化はない。地価は上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８ＫＭ（公）２ -16	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	０８ＩＡ（公）２ -38	杉並区		建付地	（　）	長方形	北西3.8m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	０８ＫＭ（公）２ -24	杉並区		更地	（　）	長方形	北東2.9m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)
d	０８ＳＡ（公）２ -35	杉並区		建付地	（　）	ほぼ台形	南4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 557,642	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	564,749	100 [ 102.9]	548,833	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	576,000
b	(　 ) 561,449	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	565,896	100 [ 98.0]	577,445		606,000
c	(　 ) 529,992	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	578,429	100 [ 107.5]	538,073		565,000
d	(　 ) 613,981	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	597,023	100 [ 108.9]	548,230		576,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 581,000 円／㎡]

杉並 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,097,488	1,454,438	5,643,050	2,717,540	2,925,510	（　0.9739） 2,849,154	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	69,491,561 円　　　　（　 296,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.00	ＬＳ2	178.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	235 ㎡	14.5 m x 15.6 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ、平均専有面積約２２㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	89.00	100.0	89.00	3,250	289,250	1.0	289,250
							1.0	289,250
2～ 2	住宅	89.00	100.0	89.00	3,300	293,700	1.0	293,700
							1.0	293,700
～

～

～

計		178.00	100.0	178.00		582,950		582,950
								582,950

⑨年額支払賃料	582,950 円　×　12ヶ月　＝　 6,995,400 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 178.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 320,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似地域における同程度の建物の標準的な共益費から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,315,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 365,790 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,950,010 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	582,950 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,538 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 582,950 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 141,940 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,097,488 円　　　　（　 30,202 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＷＧ（公）２　　　　-16	3,194 ( 3,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,362	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,373 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＷＧ（公）２　　　　-17	3,289 ( 3,218)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.5]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,242
c	賃ＷＧ（公）２　　　　-18	3,490 ( 3,452)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.5]	100 [ 95.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	3,519

杉並 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	247,800 円	41,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	526,738 円	7,315,800　×　　　　 7.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 246,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 351,000 円	41,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,300 円	41,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,300 円	41,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,454,438 円　（　　　　　　 6,189 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,300,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 178.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,717,540 円（　　　　　 11,564 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,097,488 円
②総費用	1,454,438 円
③純収益　①－②	5,643,050 円
④建物等に帰属する純収益	2,717,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,925,510 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,849,154 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,124 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,491,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 296,000 円／㎡）