鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８ＩＡ（公）Ｙ２ -16	中野区		更地	（　）	長方形	南11m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)
b	０８ＫＮ（公）２ -12	中野区		更地	（　）	不整形	南15m都道、西3.2m、角地		近商高度地区3種 (100,400)
c	０８ＫＴ（公）Ｙ２ -7	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	北15m都道、東2.8m、角地		近商高度地区2種 (100,300)
d	０８ＴＫ（公）２ -19	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南10.9m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 815,827	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	868,856	100 [ 100.8]	861,960	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	862,000
b	(　 ) 877,193	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	952,329	100 [ 102.0]	933,656		934,000
c	(　 ) 752,299	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	883,419	100 [ 95.9]	921,188		921,000
d	(　 ) 837,802	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	881,368	100 [ 95.8]	920,008		920,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 909,000 円／㎡]

中野 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,985,930	2,595,830	9,390,100	5,907,880	3,482,220	（　0.9549） 3,325,172	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	81,101,756 円　　　　（　 751,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	71.58	ＲＣ5	310.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種	100 ％	400 ％	400 ％	108 ㎡	6.4 m x 17.3 m	前面道路：都道　 15.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗。２階以上は１Ｋタイプの共同住宅。平均専有面積２９㎡程度。

⑦有効率　 93.0 ％
の理由

概ね標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	71.58	92.2	65.98	3,600	237,528	8.0	1,900,224
							1.0	237,528
2～ 2	住宅	62.56	93.6	58.56	3,200	187,392	1.0	187,392
							1.0	187,392
3～ 3	住宅	62.56	93.6	58.56	3,300	193,248	1.0	193,248
							1.0	193,248
4～ 4	住宅	62.56	93.6	58.56	3,330	195,005	1.0	195,005
							1.0	195,005
5～ 5	住宅	50.90	92.1	46.90	3,360	157,584	1.0	157,584
							1.0	157,584

計		310.16	93.0	288.56		970,757		2,633,453
								970,757

⑨年額支払賃料	970,757 円　×　12ヶ月　＝　 11,649,084 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 288.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 692,544 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	構造・規模等を勘案のうえ、地域内における標準的な共益費を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,341,628 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 617,081 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,724,547 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,633,453 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,018 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 970,757 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 236,365 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,985,930 円　　　　（　 110,981 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＫＮ（公）２　　　　-3	3,228 ( 3,158)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,228	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,373 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	賃ＫＮ（公）２　　　　-4	3,311 ( 3,239)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,311
c	賃ＫＮ（公）２　　　　-5	3,305 ( 3,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,672

中野 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	463,000 円	92,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	987,330 円	12,341,628　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 173,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 787,100 円	92,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	92,600 円	92,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,600 円	92,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,595,830 円　（　　　　　　 24,035 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,600,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 310.16 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,907,880 円（　　　　　 54,703 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,985,930 円
②総費用	2,595,830 円
③純収益　①－②	9,390,100 円
④建物等に帰属する純収益	5,907,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,482,220 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,325,172 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,789 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,101,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 751,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
中野 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 5-15

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　倉本　穣一

印

TEL.

鑑定評価額

92,900,000 円

１㎡当たりの価格

860,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	650,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区野方１丁目１６３６番１｢野方１－２９－２｣				②地積　(㎡)	108 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度地区3種 (100,400)
	1:3	店舗、事務所兼住宅ＲＣ6	店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域	南15.5m都道	水道、ガス、下水	中野 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 150 ｍ、南 0 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

接面街路の早稲田通りは、都
市計画道路として２０ｍの拡
幅事業中である。

街

路

１５．５ｍ都道

交通

施設

中野駅北西方

1.0km

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

早稲田通り沿いに中小規模の中層店舗兼マンション、中層マンション、低層の店兼舗居宅等が建ち並ぶ商住混在
地域であるが、今後は低層建物の建て替えが徐々に進むものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 895,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 751,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、新宿・中野・杉並・渋谷・豊島区内の駅から徒歩圏内にある幹線道路沿いの商業地域で、中層の店舗兼
マンションが標準的と認められる地域である。主な需要者は、個人事業主、中小企業及びマンション開発業者等である
。路線商業地域は需給逼迫の状況であり、マンション開発業者による高値の買い進みも散見される。中心となる土地価
格は、坪当たり２８０万円前後である。需要の中心となる総額は取引規模が一律でないため、明示できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は早稲田通り沿いの近隣商業地域であるが、建築においては第３種高度地区の規制により高度利用が不可能な
ため、収益価格は低位に求められたが、中野駅への接近性に優れるため、中野区内における早稲田通り沿いの不動産は
需給が逼迫しており、収益性よりも市場性が重視される傾向にある。よって市場性を反映した比準価格を標準とし、収
益性を反映した収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中野 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,020,000 円／㎡

