鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８ＫＴ（公）２ -51	杉並区		建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
b	０８ＫＳ（公）２ -27	杉並区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東5.2m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)
c	０８ＳＳ（公）Ｙ２ -5	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.8m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,150)
d	０８ＯＴ（公）２ -47	杉並区		更地	（　）	長方形	南西4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e	０８ＯＴ（公）２ -26	杉並区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西5.4m区道、南西5.4m、南東1.7m、角地		１中専高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 600,862	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	594,382	100 [ 108.2]	549,336	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	577,000
b	(　 ) 524,071	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	512,985	100 [ 90.5]	566,834		595,000
c	(　 ) 500,238	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	508,085	100 [ 89.7]	566,427		595,000
d	(　 ) 516,716	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	502,804	100 [ 93.4]	538,334		565,000
e	(　 ) 664,202	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	636,915	100 [ 119.6]	532,538		559,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.8	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 572,000 円／㎡]

杉並 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,974,967	1,456,062	5,518,905	3,179,960	2,338,945	（　0.9782） 2,287,956	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	55,803,805 円　　　　（　 420,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	69.00	Ｓ3	207.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	133 ㎡	8.4 m x 16.7 m	前面道路：区道　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプの共同住宅、平均専有面積３０㎡程度

⑦有効率　 84.7 ％
の理由

エントランス等共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	69.00	80.0	55.20	3,200	176,640	1.0	176,640
							1.0	176,640
2～ 3	住宅	69.00	87.0	60.03	3,300	198,099	1.0	198,099
							1.0	198,099
～

～

～

計		207.00	84.7	175.26		572,838		572,838
								572,838

⑨年額支払賃料	572,838 円　×　12ヶ月　＝　 6,874,056 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 175.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 315,468 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の標準的な共益費等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,189,524 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 359,476 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,830,048 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	572,838 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,442 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 572,838 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 139,477 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,974,967 円　　　　（　 52,443 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＴＫ（公）２　　　　-18	3,300 ( 3,229)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [107.0]	100 [ 95.0]	3,347	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,373 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＴＲ（公）２　　　　-19	3,249 ( 3,179)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [103.0]	100 [103.0]	3,258
c	賃ＴＲ（公）２　　　　-24	3,342 ( 3,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.1]	100 [ 93.0]	3,525

杉並 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	166,200 円	55,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	575,162 円	7,189,524　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 133,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 470,900 円	55,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,400 円	55,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,400 円	55,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,456,062 円　（　　　　　　 10,948 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9782

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,400,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 207.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 45 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,179,960 円（　　　　　 23,909 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,974,967 円
②総費用	1,456,062 円
③純収益　①－②	5,518,905 円
④建物等に帰属する純収益	3,179,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,338,945 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,287,956 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,203 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,803,805 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 420,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
杉並 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 -14

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　小國　敏雄

印

TEL.

鑑定評価額

73,800,000 円

１㎡当たりの価格

555,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月11日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区高円寺南３丁目４３３番８外｢高円寺南３－５２－２｣				②地積　(㎡)	133 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,160)
	1:2	住宅ＬＳ3	小規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	南3.6m区道	水道、ガス、下水	高円寺 520m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位　北３．６
ｍ区道

交通

施設

高円寺駅西方

520m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

　交通利便性に優れた低層住宅住宅地域であり、特段の地域変動要因は認められなかった為、今後もこの状態が
続くものものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 560,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 450,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は主としてＪＲ中央・総武線の沿線、地下鉄丸ノ内線の沿線に存し、概ね杉並区中央部の圏域である。需
要者の中心は個人の二次取得者のほか、建売業者も考えられる。圏内は旧来の住宅地域で、需給は安定している。中心
価格帯は規模・形状等により異なるが、小規模の新築戸建住宅は７千万円～８千万円程度と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は杉並区内の利便性が高い住宅地域であり、自己使用目的で取引する需要者が中心になることから、意思決
定に際しては居住の快適性、利便性、資産価値がより重視されると思われる。他方、アパート経営を目的とした投資家
からの需要も根強いため、収益性も考慮される。したがって、本件では、規範性を有する取引事例から求められた比準
価格を標準とし、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 -42 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 580,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[105.0]

100
[108.5]

[105.0]
100

556,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    530,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済状況、企業業績、雇用情勢等は緩やかな
回復基調であり、区内の不動産市況は比較的
堅調に推移している。

地域の特性に影響を与える要因は見受けられ
ない。住宅地として成熟した地域であり、一
般的要因の影響により地価は上昇傾向にある
。

価格形成に影響を与える個別的要因の変動は
特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.1
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８ＯＴ（公）２ -34	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,150)
b	０８ＳＳ（公）２ -29	杉並区		建付地	（　）	ほぼ台形	東4.1m区道、南3.4m、角地		１低専高度1種最高10m 防災まちづくり (70,150)
c	０８ＳＴ（公）２ -34	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)
d	０８ＫＴ（公）２ -56	杉並区		建付地	（　）	長方形	北西3.3m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
e	０８ＫＴ（公）２ -30	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 513,679	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	504,294	100 [ 97.0]	519,891	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	546,000
b	(　 ) 438,556	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	448,214	100 [ 88.2]	508,179		534,000
c	(　 ) 589,638	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	580,567	100 [ 106.3]	546,159		573,000
d	(　 ) 675,714	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	681,066	100 [ 122.2]	557,337		585,000
e	(　 ) 617,491	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	632,311	100 [ 113.5]	557,102		585,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +19.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +21.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +17.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 560,000 円／㎡]

杉並 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,419,915	1,503,758	5,916,157	3,405,720	2,510,437	（　0.9771） 2,452,948	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	59,828,000 円　　　　（　 450,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｓ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	133 ㎡	8.4 m x 16.7 m	前面道路：区道　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプの共同住宅、専有面積３０㎡程度、戸数９戸。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同程度の建物より判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	90.0	63.00	3,140	197,820	1.0	197,820
							1.0	197,820
2～ 3	住宅	70.00	90.0	63.00	3,190	200,970	1.0	200,970
							1.0	200,970
～

～

～

計		210.00	90.0	189.00		599,760		599,760
								599,760

⑨年額支払賃料	599,760 円　×　12ヶ月　＝　 7,197,120 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 189.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 453,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の賃貸市場の実態による水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、非計上とした。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,650,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 382,536 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,268,184 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	599,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,698 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 599,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 146,033 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,419,915 円　　　　（　 55,789 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＫＪ（公）２　　　　-21	3,868 ( 3,704)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 97.0]	3,323	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,300 円/㎡　月額支払賃料（　 3,190 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＫＳ（公）２　　　　-32	3,350 ( 3,277)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	3,206
c	賃ＫＭ（公）２　　　　-54	3,450 ( 3,331)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.8]	100 [ 99.6]	3,370

杉並 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	168,600 円	56,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	612,058 円	7,650,720　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 133,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 477,700 円	56,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,200 円	56,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,200 円	56,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,503,758 円　（　　　　　　 11,306 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,200,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,405,720 円（　　　　　 25,607 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,419,915 円
②総費用	1,503,758 円
③純収益　①－②	5,916,157 円
④建物等に帰属する純収益	3,405,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,510,437 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,452,948 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,443 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,828,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 450,000 円／㎡）