鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８ＩＴ（公）２ -24	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		１中専高度地区2種地区計画等 (60,160)
b	０８ＫＪ（公）２ -33	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,150)
c	０８ＩＴ（公）２ -36	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,150)
d	０８ＯＴ（公）２ -41	中野区		更地	（　）	不整形	南5.3m区道、中間画地		１低専 (70,150)
e	０８ＴＫ（公）２ -21	中野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南3.3m私道、西3.4m、角地		１中専高度地区2種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 534,773	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	528,603	100 [ 95.1]	555,839	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	556,000
b	(　 ) 511,021	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	518,536	100 [ 97.0]	534,573		535,000
c	(　 ) 463,081	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	466,713	100 [ 93.1]	501,303		501,000
d	(　 ) 526,738	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	521,107	100 [ 100.0]	521,107		521,000
e	(　 ) 601,345	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 112.0]	550,338	100 [ 101.0]	544,889		545,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 532,000 円／㎡]

中野 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,050,046	634,256	2,415,790	1,302,840	1,112,950	（　0.9739） 1,083,902	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	26,436,634 円　　　　（　 348,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	40.00	ＬＳ2	80.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種地区計画等	70 ％	200 ％	160 ％	76 ㎡	8.6 m x 9.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ、平均専有面積約２０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	40.00	100.0	40.00	3,100	124,000	1.0	124,000
							1.0	124,000
2～ 2	住宅	40.00	100.0	40.00	3,150	126,000	1.0	126,000
							1.0	126,000
～

～

～

計		80.00	100.0	80.00		250,000		250,000
								250,000

⑨年額支払賃料	250,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,000,000 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 144,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似地域における同程度の建物の標準的な共益費から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,144,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 157,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,986,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	250,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,375 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 250,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 60,871 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,050,046 円　　　　（　 40,132 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＷＧ（公）２　　　　-7	3,570 ( 3,492)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.5]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	3,318	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,220 円/㎡　月額支払賃料（　 3,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＷＧ（公）２　　　　-8	3,164 ( 3,095)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.5]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,117
c	賃ＷＧ（公）２　　　　-9	3,252 ( 3,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,252

中野 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	118,800 円	19,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	232,656 円	3,144,000　×　　　　 7.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 168,300 円	19,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,800 円	19,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,800 円	19,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 634,256 円　（　　　　　　 8,345 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,800,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,302,840 円（　　　　　 17,143 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,050,046 円
②総費用	634,256 円
③純収益　①－②	2,415,790 円
④建物等に帰属する純収益	1,302,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,112,950 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,083,902 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,262 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,436,634 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 348,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
中野 -23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 -23

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　佐藤　俊夫

印

TEL.

鑑定評価額

40,200,000 円

１㎡当たりの価格

529,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月12日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	410,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区新井４丁目４８番６｢新井４－１１－１０｣				②地積　(㎡)	76 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種地区計画等 (70,160)
	1:1	住宅ＬＳ3	一般住宅、マンション等が建ち並ぶ既成住宅地域	北4m区道	水道、ガス、下水	沼袋 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位：北４．０
ｍ区道

交通

施設

沼袋駅南東方

500m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度地区2種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩圏の閑静な住環境を擁する既成住宅地域であるが、西武新宿線連続立体交差事業の工事進捗等、道路と鉄
道及び周辺地域の整備に伴う利便性向上が期待される。地価水準は概ね上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 532,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 334,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として西武新宿線沿線を中心とする中野区北部方面に位置する既成住宅地域である。主な需要者は区内
及び周辺に地縁的選好性を有する在住者等が中心であるが、他区部や周辺市域からの転入者もみられる。都心部へのア
クセス等利便性に恵まれた閑静な住宅地として近時の需給関係は安定しており、地価水準は上昇傾向にある。標準地規
模で土地総額４０百万円前後、新築戸建住宅では５５百万～６０百万円台程度が主な取引の中心価格帯と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺には賃貸マンション等の収益物件もみられるが、需要の中心は、収益目的よりも自用の戸建住宅用途の取
引が主体で、賃料収入に基づく収益性よりも、居住の快適性、利便性等が重視される地域である。したがって、本件に
おいては市場の取引の実態を反映した事例資料より求めた比準価格が実証的で、より説得力を有するものと判断し、比
準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との価格検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中野 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 465,000 円／㎡

[103.2]
100

100
[101.0]

100
[ 89.6]

[100.0]
100

530,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    513,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海外の経済情勢等、一部に先行き不透明感を
抱えつつも、国内景気は緩やかな回復基調が
継続しており、区内の不動産市況は総じて強
含み傾向にある。

最寄りの西武新宿線沿線では連続立体交差事
業による工事進捗中の折、利便性、住環境に
恵まれた住宅地域として需要は堅調、地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８ＯＴ（公）２ -41	中野区		更地	（　）	不整形	南5.3m区道、中間画地		１低専 (70,150)
b	０８ＩＴ（公）２ -41	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.5m区道、中間画地		１低専高度地区2種 (70,150)
c	０８ＩＴ（公）２ -40	中野区		建付地	（　）	不整形	南4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
d	０８ＩＴ（公）２ -24	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		１中専高度地区2種地区計画等 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 534,573	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	528,858	100 [ 99.0]	534,200	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	534,000
b	(　 ) 458,279	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	446,822	100 [ 86.7]	515,366		515,000
c	(　 ) 356,654	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	453,842	100 [ 85.3]	532,054		532,000
d	(　 ) 534,773	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	528,603	100 [ 97.0]	544,952		545,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 532,000 円／㎡]

中野 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,029,392	645,697	2,383,695	1,317,840	1,065,855	（　0.9753） 1,039,528	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	25,354,341 円　　　　（　 334,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	43.00	ＬＳ2	86.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種地区計画等	70 ％	200 ％	160 ％	76 ㎡	8.6 m x 9.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ、平均専有面積２０㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

エントランス、廊下等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	43.00	90.0	38.70	3,196	123,685	1.0	123,685
							1.0	123,685
2～ 2	住宅	43.00	90.0	38.70	3,228	124,924	1.0	124,924
							1.0	124,924
～

～

～

計		86.00	90.0	77.40		248,609		248,609
								248,609

⑨年額支払賃料	248,609 円　×　12ヶ月　＝　 2,983,308 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 77.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 139,320 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域周辺における同種・同用途の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されている為、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,122,628 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 156,131 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,966,497 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	248,609 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,362 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 248,609 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 60,533 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,029,392 円　　　　（　 39,860 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＩＡ（公）２　　　　-13	3,167 ( 3,085)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	3,298	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,300 円/㎡　月額支払賃料（　 3,228 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＯＳ（公）２　　　　-22	3,274 ( 3,274)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,340
c	賃ＫＳ（公）２　　　　-3	3,206 ( 3,137)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	3,338

中野 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,400 円	20,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	234,197 円	3,122,628　×　　　　 7.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 173,400 円	20,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,400 円	20,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,400 円	20,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 645,697 円　（　　　　　　 8,496 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,400,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 86.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,317,840 円（　　　　　 17,340 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,029,392 円
②総費用	645,697 円
③純収益　①－②	2,383,695 円
④建物等に帰属する純収益	1,317,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,065,855 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,039,528 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,678 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,354,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 334,000 円／㎡）