[111.8]
100

100
[100.0]

100
[132.3]

[100.0]
100

862,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    809,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中野区の人口は、ここ数年微増傾向であり、
不動産取引（１０月末時点）も昨年に比べ増
加しており、中野区の不動産需要は堅調であ
る。

中層の店舗兼マンション、中低層の店舗兼居
宅等が建ち並ぶ路線沿いの商住混在地域であ
り、地域要因に特段の要因変化はない。

特段の要因変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８ＫＴ（公）２ -46	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m都道、中間画地		商業高度3種最低7m 地区計画等 (100,400)
b	０８ＫＮ（公）２ -12	中野区		更地	（　）	不整形	南15m都道、西3.2m、角地		近商高度地区3種 (100,400)
c	０８ＩＡ（公）Ｙ２ -16	中野区		更地	（　）	長方形	南11m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)
d	０８ＫＴ（公）Ｙ２ -7	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	北15m都道、東2.8m、角地		近商高度地区2種 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 692,970	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	715,838	100 [ 106.9]	669,633	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	670,000
b	(　 ) 877,193	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	952,329	100 [ 100.0]	952,329		952,000
c	(　 ) 815,827	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	868,856	100 [ 107.5]	808,238		808,000
d	(　 ) 752,299	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	883,419	100 [ 93.9]	940,808		941,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 895,000 円／㎡]

中野 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため、原価法を適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,985,930	2,595,830	9,390,100	5,907,880	3,482,220	（　0.9549） 3,325,172	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	81,101,756 円　　　　（　 751,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	71.58	ＲＣ5	310.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種	100 ％	400 ％	400 ％	108 ㎡	6.4 m x 17.3 m	前面道路：都道　 15.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸し店舗、２階～４階は５８程度の２ＬＤＫタイプの共同住宅、５階は４６㎡程度の１ＬＤＫタイプの共同住宅

⑦有効率　 93.0 ％
の理由

構造・規模・用途等から標準的な数値を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	71.58	92.2	65.98	3,600	237,528	8.0	1,900,224
							1.0	237,528
2～ 2	共同住宅	62.56	93.6	58.56	3,200	187,392	1.0	187,392
							1.0	187,392
3～ 3	共同住宅	62.56	93.6	58.56	3,300	193,248	1.0	193,248
							1.0	193,248
4～ 4	共同住宅	62.56	93.6	58.56	3,330	195,005	1.0	195,005
							1.0	195,005
5～ 5	共同住宅	50.90	92.1	46.90	3,360	157,584	1.0	157,584
							1.0	157,584

計		310.16	93.0	288.56		970,757		2,633,453
								970,757

⑨年額支払賃料	970,757 円　×　12ヶ月　＝　 11,649,084 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 288.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 692,544 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	構造・規模・用途等から標準的な数値を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,341,628 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 617,081 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,724,547 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,633,453 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,018 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 970,757 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 236,365 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,985,930 円　　　　（　 110,981 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＫＮ（公）２　　　　-3	3,228 ( 3,158)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,482	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,373 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	賃ＫＮ（公）２　　　　-4	3,311 ( 3,239)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,485
c	賃ＫＮ（公）２　　　　-5	3,305 ( 3,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,305

中野 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	463,000 円	92,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	987,330 円	12,341,628　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 173,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 787,100 円	92,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	92,600 円	92,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,600 円	92,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,595,830 円　（　　　　　　 24,035 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,600,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 310.16 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,907,880 円（　　　　　 54,703 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,985,930 円
②総費用	2,595,830 円
③純収益　①－②	9,390,100 円
④建物等に帰属する純収益	5,907,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,482,220 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,325,172 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,789 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,101,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 751,000 円／㎡）